Vous êtes locataire et vous pensez qu’investir dans l’immobilier n’est pas pour vous ? Détrompez-vous ! Contrairement à une idée reçue tenace, il n’est absolument pas nécessaire d’être propriétaire de sa résidence principale pour se lancer dans l’investissement locatif.
De plus en plus d’épargnants font ce choix stratégique : ils préfèrent louer leur logement pour bénéficier d’une flexibilité géographique ou d’un coût de vie maîtrisé, tout en plaçant leur argent dans un bien destiné à la location. Cette démarche, longtemps perçue comme paradoxale, s’avère pourtant judicieuse dans bien des cas. En effet, elle permet de se constituer un patrimoine, de profiter d’avantages fiscaux et de préparer l’avenir, sans nécessairement devenir propriétaire de son lieu de vie
Mais comment concrètement se lancer quand on paie déjà un loyer chaque mois ? Quels sont les avantages réels de cette stratégie ? Dans ce guide, nous répondons à toutes vos questions pour vous permettre de franchir le pas en toute confiance et de bâtir votre patrimoine immobilier, même en restant locataire.
Est-il possible de faire un investissement locatif tout
en étant locataire ?
Oui, il est tout à fait possible de réaliser un investissement locatif tout en étant locataire de sa résidence principale. Contrairement à une idée reçue, le fait de ne pas être propriétaire de son logement n’empêche en rien d’acheter un bien immobilier destiné à la location. Ce qui compte avant tout pour la banque, c’est la solidité du dossier emprunteur, et non le statut d’occupation du logement actuel.
En pratique, un locataire peut donc tout à fait obtenir un crédit immobilier pour financer un bien locatif, à condition de présenter une situation financière stable : revenus réguliers, taux d’endettement maîtrisé et capacité d’épargne suffisante.
L’établissement prêteur analysera les mêmes critères que pour n’importe quel investisseur, avec une attention particulière portée au reste à vivre après paiement du loyer et de la future mensualité du prêt.
En somme, être locataire n’est pas un frein, mais plutôt une opportunité de diversifier son patrimoine. L’essentiel est d’adopter une approche raisonnée et de bâtir un projet d’investissement solide, aligné avec ses objectifs personnels et financiers.
Pourquoi choisir de réaliser un investissement immobilier en restant locataire ?
Investir dans l’immobilier locatif tout en continuant de louer son logement principal présente de nombreux avantages, tant sur le plan financier que patrimonial et personnel. Cette stratégie offre une combinaison unique d’opportunités qui peut s’avérer bien plus intéressante que l’achat traditionnel de sa résidence principale.
Voici une liste des principaux avantages d’investir dans la pierre en tant que locataire :
Avantages fiscaux pour les locataires
En tant que locataire sans crédit immobilier en cours, votre capacité d’emprunt est naturellement plus élevée. Les banques calculent ce taux en prenant en compte vos charges mensuelles (dont votre loyer) par rapport à vos revenus. Sans mensualités de crédit à rembourser pour une résidence principale, vous disposez d’une marge de manœuvre plus importante pour financer un investissement locatif.
En restant locataire, vous économisez de nombreux frais, comme les charges de copropriété ou les travaux de rénovation, sur votre logement actuel qui servira à votre projet immobilier locatif.
Bénéficier des dispositifs fiscaux de l’investissement locatif
Les dispositifs comme le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ou le Denormandie permettent de réduire significativement l’impôt sur le revenu tout en se constituant un patrimoine. Ces avantages fiscaux sont accessibles à tous les investisseurs, qu’ils soient locataires ou propriétaires de leur résidence principale. C’est donc une excellente manière d’optimiser sa fiscalité tout en plaçant son argent dans la pierre.
Revenus complémentaires réguliers
Un investissement locatif génère des rentrées d’argent mensuelles qui viennent compléter votre salaire. Ces revenus peuvent servir à améliorer votre train de vie, épargner davantage, ou financer un second investissement.
Par exemple, dans le cadre du statut du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), les revenus locatifs générés en micro-BIC bénéficient d’un abattement forfaitaire de 50 % dans une limite de 77 700 € / an.
Préparer l’avenir et diversifier son patrimoine
L’investissement locatif est aussi un moyen de préparer sa retraite ou de sécuriser son avenir financier. En générant des revenus complémentaires et en valorisant un bien au fil du temps, le locataire-investisseur bâtit progressivement un capital patrimonial.
À terme, ce bien pourra être revendu, conservé comme source de revenus passifs, ou même devenir sa résidence principale si sa situation évolue.
Un projet d'investissement ?
Un conseiller vous contacte, en visio ou par téléphone, pour faire le point sur votre situation et vous proposer une solution adaptée.
Comment réussir son investissement locatif en tant que locataire ?
Investir dans l’immobilier locatif tout en restant locataire demande rigueur et méthode. Même si les banques acceptent aujourd’hui aisément ce type de profil, il est essentiel de préparer minutieusement son projet afin d’en maximiser la rentabilité et la sécurité.
Voici les étapes clés à suivre pour réussir son investissement :
Étape 1 : Évaluer sa capacité d'endettement
Avant toute chose, il faut connaître sa capacité d’emprunt. Celle-ci dépend de vos revenus, de vos charges et de votre loyer actuel. En général, votre taux d’endettement ne doit pas dépasser 35 %, loyer compris. La banque tiendra également compte de votre reste à vivre, c’est-à-dire la somme disponible après paiement des charges et des mensualités.
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Étape 2 : Choisir le bon emplacement
La localisation du bien est le premier facteur de réussite d’un investissement locatif. L’idéal est de viser un secteur où la demande locative est forte : ville étudiante, bassin d’emploi dynamique ou zone à forte tension immobilière.
Si vous souhaitez investir dans un logement étudiant, la proximité des commerces, des écoles ou encore des transports est un facteur essentiel à prendre en compte.
Étape 3 : Sélectionner le type de bien
Studio, T2, colocation, résidence étudiante ou senior : le type de logement dépend de plusieurs critères comme :
- vos objectifs d’investissement
- la cible locative
- la situation marché local
Basez votre choix sur les données concrètes du marché : taux de vacance, loyers moyens, profils des locataires
Étape 4 : Choix du dispositif d'investissement
La fiscalité est un levier majeur de rentabilité dans l’investissement locatif. Choisir le bon dispositif peut faire la différence entre un investissement performant et un investissement moyen.
Le statut LMNP
Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) s’applique à la location meublée et permet de bénéficier du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Plusieurs conditions sont à respecter pour être éligible au dispositif :
- les recettes locatives doivent être inférieures ou égales à 23 000 € / an
- les revenus issus de cette activité de loueur meublé doivent représenter
Si les conditions ne sont pas respectées, vous basculerez au statut du Loueur Meublé Professionnel (LMP) qui présente des différences au niveau fiscal.
Avec le LMNP, vous pouvez bénéficier de l’un des deux régimes fiscaux suivant :
- le régime micro-BIC : pour les revenus locatifs inférieurs à 77 700 € / an, permet d’obtenir un abattement forfaitaire de 50 %
- le régime réel : pour les revenus locatifs supérieurs à 77 700 € / an, ou par choix, permet déduire l’ensemble de vos charges (intérêts d’emprunt, travaux, taxe foncière, charges de copropriété, assurances…) et amortir le bien et le mobilier.
Le dispositif Denormandie
La loi Denormandie permet de bénéficier d’une réduction d’impôt similaire à l’ancien dispositif Pinel pour l’achat d’un bien ancien à rénover, situé dans l’une des 245 villes du programme « Action cœur de ville ». Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération.
Ce dispositif revitalise les centres-villes tout en offrant une optimisation fiscale intéressante. Les réductions d’impôts sont les suivantes :
- Engagement de location sur 6 ans : 12 % du prix du bien
- Engagement de location sur 9 ans : 18 % du prix du bien
- Engagement de location sur 12 ans : 21 % du prix du bien
Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI)
Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) représente la nouvelle opportunité phare pour investir dans le neuf. Accessible aux investisseurs privés depuis la loi de finances 2024, ce dispositif offre des avantages particulièrement attractifs :
- TVA réduite à 10 %
- crédit d’impôt sur la taxe foncière pendant une durée maximale de 20 ans
- prix d’achat dans le neuf inférieur de 15 à 18 % par rapport à un investissement Pinel classique.
L’engagement de location de 15 à 20 ans garantit une stabilité locative sur le long terme dans des zones à forte tension immobilière.
Étape 5 : Structurer son investissement
Il est possible d’investir en direct, via une SCI ou encore en indivision selon la situation familiale et patrimoniale.
- En nom propre, la gestion est simple mais l’imposition directe.
- En SCI à l’IR, la flexibilité est accrue pour transmettre ou partager un bien.
- En SCI à l’IS, l’optimisation fiscale peut être avantageuse pour les gros patrimoines
Étape 6 : Obtenir le financement
Même en étant locataire, un bon dossier permet d’obtenir un prêt immobilier classique. La banque évaluera votre capacité de remboursement, mais aussi la cohérence économique du projet : loyers attendus, apport, et potentiel de valorisation.
Un apport personnel de 10 à 20 % peut faciliter l’obtention du prêt, mais n’est pas obligatoire si votre profil est solide.
Un projet d'investissement ?
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Investir dans l'immobilier tout en restant locataire : les précautions à prendre
Anticiper les périodes de vacance locative
Même dans les zones tendues, il est possible que votre logement reste inoccupé quelques semaines ou mois entre deux locataires. Ces périodes de vacance ont un impact direct sur votre rentabilité et votre trésorerie. Intégrez dans votre prévisionnel une marge de sécurité équivalente à 1 ou 2 mois de loyers par an. Cela vous permettra d’absorber les aléas sans déséquilibrer votre budget.
Prévoir les travaux imprévus
Un bon investisseur sait qu’un bien immobilier s’accompagne toujours de frais annexes et de dépenses ponctuelles : réparations, remises en état, remplacement d’équipements… Constituez une épargne de précaution afin de faire face sereinement à ces dépenses sans puiser dans votre budget personnel ou affecter le remboursement du prêt.
Se renseigner sur les charges de copropriété avant achat
Avant d’acquérir un bien en copropriété, il est essentiel d’examiner le montant et la nature des charges (ascenseur, gardiennage, chauffage collectif, entretien des parties communes…). Demandez le procès-verbal des trois dernières assemblées générales pour identifier d’éventuels travaux à venir ou des tensions budgétaires dans la copropriété.
Souscrire les bonnes assurances (PNO, GLI...)
Certaines assurances sont indispensables pour protéger votre investissement :
- PNO (Propriétaire Non Occupant) : couvre les risques liés au logement lorsqu’il est vide ou mal assuré par le locataire.
- GLI (Garantie des Loyers Impayés) : sécurise vos revenus locatifs en cas de défaut de paiement.
- Assurance emprunteur : protège votre famille en cas de décès, d’invalidité ou de perte d’emploi.
Se faire accompagner par Valority pour sa gestion locative
Chez Valority, nous proposons un accompagnement complet, depuis la sélection du bien jusqu’à sa mise en location et son suivi administratif. Cette solution clé en main permet de gagner du temps, d’éviter les erreurs et d’optimiser la rentabilité sur le long terme.
Un projet d'investissement ?
Un conseiller vous contacte, en visio ou par téléphone, pour faire le point sur votre situation et vous proposer une solution adaptée.
Acheter un bien immobilier pour le louer ou acheter sa résidence principale : que choisir ?
Si les deux options permettent de construire un patrimoine, elles ne répondent pas aux mêmes objectifs ni au même horizon de vie. Le choix dépend avant tout de votre situation personnelle, de votre mobilité et de vos priorités financières.
En réalité, il n’est pas nécessaire d’opposer ces deux approches. De nombreux investisseurs choisissent d’investir d’abord dans le locatif, puis d’acheter leur résidence principale plus tard, une fois leur patrimoine amorcé.
Cette stratégie dite du “locataire-investisseur” permet de :
- Profiter tôt de l’effet de levier du crédit
- Dégager des revenus pour constituer un apport futur
- Et diversifier ses actifs avant de s’ancrer durablement quelque part