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de votre investissement meublé (lmnp)
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) reste, année après année, l’un des dispositifs les plus attractifs pour investir dans l’immobilier locatif.
Alors que 2025 a été marquée par plusieurs ajustements fiscaux et une attention accrue portée à la performance énergétique des logements, de nombreux investisseurs s’interrogent déjà sur ce que réservera l’année 2026.
À ce jour, aucune réforme majeure n’a été annoncée, mais le contexte immobilier et économique invite à la prudence et à l’anticipation. Comprendre le fonctionnement du LMNP, ses avantages et les perspectives à venir, permet de préparer sereinement son projet d’investissement.
Dans les lignes qui suivent, Valority vous propose un décryptage complet du dispositif LMNP à l’approche de 2026.
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel, ou LMNP, permet à un particulier de mettre en location un bien meublé, tout en bénéficiant d’un cadre fiscal avantageux. Ce dispositif s’adresse à tous les investisseurs qui souhaitent générer des revenus locatifs sans pour autant devenir professionnels de la location.
Pour accéder au statut LMNP, il suffit de respecter trois conditions principales :
Le statut est donc accessible à une large part des particuliers souhaitant diversifier leur patrimoine immobilier sans contrainte excessive.
Le LMNP offre le choix entre deux régimes :
Cette souplesse fait du LMNP un outil de gestion patrimoniale particulièrement efficace, surtout dans un contexte où les investisseurs recherchent des placements rentables et fiscalement optimisés.
Outre la fiscalité, le LMNP séduit par sa simplicité de mise en œuvre et la stabilité qu’il offre. Les investisseurs peuvent opter pour une gestion libre ou confier leur bien à un exploitant professionnel dans le cadre d’une résidence gérée (étudiante, senior, affaires, tourisme).
Le LMNP en 2025 a évolué sur plusieurs volets fiscaux et réglementaires avec la promulgation de la loi de Finances 2025 et de la loi Le Meur. Voici l’essentiel à retenir.
Les amortissements déduits pendant la location sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la vente, ce qui augmente la base imposable.
À relativiser toutefois : les abattements liés à la durée de détention (exonération de l’impôt sur le revenu après 22 ans et des prélèvements sociaux après 30 ans) viennent atténuer cet effet dans le temps.
👉 À noter : les résidences de services (ex. résidences étudiantes) ne sont pas concernées par cette reprise d’amortissements dans le calcul de la plus-value à la revente.
La réduction d’impôt (2/3 des frais de comptabilité, plafonnée à 915 €) pour les adhérents à un OGA est supprimée.
Les frais de comptabilité demeurent déductibles au régime réel.
Les locations de courte durée qui dépassent 25 000 € de recettes annuelles et rendent au moins 3 services para-hôteliers (réception, linge, petit-déjeuner, ménage régulier) relèvent d’une TVA à 10 %.
Les séjours < 1 semaine sont particulièrement concernés.
Malgré les ajustements fiscaux de 2025, à date, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel conserverait en 2026 tous les atouts qui ont fait son succès auprès des investisseurs.
Même si la réintégration des amortissements dans la plus-value à la revente a modifié certains calculs, le LMNP reste l’un des régimes les plus compétitifs du marché locatif.
Le régime réel permet toujours de déduire la quasi-totalité des charges liées à l’investissement : intérêts d’emprunt, assurance, frais de gestion, taxe foncière, ou encore amortissement du bien et du mobilier.
Résultat : de nombreux investisseurs continuent de neutraliser tout ou partie de leur imposition pendant plusieurs années.
Pour les locations meublées classiques, le régime micro-BIC reste également accessible avec un abattement forfaitaire de 50 %, ce qui assure une gestion simple et une fiscalité allégée.
Le LMNP se distingue aussi par son cadre juridique stable.
Le dispositif n’est pas remis en cause par les réformes de 2025 et continue d’offrir une grande flexibilité : location en direct ou par l’intermédiaire d’un exploitant professionnel, choix entre bail commercial ou bail d’habitation meublée classique.
Ce cadre clair permet de maîtriser son investissement tout en s’adaptant à ses objectifs patrimoniaux.
Dans un contexte marqué par la hausse des taux et la vigilance sur le marché immobilier, le LMNP tire son épingle du jeu.
Le rendement moyen reste supérieur à celui de la location nue, avec une demande locative soutenue sur les segments étudiants, seniors ou professionnels en mobilité.
Les biens situés dans des résidences gérées offrent, en outre, une stabilité locative et une gestion simplifiée, deux arguments de poids pour les investisseurs en quête de sérénité.
Les obligations énergétiques de 2025 renforcent la qualité du parc locatif et orientent le marché vers des logements plus performants.
Investir dans un bien récemment construit ou rénové en LMNP, c’est donc préparer un patrimoine durable, conforme aux attentes des locataires comme aux politiques publiques.
Le marché du logement étudiant reste structurellement tendu dans la plupart des grandes villes universitaires.
Le nombre d’étudiants progresse chaque année, tandis que l’offre de logements adaptés demeure insuffisante.
Face à cette pénurie, les résidences étudiantes avec services, gérées par des opérateurs spécialisés, offrent une réponse concrète aux besoins d’hébergement moderne, sécurisé et bien localisé.
Pour l’investisseur, cela se traduit par un taux d’occupation élevé et une visibilité accrue sur les revenus locatifs.
L’un des principaux atouts du LMNP en résidence étudiante réside dans la gestion déléguée à un exploitant professionnel.
Celui-ci prend en charge la location, la maintenance et l’entretien du bien, en contrepartie d’un bail commercial signé pour 10 ans.
Ce modèle offre à l’investisseur une stabilité financière et un gain de temps considérable, tout en garantissant un loyer régulier même en cas de vacance temporaire.
Grâce au statut LMNP, les investisseurs profitent d’une fiscalité avantageuse, notamment via le régime réel, qui permet de déduire les charges et d’amortir le bien.
Cette optimisation fiscale, combinée à la sécurité du bail commercial, fait de la résidence étudiante un placement à la fois rentable et durable.
Anne et Claude, retraités
« Notre conseiller Valority a su comprendre nos attentes et nous donner des conseils éclairés pour nos investissements. »
416 000€ d'investissement
dont 250 000€ d'apport
Le couple a investi dans 3 biens immobiliers
200€
d'épargne mensuelle
401 000€
d'encours immobiliers en 2023
100% de loyers perçus
Et 0 loyer impayé
**Selon les dispositions prévues à l’article 39C du CGI; Le statut loueur meublé permet de récupérer la TVA sous certaines conditions : Acquisition d’un bien immobilier neuf proposant un certain nombre de services ; Confier l’exploitation du bien à un professionnel ; Etre soumis à la TVA ; Exploitation par bail commercial pour une durée de 10 ans, en cas d’arrêt de l’exploitation avant les 10 ans, vous devrez rembourser la TVA au prorata des années restantes. Le dispositif loueur meublé non professionnel prévoit le versement de loyers en application d’un bail commercial. En tout état de cause, la perception de loyers ne saurait être garantie par la mise en place d’un bail commercial. Dans la limite des recettes selon l’article 156 du CGI. L’article 82 de la loi de finances pour 2010 (n° 2009-1673 du 30 décembre 2009) conditionne le bénéfice du report des fractions de réduction d’impôt qui n’ont pas pu être imputées au maintien en location du logement au cours des années concernées.
Le dispositif est destiné à encourager la rénovation de logements anciens en proposant une réduction d'impôts aux investisseurs.
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