Face à une crise du logement persistante, de nombreux ménages peinent à trouver une habitation adaptée à leurs revenus. C’est dans ce contexte que le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) a été mis en place pour offrir une solution viable et équilibrée.
Créé par l’État en 2014, ce dispositif visait initialement à soutenir la construction de logements aux loyers modérés dans les zones où la demande dépasse largement l’offre. Jusqu’en 2023, seuls les bailleurs institutionnels pouvaient en bénéficier.
Mais depuis 2024, une réforme majeure permet désormais aux investisseurs particuliers d’accéder au LLI, sous certaines conditions. Ce changement représente une opportunité inédite pour ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier locatif tout en bénéficiant d’avantages fiscaux attractifs.
Mais en quoi consiste réellement le LLI ? Quels sont ses avantages pour les investisseurs ? Comment fonctionne ce nouveau modèle d’investissement locatif en 2025 ? Ce guide détaillé vous expliquera tout ce que vous devez savoir sur le Logement Locatif Intermédiaire, ses conditions d’éligibilité ainsi que son impact sur le marché immobilier.
Qu'est-ce que le
Logement Locatif Intermédiaire (LLI) ?
Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) est un dispositif mis en place par l’État pour favoriser l’investissement locatif dans les zones à forte tension immobilière. Son objectif principal est d’offrir des logements neufs à loyers modérés, accessibles aux ménages dont les revenus sont trop élevés pour prétendre au logement social, mais insuffisants pour le marché locatif privé traditionnel.
Le LLI se positionne donc entre le logement social et le locatif privé, permettant aux jeunes actifs, familles et classes moyennes de se loger à des conditions plus abordables, tout en garantissant aux investisseurs une rentabilité stable et des avantages fiscaux intéressants.
Jusqu’en 2023, ce dispositif était exclusivement réservé aux acteurs institutionnels. Mais depuis 2024, avec la réforme de la loi de finances, il est désormais ouvert aux investisseurs particuliers, à condition d’acquérir un bien via une personne morale, comme une SCI (Société Civile Immobilière).
Cette évolution représente une véritable opportunité pour les épargnants souhaitant investir dans l’immobilier locatif tout en bénéficiant de conditions fiscales avantageuses et d’un risque maîtrisé.
Le LLI répond ainsi à une double mission :
- Faciliter l’accès au logement abordable pour les classes moyennes en offrant des loyers encadrés.
- Encourager l’investissement locatif en garantissant une rentabilité attractive aux investisseurs privés.
Pourquoi investir dans le LLI en 2025 ?
Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) constitue une opportunité unique pour les investisseurs particuliers, notamment grâce à ses avantages fiscaux attractifs. Depuis son ouverture aux particuliers en 2024, le dispositif offre plusieurs bénéfices financiers qui le rendent particulièrement intéressant :
Gagnez 10 points de TVA
Contrairement à l’achat d’un bien immobilier classique où la TVA est de 20 %, le LLI permet de bénéficier d’un taux de TVA réduit, ce qui entraîne une baisse immédiate du prix d’achat. Pour l’achat d’un T2 en zone Abis d’une valeur de 224 000 €, l’acquéreur pourra bénéficier d’un prix avantageux de 205 000 € ce qui représente un gain d’économie de 19 000 €.
Crédit d’impôt sur la taxe foncière
Les investisseurs bénéficient d’un crédit d’impôt équivalent au montant de la taxe foncière pendant une durée pouvant aller jusqu’à 20 ans. Pour un T2 en zone A de 48m2 en surface pondérée, l’économie d’impôt atteint près de 26 000 € sur 20 ans.
Prix d’acquisition inférieur au marché
Grâce à la TVA réduite et aux autres avantages fiscaux, le coût d’achat en LLI est en moyenne 15 à 18 % inférieur à celui d’un bien classique du fait de la baisse des coûts des matériaux. Pour un T2 en zone A de 48m2 en surface pondérée :
- En 2024 : un appartement 2 pièces à partir de 230 000 €
- En 2025 : un appartement LLI 2 pièces à partir de 193 200 € soit un prix inférieur de 16 %
Sécurité et rentabilité
Outre les avantages fiscaux, le LLI se distingue par un investissement sécurisé et rentable.
- Loyers garantis et attractifs : les biens en LLI sont situés dans des zones à forte demande locative (zones A, A bis et B1), ce qui assure une location rapide et des revenus locatifs stables.
- Valorisation du bien sur le long terme : en investissant dans le LLI, l’investisseur bénéficie d’une appréciation progressive de la valeur du bien, avec une augmentation estimée à 1 % par an en moyenne.
- Un placement patrimonial sécurisé :
- Diversification du patrimoine en investissant dans l’immobilier.
- Protection familiale et possibilité de transmission optimisée via une SCI.
- Préparation de la retraite avec des revenus complémentaires garantis sur plusieurs décennies.
Avantages pour la transmission
La création d’une SCI familiale permet de bénéficier de certains avantages patrimoniaux dans un objectif de transmission. Les parts sociales transmises à des héritiers jouissent d’abattements fiscaux importants à hauteur de 100 000 € par parent et par enfant et 80 724 € entre époux tous les 15 ans.
La transmission de parts au lieu des biens permet de préserver l’héritage et ainsi de limiter les conflits potentiels.
Avantages pour la cession
2 cas de figure :
- Cessions à titre onéreux :
- Pour le cessionnaire : droits d’enregistrement à hauteur de 5 % sur la valeur de la cession
- Pour le cédant : fiscalité des plus-values immobilières des personnes physiques pour les SCI à l’IR ou fiscalité de l’impôt sur les sociétés pour les SCI à l’IS
- Cessions à titre gratuit :
- Pour le cessionnaire : fiscalité en fonction du lien de parenté avec le cédant
LLI 2025 : conditions d'éligibilité et obligations pour les investisseurs
Investir dans le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) en 2025 offre de nombreux avantages, mais pour en bénéficier, il est indispensable de respecter certaines conditions légales et fiscales. Ces critères visent à garantir que le dispositif profite réellement aux zones à forte demande locative et aux classes moyennes ayant des difficultés à se loger.
Acquisition du bien via une personne morale
L’un des prérequis majeurs pour investir en LLI est que l’acquisition du bien doit être réalisée via une personne morale. Cela signifie qu’un particulier ne peut pas acheter directement un logement en LLI en son nom propre.
La SCI (Société Civile Immobilière) comme principal véhicule juridique et est la solution la plus adaptée pour les particuliers souhaitant investir en LLI :
- Elle doit être constituée d’au moins deux associés (ex : un couple, un investisseur et un proche).
- L’investisseur peut choisir entre SCI à l’IR (Impôt sur le Revenu) ou SCI à l’IS (Impôt sur les Sociétés) selon ses objectifs patrimoniaux et fiscaux
Engagement de location sur 15 à 20 ans
Pour bénéficier des avantages fiscaux du LLI, l’investisseur doit s’engager à louer son bien pour une durée minimale de 15 ans en tant que résidence principale. Cette obligation est cruciale, car elle garantit que les logements restent accessibles aux ménages ayant des revenus intermédiaires.
Durée minimale de 15 ans (extensible à 20 ans)
- Si l’investisseur maintient la location pendant 15 ans, il bénéficie du crédit d’impôt sur la taxe foncière.
- En prolongeant la location jusqu’à 20 ans, il maximise encore davantage ses avantages fiscaux.
Attention : toute interruption de la location avant la fin de la période minimale peut entraîner la perte des avantages fiscaux et l’obligation de rembourser une partie des aides perçues.
Respect des plafonds de loyers et de
ressources des locataires
Le LLI impose des plafonds de loyers et de ressources afin de garantir l’accessibilité des logements aux classes moyennes. Ces derniers doivent donc s’assurer que leurs locataires respectent ces critères et mettre en place un suivi administratif rigoureux pour être conformes aux exigences du dispositif.
Les plafonds annuels de loyer pour les propriétaires sont les suivants :
- Zone Abis : 18.25 €/m²
- Zone A: 13.57 €/m²
- Zone B1 : 10.93 €/m²
- Zones B2 et C (sur dérogation) : 9.50 €/m²
Plafonds de ressources des locataires pour l’année 2024 :
| Catégorie de ménage | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 et C |
|---|---|---|---|---|
| 1 personne seule | 43 475 € | 43 475 € | 35 435 € | 31 892 € |
|
2 personnes sans personne à charge |
64 976 € | 64 976 € | 47 321 € | 42 588 € |
|
3 personnes ou 1 personne seule + 1 à charge |
85 175 € | 78 104 € | 56 905 € | 51 215 € |
|
4 personnes ou 1 personne seule + 2 à charge |
101 693 € | 93 556 € | 68 699 € | 61 830 € |
|
5 personnes ou 1 personne seule + 3 à charge |
120 995 € | 110 753 € | 80 816 € | 72 735 € |
|
6 personnes ou 1 personne seule + 4 à charge |
136 151 € | 124 630 € | 91 078 € | 81 971 € |
| Par personne supplémentaire | + 15 168 € | + 13 886 € | + 10 161 € | + 9 142 € |
Localisation du bien : zones éligibles au LLI
Le dispositif LLI est réservé aux zones dites « tendues », c’est-à-dire où la demande locative est nettement supérieure à l’offre de logements disponibles.
| Zone LLI 2025 | Communes |
|---|---|
| Zone A bis |
Comprend Paris, 97 autres communes d'Île-de-France situées dans l'Essonne, les Yvelines, les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis, le Val-de-Marne et le Val-d’Oise, ainsi que 26 communes en Province situées dans l'Ain les Alpes-Maritimes, les Bouches-du-Rhône, l'Oise, la Haute-Savoie et le Var. |
| Zone A |
Agglomération de Paris (dont la zone Abis), la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise,
certaines agglomérations ou communes (ex. : Lille, Strasbourg, Lyon, Marseille, Montpellier, Toulouse, Bordeaux, Nantes et Rennes) et 10 communes des départements d’outre-mer où les loyers et les prix des logements sont très élevés. |
| Zone B1 |
Comprend certaines grandes agglomérations et certaines communes où les loyers et le prix des logements sont élevés, une partie de la grande couronne parisienne non située en zone Abis ou A, des villes tendues de Province et les communes des départements d’outre-mer non classées en zone A. |
L’objectif du LLI est d’encourager l’investissement là où le besoin en logements est le plus criant. Ces zones partagent plusieurs caractéristiques essentielles :
- Forte demande locative : Le nombre de locataires potentiels dépasse largement l’offre disponible.
- Économie locale dynamique : Présence d’entreprises, d’universités et d’infrastructures publiques.
- Accès aux transports : Les biens sont situés près des gares, tramways, métros, facilitant les déplacements des locataires.
- Potentiel de valorisation : La demande constante entraîne une hausse progressive des prix immobiliers, garantissant un bon retour sur investissement à long terme.
Quelles sont les étapes
d'un investissement en LLI ?
1 - Réservation du bien
Une fois les objectifs fixés d’investissement, l’investisseur doit rechercher un bien neuf respectant les critères du dispositif LLI. Pour rappel, le logement doit être résulter soit :
- d’une construction VEFA
- d’un réaménagement d’un local à un usage autre que résidentiel avec des travaux de rénovation à neuf
- d’une acquisition d’un logement et amélioration de ses performances énergétiques
2 - Rédaction des statuts de la SCI
La rédaction des statuts est la première étape dans la création de la société. Ce document constitue la base légale de la société et fixe son mode de fonctionnement. Les statuts de la SCI doivent être rédigés avec précision, car ils régissent les relations entre les associés et les modalités de gestion de la société.
Les éléments indispensables :
- La dénomination sociale
- Le siège social
- L’objet social
- Le capital social
- La répartition des parts
- La durée de la société
- Le nom et les coordonnées de chaque associé
- La nomination du gérant de la société
- Les règles de fonctionnement et de vote
- La date d’ouverture et de clôture des exercices comptables
- Les conditions de dissolution de l’entreprise
3 - Obtention du financement
Comme pour tout investissement immobilier, l’achat d’un bien en LLI peut être réalisé grâce à un crédit immobilier.
- Prêt immobilier classique : Financement sur 15 à 25 ans avec un taux préférentiel.
- Apport personnel : Peut être nécessaire pour optimiser les conditions du prêt.
- Possibilité d’emprunter via la SCI : La société contracte elle-même le prêt bancaire.
4 - Publication de la SCI
La création d’une SCI doit faire l’objet d’une publication dans un journal d’annonces légales (JAL) afin d’informer les tiers de sa création.
5 - Déclaration de la SCI
Obtenir le Kbis de la société auprès d’INPI France, document qui permet de prouver qu’une entreprise est immatriculée au registre du commerce et des sociétés (RCS).
6 - Offre de prêt et acte authentique
L’obtention du Kbis permet aux investisseurs d’obtenir l’offre de prêt par la suite et ainsi signer l’acte de vente chez le notaire.
