Pinel+ : Quels sont les changements à l’horizon 2023 ?

Alors que la loi Pinel devait prendre fin en 2021, elle a été prolongée jusqu’en 2024 mais avec des taux de défiscalisation en baisse progressive. La réduction d'impôt sera plafonnée à 10.5% pour un engagement de six ans, à 15% pour un engagement de neuf ans et 17.5% pour un engagement de douze ans. Toutefois, de nouvelles règles de la Pinel+ permettent de garder les taux de défiscalisation actuels. En 2023 et 2024, le dispositif évoluera donc. A noter aussi qu'un investissement immobilier dans un QPV (Quartier Politique de la Ville) permettra aussi de garder des taux de défiscalisation maximum, soit 12%,18% et 21% pour un engagement respectif de 6ans, 9ans et 12ans. Et ce, même sans respecter les critères imposés par la Pinel+. Quels sont alors les scénarii possibles pour investir dans l’immobilier locatif et bénéficier d’une défiscalisation ?
Voici toutes les explications concernant la modification de la loi Pinel 2023, qu'on appelle Pinel+ ou super Pinel et qui sera effective dès 2022 et surtout en 2023 et 2024.

Ce qui ne change pas entre le dispositif Pinel et son évolution.

  • Le bien doit être acquis dans un bâtiment d’habitations collectif (depuis le 1/01/2021). Ils sont le plus souvent achetés sur plan, dans une vente en état de futur achèvement (VEFA).
  • Le logement doit être loué nu.
  • Les revenus du (ou des) locataire(s) sont soumis à conditions.
  • Le loyer est soumis à conditions.
  • Le logement peut être loué à un ascendant/descendant à condition que le propriétaire ne soit pas dans le même foyer fiscal et que les 2 points précédents soient respectés.
  • L’acquéreur s’engage à louer le bien immobilier pour une durée de 6 ou 9 ans, qui peut être prolongée jusqu’à 12 ans.
  • L’avantage fiscal à un plafond de 300 000€ et de 5500 €/m2. Cet avantage est réparti de manière croissante sur toute la durée d’engagement, soit 12% du bien sur 6 ans et 18% sur 9 ans. Pour un engagement jusqu’à 12 ans, une déduction complémentaire est accordée.
  • Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) bénéficie des mêmes conditions qu’un particulier.
  • L’acquisition doit se faire sur une zone tendue.

Les exceptions de l’année 2022 de la Pinel.

L'évolution introduite dans l'article Pinel du code général des impôts (199 novovicies) dépend à la fois de l'année d'achat du logement et de celle du dépôt de son permis de construire. La date charnière est le 1er janvier 2022. En effet, cette date correspond à l'entrée en vigueur de la norme environnementale RE2020. De fait les conditions d’obtention des taux de défiscalisation maximum en 2022 dépendent de ces 2 facteurs.

  • Cas 1 : Le permis de construire a été déposé avant le 1er Janvier 2022 : alors, les conditions pour bénéficier des taux de défiscalisation maximum restent inchangées.
  • Cas 2 : Le permis de construire a été déposé après le 1er Janvier 2022 : Dans ce cas, le bien immobilier acheter doit répondre, par anticipation, aux exigences de la Règlementation Environnementale 2020 pour prétendre au dispositif Pinel ou Pinel plus. Vous pourrez alors investir en loi Pinel, avec la baisse des taux de défiscalisation ou en Pinel Plus pour garder les taux actuels, à la seule condition de respecter également les critères de qualité d'usage.
 

Dans tous les cas, vous pouvez réaliser une simulation Pinel et télécharger le guide de l'investissement locatif Pinel.
 

Quels sont les critères énergétiques Pinel+ ?

À partir de 2025, tous les nouveaux logements construits en France devront respecter les normes d'efficacité énergétique définies dans la réglementation RE2020. Cette dernière vise à réduire les émissions de gaz à effet de serre et à améliorer la performance thermique des bâtiments. Pour se conformer à la réglementation RE2020, les constructeurs devront utiliser des matériaux et des méthodes de construction plus efficaces sur le plan énergétique.
 

Important : Vous l’aurez donc compris. A Partir du 01/01/2022, les constructeurs ont dans l’obligation de respecter par anticipation la RE2020 (pour un investissement locatif éligible Pinel). Votre investissement locatif devrait donc facilement répondre à l’exigence environnemental imposée par la Pinel+, mais attention, encore une fois, nous attirons votre attention sur le fait qu'il faudra aussi que l’acquisition immobilière respecte des conditions de qualité d’usage.
 

Quels sont les Critères de qualité d’usage de la Pinel+ ?

Le logement doit répondre à un niveau de qualité, notamment en termes de performances énergétiques et environnementales, supérieur à la réglementation. L'objectif est de faciliter et accélérer la transition vers des logements plus respectueux de l'environnement et de qualité de vie.

Ces critères de qualité d'usage ont été définis dans le cadre de la démarche « Habiter la France de demain » initiée par Emmanuelle Wargon. Il s’agit de plébisciter la construction de logements durables et désirables, qui respectent l’environnement et le confort de vie.

Voici les critères imposés pour bénéficier de la Pinel+.

  • Une surface minimale par typologie : 28m² pour un T1, 45m² pour un T2, 62m² pour un T3, 79m² pour un T4 et 96m² pour un T5.
  • La présence systématique d’un espace extérieur.
  • Une double exposition à partir du T3.

Taux maximum pour les QPV, sans les contraintes Pinel+

Il existe un autre cas, celui des Quartiers Prioritaires Politique de la Ville (acronymes QPV ou QPPV qui définissent la même chose).

En effet, ces zones fortement tendues bénéficient d'une attention particulière du gouvernement qui souhaite attirer les investisseurs privés.

 

Les taux de défiscalisation sont maximum dans ces zones, soit 21% pour un engagement locatif de 12 ans, 18% pour 9 ans et 12% pour 6 ans. En outre, les qualités de confort ne sont pas nécessaires pour bénéficier de cette défiscalisation locative, ni même la RE2020. Cependant, la RT2012 est obligatoire.

Il peut donc s'agir d'une véritable opportunité d'investissement locatif avec une forte défiscalisation, à condition toutefois de bien réfléchir à la revente et de bien étudier le QPV ciblé.

 

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