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La location meublée non professionnelle (LMNP) est un statut fiscal qui permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse sur les revenus locatifs. La société civile immobilière (SCI) est une forme juridique qui permet de gérer un patrimoine immobilier en commun.
En principe, ces deux statuts sont incompatibles. En effet, la SCI est une société civile, tandis que la LMNP est une activité commerciale. Cependant, l’administration fiscale tolère le cumul des deux statuts sous certaines conditions.
Ces conditions sont les suivantes :
Dans cet article, nous allons voir dans le détail comment cumuler les statuts LMNP et SCI. Pour ce faire nous verrons les conditions à remplir, ainsi que les avantages et les inconvénients de ce cumul.
Pour cumuler les statuts LMNP et SCI, deux conditions doivent être remplies :
Le chiffre d’affaires annuel de la SCI correspond à la somme des recettes provenant de l’ensemble des activités de la SCI, y compris la location meublée non professionnelle.
Les revenus issus de la LMNP sont les loyers et charges locatives perçus par la SCI au titre de l’activité de location meublée non professionnelle.
Pour que le cumul des statuts LMNP et SCI soit possible, les revenus issus de la LMNP doivent représenter moins de 10 % du chiffre d’affaires annuel de la SCI.
L’activité de location meublée non professionnelle doit être exercée à titre non professionnel. Cela signifie que l’activité de location ne doit pas être la principale source de revenus de l’associé.
Pour déterminer si l’activité de location est exercée à titre professionnel, l’administration fiscale prend en compte plusieurs critères, notamment :
Si l’administration fiscale considère que l’activité de location est exercée à titre professionnel, le cumul des statuts LMNP et SCI ne sera pas possible et l’investisseur passera sous le statut LMP (loueur en meublé professionnel).
Le cumul des statuts LMNP et SCI présente plusieurs avantages, notamment :
Le régime fiscal de la LMNP permet de déduire l’ensemble des charges réelles supportées par le loueur, y compris les amortissements. Cela permet de réduire considérablement l’impôt sur les revenus locatifs.
En cas de difficultés financières de la SCI, les associés ne sont responsables des dettes de la société qu’à hauteur de leurs apports. Cela permet de limiter la responsabilité personnelle des associés en cas de faillite de la SCI.
Outre les deux avantages principaux mentionnés ci-dessus, le cumul des statuts LMNP et SCI présente également les avantages suivants :
La SCI est une forme juridique qui permet de transmettre son patrimoine immobilier à ses enfants de manière simple et efficace.
La SCI est une forme juridique qui permet de lever des fonds auprès d’autres investisseurs. Cela peut être utile pour financer l’acquisition d’un bien immobilier ou pour réaliser des travaux.
Le cumul des statuts LMNP et SCI présente également quelques inconvénients, notamment :
Le cumul des statuts LMNP et SCI entraîne une complexité administrative et comptable accrue. En effet, la SCI doit tenir une comptabilité complète, et l’associé doit déclarer ses revenus locatifs issus de la LMNP dans sa déclaration d’impôt sur le revenu (IR).
Le cumul des statuts LMNP et SCI entraîne la perte de certains avantages fiscaux de la SCI. En effet, les SCI soumises à l’impôt sur le revenu (IR) peuvent bénéficier d’une exonération d’impôt sur les plus-values immobilières en cas de vente d’un bien immobilier après 30 ans de détention. Cependant, les associés de SCI qui exercent une activité de LMNP perdent cet avantage fiscal.
Le cumul des statuts LMNP et SCI présente également les inconvénients suivants :
Si l’administration fiscale considère que l’activité de location est exercée à titre professionnel, le cumul des statuts LMNP et SCI sera requalifié en location meublée professionnelle (LMP). Cela entraînera une imposition des revenus locatifs au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et une perte des avantages fiscaux de la LMNP.
Le cumul des statuts LMNP et SCI peut entraîner des conflits entre associés. En effet, les associés de la SCI peuvent avoir des objectifs différents, notamment en ce qui concerne la gestion des biens immobiliers ou la répartition des bénéfices.
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En conclusion, le cumul des statuts LMNP et SCI est une option intéressante pour les investisseurs qui souhaitent bénéficier du régime fiscal avantageux de la LMNP tout en limitant leur responsabilité personnelle en cas de difficultés de la SCI.
Cependant, il est important de bien connaître les conditions et les inconvénients de ce cumul avant de se lancer.
Synthèse des principaux points à retenir
Théoriquement, il n’est pas possible de combiner SCI et LMNP du fait que la nature de ces deux activités diffèrent. La première est civile tandis que le LMNP relève de l’activité commerciale.
Il est toutefois possible, dans certains cas exceptionnels, de combiner les deux. Mais cela requiert de respecter certaines conditions pour éviter la requalification de la SCI en structure commerciale.
L’objet des statuts de la SCI doit mentionner explicitement la location meublée.
Les revenus de la location meublée doivent représenter moins de 10 % du chiffre d’affaires total de la SCI ; ou rester inférieurs à 23 000 € annuels par bien ou associé
L’activité doit être occasionnelle et complémentaire, et non professionnelle ou habituelle
Lorsque l’activité devient trop courante ou dépasse les limites, la SCI passe automatiquement à l’IS. À ce stade, il peut être préférable de passer à une SARL de famille, mieux adaptée à une activité LMNP régulière tout en restant à l’IR.
**Selon les dispositions prévues à l’article 39C du CGI; Le statut loueur meublé permet de récupérer la TVA sous certaines conditions : Acquisition d’un bien immobilier neuf proposant un certain nombre de services ; Confier l’exploitation du bien à un professionnel ; Etre soumis à la TVA ; Exploitation par bail commercial pour une durée de 10 ans, en cas d’arrêt de l’exploitation avant les 10 ans, vous devrez rembourser la TVA au prorata des années restantes. Le dispositif loueur meublé non professionnel prévoit le versement de loyers en application d’un bail commercial. En tout état de cause, la perception de loyers ne saurait être garantie par la mise en place d’un bail commercial. Dans la limite des recettes selon l’article 156 du CGI. L’article 82 de la loi de finances pour 2010 (n° 2009-1673 du 30 décembre 2009) conditionne le bénéfice du report des fractions de réduction d’impôt qui n’ont pas pu être imputées au maintien en location du logement au cours des années concernées.
Le dispositif est destiné à encourager la rénovation de logements anciens en proposant une réduction d'impôts aux investisseurs.
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