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de votre investissement meublé (lmnp)
Mis à jour le 24/12/2025
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel ou LMNP, fait partie des solutions privilégiées par de nombreux investisseurs pour générer des revenus complémentaires et optimiser leur fiscalité. Pourtant, à l’approche de 2026, les annonces liées au budget de l’État et aux évolutions fiscales suscitent de nombreuses interrogations : le LMNP va-t-il changer ? Certains avantages vont-ils disparaître ? Faut-il adapter sa stratégie dès maintenant ?
Bonne nouvelle : le LMNP ne disparaît pas en 2026. En revanche, certaines règles pourraient évoluer, notamment pour les locations meublées touristiques, avec des impacts fiscaux à anticiper.
Dans cet article, nous vous aidons à y voir clair sur les changements du LMNP en 2026, à mesurer leurs conséquences concrètes sur votre investissement et à anticiper les bonnes décisions pour sécuriser et valoriser votre patrimoine dans la durée.
Si le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel existe depuis de nombreuses années, il fait régulièrement l’objet d’ajustements fiscaux. À l’horizon 2026, le LMNP revient au cœur des débats en raison du contexte budgétaire et de la volonté des pouvoirs publics de rééquilibrer la fiscalité immobilière, en particulier sur certains types de locations.
Ces discussions s’inscrivent dans le cadre du budget de l’État et des projets de loi de finances, avec un objectif affiché : mieux encadrer les locations meublées touristiques, notamment dans les zones tendues, tout en préservant l’investissement locatif de long terme. Résultat : certaines mesures ciblent des usages spécifiques du LMNP, sans remettre en cause le statut dans son ensemble.
Il est donc important de faire la distinction entre :
les annonces politiques,
les projets de réforme en discussion,
et les mesures réellement votées.
Toutes les locations meublées ne sont pas concernées de la même manière. Un investisseur en location meublée longue durée n’est pas exposé aux mêmes évolutions qu’un propriétaire louant son bien en meublé touristique. Comprendre ce cadre permet d’éviter les raccourcis et d’anticiper sereinement les éventuels ajustements à venir.
Les amortissements déduits pendant la location sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la vente, ce qui augmente la base imposable.
À relativiser toutefois : les abattements liés à la durée de détention (exonération de l’impôt sur le revenu après 22 ans et des prélèvements sociaux après 30 ans) viennent atténuer cet effet dans le temps.
👉 À noter : les résidences de services (ex. résidences étudiantes) ne sont pas concernées par cette reprise d’amortissements dans le calcul de la plus-value à la revente.
L’amendement n°I-3969 dans le projet de loi de finances 2026 prévoit de plafonner l’amortissement à 2% dès le 1er janvier 2026. Les loueurs en meublés non professionnels sous le régime réel, verraient alors leur imposition augmenter.
Cependant, le PLF 2026 n’ayant toujours pas été voté, cette mesure reste hypothétique.
La réduction d’impôt (2/3 des frais de comptabilité, plafonnée à 915 €) pour les adhérents à un OGA est supprimée.
Les frais de comptabilité demeurent déductibles au régime réel.
Les locations de courte durée qui dépassent 25 000 € de recettes annuelles et rendent au moins 3 services para-hôteliers (réception, linge, petit-déjeuner, ménage régulier) relèvent d’une TVA à 10 %.
Les séjours < 1 semaine sont particulièrement concernés.
La loi de finance 2026 pour la sécurité sociale acte la hausse de la CSG. En effet, à compter du 1er janvier 2026, la CSG passera de 9,2% à 10,6%. Les loyers perçus par les loueurs en meublés non professionnels en 2025 seront impactés de manière rétroactive.
Malgré les ajustements fiscaux qui entreront en vigueur au 1er janvier 2026, à date, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel conserverait tous les atouts qui ont fait son succès auprès des investisseurs.
Même si la réintégration des amortissements dans la plus-value à la revente a modifié certains calculs, le LMNP reste l’un des régimes les plus compétitifs du marché locatif.
Le régime réel permet toujours de déduire la quasi-totalité des charges liées à l’investissement : intérêts d’emprunt, assurance, frais de gestion, taxe foncière, ou encore amortissement du bien et du mobilier.
Résultat : de nombreux investisseurs continuent de neutraliser tout ou partie de leur imposition pendant plusieurs années.
Pour les locations meublées classiques, le régime micro-BIC reste également accessible avec un abattement forfaitaire de 50 %, ce qui assure une gestion simple et une fiscalité allégée.
Le LMNP se distingue aussi par son cadre juridique stable.
Le dispositif n’est pas remis en cause par les réformes de 2025 et continue d’offrir une grande flexibilité : location en direct ou par l’intermédiaire d’un exploitant professionnel, choix entre bail commercial ou bail d’habitation meublée classique.
Ce cadre clair permet de maîtriser son investissement tout en s’adaptant à ses objectifs patrimoniaux.
Dans un contexte marqué par la hausse des taux et la vigilance sur le marché immobilier, le LMNP tire son épingle du jeu.
Le rendement moyen reste supérieur à celui de la location nue, avec une demande locative soutenue sur les segments étudiants, seniors ou professionnels en mobilité.
Les biens situés dans des résidences gérées offrent, en outre, une stabilité locative et une gestion simplifiée, deux arguments de poids pour les investisseurs en quête de sérénité.
Les obligations énergétiques de 2025 renforcent la qualité du parc locatif et orientent le marché vers des logements plus performants.
Investir dans un bien récemment construit ou rénové en LMNP, c’est donc préparer un patrimoine durable, conforme aux attentes des locataires comme aux politiques publiques.
Pour palier les évolutions fiscales des budgets 2025 et 2026, l’investissement en résidence étudiante avec le statut LMNP reste l’une des meilleures solutions. Voici pourquoi :
Le marché du logement étudiant reste structurellement tendu dans la plupart des grandes villes universitaires.
Le nombre d’étudiants progresse chaque année, tandis que l’offre de logements adaptés demeure insuffisante.
Face à cette pénurie, les résidences étudiantes avec services, gérées par des opérateurs spécialisés, offrent une réponse concrète aux besoins d’hébergement moderne, sécurisé et bien localisé.
Pour l’investisseur, cela se traduit par un taux d’occupation élevé et une visibilité accrue sur les revenus locatifs.
L’un des principaux atouts du LMNP en résidence étudiante réside dans la gestion déléguée à un exploitant professionnel.
Celui-ci prend en charge la location, la maintenance et l’entretien du bien, en contrepartie d’un bail commercial signé pour 10 ans.
Ce modèle offre à l’investisseur une stabilité financière et un gain de temps considérable, tout en garantissant un loyer régulier même en cas de vacance temporaire.
Grâce au statut LMNP, les investisseurs profitent d’une fiscalité avantageuse, notamment via le régime réel, qui permet de déduire les charges et d’amortir le bien.
Cette optimisation fiscale, combinée à la sécurité du bail commercial, fait de la résidence étudiante un placement à la fois rentable et durable.
Non. Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel n’est pas supprimé en 2026. Les évolutions envisagées concernent principalement certains régimes fiscaux et types de locations, notamment le meublé touristique, sans remettre en cause l’existence du LMNP.
Non. Les impacts varient selon :
le mode de location (meublé longue durée ou touristique),
le niveau de revenus locatifs,
le régime fiscal choisi (micro-BIC ou réel).
La location meublée longue durée reste globalement moins exposée aux évolutions prévues.
Dans la majorité des cas, vendre dans la précipitation n’a pas de sens. Les évolutions fiscales doivent être analysées à l’échelle de votre projet global, notamment en intégrant la durée de détention et la fiscalité à la revente.
Oui. Le régime réel conserve de nombreux atouts, en particulier pour les investisseurs qui s’inscrivent dans une logique de long terme. Même avec une fiscalité potentiellement ajustée à la revente, il reste souvent avantageux sur la durée de détention.
Oui. Le LMNP reste un outil efficace pour générer des revenus complémentaires, notamment dans une stratégie de préparation de la retraite, à condition d’être bien structuré et adapté à votre situation personnelle.
Anne et Claude, retraités
« Notre conseiller Valority a su comprendre nos attentes et nous donner des conseils éclairés pour nos investissements. »
416 000€ d'investissement
dont 250 000€ d'apport
Le couple a investi dans 3 biens immobiliers
200€
d'épargne mensuelle
401 000€
d'encours immobiliers en 2023
100% de loyers perçus
Et 0 loyer impayé
**Selon les dispositions prévues à l’article 39C du CGI; Le statut loueur meublé permet de récupérer la TVA sous certaines conditions : Acquisition d’un bien immobilier neuf proposant un certain nombre de services ; Confier l’exploitation du bien à un professionnel ; Etre soumis à la TVA ; Exploitation par bail commercial pour une durée de 10 ans, en cas d’arrêt de l’exploitation avant les 10 ans, vous devrez rembourser la TVA au prorata des années restantes. Le dispositif loueur meublé non professionnel prévoit le versement de loyers en application d’un bail commercial. En tout état de cause, la perception de loyers ne saurait être garantie par la mise en place d’un bail commercial. Dans la limite des recettes selon l’article 156 du CGI. L’article 82 de la loi de finances pour 2010 (n° 2009-1673 du 30 décembre 2009) conditionne le bénéfice du report des fractions de réduction d’impôt qui n’ont pas pu être imputées au maintien en location du logement au cours des années concernées.
Le dispositif est destiné à encourager la rénovation de logements anciens en proposant une réduction d'impôts aux investisseurs.
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