Vous envisagez d’acheter un bien immobilier pour le louer et vous vous demandez comment seront imposés vos loyers ? Vous êtes propriétaire d’un bien et vous souhaitez en savoir plus sur l’imposition de vos revenus ?
Le mode d’imposition des revenus locatifs dépend de plusieurs critères, notamment le type de bien loué (vide ou meublé) et le régime fiscal choisi (micro ou réel). Chacun de ces choix entraîne des conséquences fiscales différentes, qu’il est important de comprendre avant de se lancer dans un projet immobilier.
Cet article propose un point complet sur le fonctionnement de l’imposition des loyers :
- les règles générales à connaître,
- les régimes existants,
- les charges et dispositifs permettant de réduire l’impôt,
- les erreurs à éviter pour bien démarrer.
Sommaire
Comment sont imposés les
revenus locatifs ?
Les loyers perçus dans le cadre d’une location immobilière constituent un revenu. À ce titre, ils sont imposables. Chaque année, ces revenus doivent être déclarés à l’administration fiscale, au même titre que les salaires, pensions ou autres revenus.
Il existe toutefois deux catégories distinctes de revenus locatifs, qui dépendent du type de location pratiquée : la location vide (ou nue) et la location meublée. Ces deux formes relèvent de régimes fiscaux différents.
Location nue : imposition des revenus fonciers
Dans le cas d’une location vide, c’est-à-dire sans mobilier fourni, les loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Ce régime fiscal s’applique à la grande majorité des locations classiques, notamment dans l’habitation principale. Selon le montant de vos revenus, vous pouvez choisir entre le régime micro-foncier ou réel.
Location meublée : imposition dans la catégorie des BIC
La location meublée, quant à elle, consiste à louer un bien équipé de façon à permettre une occupation immédiate par le locataire (mobilier, literie, électroménager, etc.). Dans ce cas, les loyers ne sont plus considérés comme des revenus fonciers, mais comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Une location meublée peut être opérée par un bailleur professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP). Dans les deux cas, les revenus sont affiliés soit au régime micro-BIC soit au régime réel.
Location vide ou meublée : quelles différences en matière d’imposition ?
Location nue au régime des revenus fonciers
Quand un propriétaire loue un logement vide (sans meubles significatifs), les loyers perçus entrent dans la catégorie des revenus fonciers. Deux régimes principaux s’appliquent : le régime micro foncier et le régime réel.
Le régime micro-foncier
Le régime micro-foncier s’applique de plein droit lorsque le montant des loyers (et recettes accessoires) perçus par le foyer fiscal ne dépasse pas 15 000 € par an. L’investisseur déclare le montant brut des loyers perçus (sans les charges). Un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué automatiquement pour représenter les charges. Ainsi, seulement 70 % des revenus sont imposables.
Le régime réel d’imposition des revenus fonciers
Le régime réel s’impose lorsque les revenus fonciers sont supérieurs au seuil de 15 000 € par an. Ce régime permet de déduire de façon détaillée les charges supportées par le propriétaire :
- intérêts d’emprunt
- travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration
- assurances
- taxe foncière, charges de copropriété
- frais de gestion, honoraires, etc.
Si les charges excèdent les recettes, un déficit foncier peut être généré. Dans certaines conditions, ce déficit est imputable sur le revenu global (dans une limite annuelle) ou imputable sur les revenus fonciers futurs. Cela permet d’atténuer l’imposition des années « à faibles revenus immobiliers » grâce aux travaux coûteux, par exemple. Le montant du déficit foncier ne peut excéder 10 700 € par an.
Location meublée au régime BIC
La location meublée ne relève pas de la catégorie des revenus fonciers, mais de celle des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Cela résulte du fait que le bailleur fournit une prestation (mobilier, équipements, services) au-delà de la simple mise à disposition d’un logement.
Les loueurs en meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP) peuvent ainsi choisir entre le régime micro-BIC et le régime réel simplifié selon le montant de leurs revenus locatifs annuels.
Le régime micro-BIC
Le régime micro-BIC s’applique si les recettes locatives meublées n’excèdent pas un certain seuil. En 2025, le seuil est de 77 700 € pour les locations meublées classiques, ou 188 700 € pour les meublés de tourisme classés. Un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus issus d’une location meublée s’applique.
Bon à savoir
La loi Le Meur du 19 novembre 2024 vient encadrer la fiscalité des meublés de tourisme au 1er janvier 2025 en abaissant l’abattement forfaitaire des meublés non classés à 30 % dans une limite de 15 000 € / an contre 77 700 € auparavant et 50 % pour les meublés classés ou chambres d’hôtes dans une limite de 77 700 € contre 188 700 € jusqu’en 2024.
Le régime réel simplifié
Le régime réel simplifié permet de déduire les charges réelles (entretien, réparation, assurances, charges, frais de gestion) mais également d’amortir le coût du logement et du mobilier (étalement comptable sur plusieurs années). Cela peut significativement réduire le montant du revenu imposable.
Il permet également d’amortir la dépréciation du bien et du mobilier en la reportant sur la durée. Il est possible d’amortir 85 % de la valeur du bien, les 15 % restant représentent la valeur foncière du bien qui n’est pas dépréciable.
Les taux d'imposition des revenus fonciers
Lorsqu’un bailleur perçoit des loyers issus d’une location non meublée, ses revenus fonciers nets (après abattement ou déduction des charges) sont soumis à deux niveaux de taxation : l’impôt sur le revenu (IR) selon un barème progressif et les prélèvements sociaux.
Une fois les revenus fonciers nets déterminés, ils sont intégrés au revenu global du foyer fiscal et soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Il n’existe pas de taux fixe spécifique aux revenus fonciers, tout dépend de la tranche marginale d’imposition (TMI) à laquelle vous appartenez.
|
Tranche de revenu net imposable pour une part fiscale |
Taux applicable sur la tranche |
|---|---|
| Jusqu'à 11 497 € | 0 % |
| De 11 498 € à 29 315 € | 11 % |
| De 29 316 € à 83 823 € | 30 % |
| De 83 824 € à 180 294 € | 41 % |
| Plus de 180 294 € | 45 % |
En plus de l’impôt sur le revenu, les revenus fonciers sont assujettis aux prélèvements sociaux, au taux global de 17,2 %.
Les revenus locatifs des locations meublées sont également soumis au barème de l’impôt sur le revenu (IR).
Revenus locatifs :
quel régime fiscal choisir ?
Le choix du régime fiscal dépend de plusieurs facteurs, comme vos objectifs d’investissement, votre temps, vos connaissances ou encore le montant de vos recettes ainsi que les dépenses prévues.
Lorsqu’on loue un logement non meublé, deux grandes options s’offrent au bailleur : le régime « micro-foncier », forfaitaire, et le régime réel, fondé sur les charges effectives. Le régime micro-foncier s’applique automatiquement lorsque les recettes locatives brutes ne dépassent pas 15 000 €. Dans ce cas, l’administration applique un abattement automatique de 30 %, sans qu’il soit possible de justifier des charges réelles. L’investisseur n’a alors qu’à déclarer le montant brut des loyers, et l’abattement est calculé d’office, simplifiant grandement la procédure déclarative.
Mais cette simplicité a un coût : si les charges supportées (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion, assurances, taxes, etc.) dépassent ce forfait de 30 %, le régime micro-foncier devient moins favorable. Dans ce cas, ou dès que les revenus locatifs brut dépassent 15 000 €, le régime réel peut s’imposer, ou être choisi volontairement. Avec le régime réel, le bailleur peut déduire les charges réellement supportées, ce qui permet de réduire le revenu imposable, voire de générer un déficit foncier.
Lorsque les charges justifiables sont élevées, par exemple en cas de gros travaux, d’intérêts d’emprunt importants ou de coûts de gestion élevés, le régime réel devient souvent plus avantageux. Toutefois, cette option exige une comptabilité rigoureuse, la conservation de justificatifs et l’option pour le régime réel est irrévocable pendant trois ans.
Dans le cas de la location meublée, le raisonnement est similaire mais avec d’autres seuils.
Quelles sont les charges déductibles des revenus locatifs ?
Lorsqu’on opte pour le régime réel, les charges suivantes peuvent être déduites des loyers pour déterminer le revenu imposable :
- Intérêts d’emprunt liés à l’acquisition, à la réparation ou à l’amélioration du bien loué
- Travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration (à condition qu’ils ne modifient pas la structure du bien)
- Primes d’assurance afférentes à l’immeuble (assurance propriétaire non-occupant, responsabilité civile, etc.)
- Charges de copropriété non récupérables auprès du locataire
- Taxe foncière et autres impôts locaux attachés au bien
- Frais de gestion et d’administration : honoraires de gestion locative, frais d’agence, frais de recouvrement, relances, etc.
- Frais de contentieux, procédures ou litiges (huissier, avocat, frais de justice liés à la gestion locative)
- Charges non récupérées auprès du locataire (lorsque le propriétaire en a avancé le paiement sans récupérer le montant)
- Indemnités d’éviction versées au locataire dans certaines situations
Comment déclarer ses revenus locatifs ?
La déclaration des revenus locatifs dépend du type de location (nue ou meublée) et du régime fiscal choisi (micros ou réel).
Déclarer les revenus fonciers d'une location nue
Régime micro-foncier
Si vous relevez du régime micro-foncier, vous n’avez pas à remplir de formulaire annexe détaillé : il suffit de reporter le montant brut des loyers perçus dans la déclaration principale (formulaire 2042, dans la case réservée aux revenus fonciers). Le système appliquera automatiquement l’abattement forfaitaire de 30 %.
Régime réel pour les revenus fonciers
Lorsque les loyers dépassent 15 000 €, ou si le bailleur opte pour le régime réel même en dessous du seuil, il doit effectuer une déclaration plus complète via le formulaire 2044 (Cerfa 10334 et versions associées) pour détailler les charges déductibles, les intérêts d’emprunt, les travaux, etc.
Déclarer les revenus d'une location meublée
Régime micro-BIC
Si vos recettes locatives meublées sont inférieures au plafond applicable (ex. : pour un meublé classique), vous pouvez bénéficier d’un abattement forfaitaire (souvent 50 %). Dans ce cas, vous ne remplissez pas la liasse fiscale ; vous devez simplement reporter les recettes brutes nettes dans la déclaration complémentaire 2042-C Pro, dans la partie « revenus des locations meublées non professionnelles » ou « revenus industriels et commerciaux » selon votre statut.
Régime réel
Si vous optez pour le régime réel, vous devez déposer une liasse fiscale BIC, dont le formulaire principal est le Cerfa 2031 (2031-SD, n° 11085). Ce formulaire présente les revenus, les charges, les amortissements et calcule le bénéfice (ou déficit) imposable. La liasse peut comporter des annexes (le formulaire 2033 notamment pour détailler les amortissements, immobilisations, etc.).
Le résultat issu du formulaire 2031 est ensuite reporté dans la déclaration 2042-C Pro.