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de votre investissement meublé (lmnp)
Le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) permet de louer un bien meublé, en résidence classique ou en résidence de services (étudiante, senior, tourisme), tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse. Les loyers perçus sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers comme en location nue.
Ce rattachement aux BIC ouvre le choix entre deux régimes d’imposition, le micro-BIC et le régime réel, qui permettent de réduire fortement, voire d’annuler, l’imposition de vos revenus locatifs pendant plusieurs années. En contrepartie, le statut impose le respect de plusieurs plafonds, détaillés ci-dessous.
En location meublée non professionnelle, votre fiscalité dépend de plafonds distincts, qu’il ne faut pas confondre :
Voici une vue d’ensemble avant de détailler chacun d’eux.
| Plafond | Montant 2026 | En cas de dépassement | Référence |
|---|---|---|---|
| Obtention du statut LMNP |
23 000 €/an de recettes ou plus de 50 % des revenus du foyer |
Bascule en LMP (loueur en meublé professionnel) |
Art. 155, IV du CGI |
|
Régime micro-BIC (meublé longue durée) |
77 700 € (revenus 2025) puis 83 600 € (revenus 2026-2028) |
Passage obligatoire au régime réel | Art. 50-0 du CGI |
Le plafond du micro-BIC varie selon le type de bien. Il est de 77 700 € pour un meublé de tourisme classé, avec abattement forfaitaire à 50 %, mais tombe à 15 000 € pour un meublé de tourisme non classé avec abattement forfaitaire à 30 %.
Pour conserver le statut de loueur en meublé non professionnel, l’article 155, IV du Code général des impôts fixe deux conditions. Vous basculez en LMP (loueur en meublé professionnel) uniquement si ces deux conditions sont réunies en même temps :
Autrement dit, il suffit qu’une seule de ces conditions ne soit pas remplie pour rester LMNP.
Le seuil de 23 000 € s’apprécie sur vos recettes brutes, c’est-à-dire le total des loyers et charges encaissés sur l’année civile, avant toute déduction. Vos charges, amortissements ou déficits n’entrent pas en compte pour ce calcul : ils déterminent votre résultat imposable, mais pas votre statut.
Que se passe-t-il en cas de bascule en LMP ?
Le passage en LMP impacte en profondeur votre fiscalité.
Le régime micro-BIC, appliqué par défaut, offre un abattement forfaitaire censé couvrir l’ensemble de vos charges, sans comptabilité à tenir. Pour en bénéficier, vos recettes ne doivent pas dépasser un plafond qui dépend du type de location. Au-delà, le régime réel devient obligatoire.
Depuis la loi du 19 novembre 2024 (dite « loi Le Meur »), les plafonds et abattements ont été revus à la baisse pour les meublés de tourisme. Par ailleurs, dans le cadre de la révision triennale, le seuil applicable à la longue durée et aux meublés classés passe de 77 700 € (revenus 2025) à 83 600 € (revenus 2026 à 2028).
Voici les seuils en vigueur :
| Type de location meublée |
Abattement micro-BIC (revenus 2024, déclarés en 2025) |
Abattement micro-BIC (revenus 2025, déclarés en 2026) |
Plafond micro-BIC (revenus 2025, déclarés en 2026) |
Plafond micro-BIC (revenus 2026) |
|---|---|---|---|---|
| Meublé longue durée | 50 % | 50 % | 77 700 € | 83 600 € |
| Meublé de tourisme classé | 71 % | 50 % | 77 700 € | 83 600 € |
| Chambre d'hôtes | 71 % | 50 % | 77 700 € | 83 600 € |
| Meublé de tourisme non classé | 50 % | 30 % | 15 000 € | 15 000 € |
A retenir :
Si vous démarrez votre activité de location meublée en cours d’année, le plafond du micro-BIC n’est pas apprécié sur l’année pleine : il est ajusté au prorata du temps d’exercice.
Par exemple, pour une mise en location au 1ᵉʳ juillet 2026 en longue durée, le seuil à ne pas dépasser n’est plus de 83 600 € mais de 41 800 € (83 600 € ÷ 2) sur ce premier exercice.
Le choix du régime fiscal est une décision clé pour tout investisseur en location meublée non professionnelle. En effet, la fiscalité est l’un des principaux avantages en LMNP. En fonction de votre situation financière, du montant de vos revenus locatifs et de vos objectifs fiscaux, vous aurez le choix entre deux régimes : le régime micro-BIC et le régime réel d’imposition.
Le régime micro-BIC est le régime fiscal le plus simple et le plus populaire parmi les investisseurs en location meublée non professionnelle. Il est particulièrement avantageux pour les revenus locatifs modérés et les investisseurs qui souhaitent une gestion fiscale simplifiée.
Le régime réel en LMNP est la solution ultime pour optimiser votre fiscalité. Ce régime fiscal vous permet de réduire fortement, voire totalement l’imposition sur vos revenus locatifs, et ce, pendant plusieurs années.
En résumé, le régime LMNP offre des avantages fiscaux indéniables malgré les évolutions fiscales liées à la loi de Finances 2026. Nos experts en gestion de patrimoine connaissent parfaitement les plafonds LMNP et peuvent vous conseiller le choix du régime fiscal le plus adapté à votre projet d’investissement locatif.
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Le plafond LMNP pour 2026 est de 23 000 € / an. Les revenus de l'activité de loueur meublé ne peuvent représenter plus de 50 % des revenus d'un foyer fiscal.
Les deux, selon l'année fiscale. Pour la location meublée longue durée et les meublés classés, il est de 77 700 € pour les revenus 2025 (déclarés en 2026), puis de 83 600 € pour les revenus 2026 qui seront déclarés en 2027.
Oui. Vous pouvez détenir plusieurs logements en LMNP, à condition que l'ensemble de vos recettes locatives, appréciées au niveau du foyer fiscal, respecte les plafonds du statut.
Pour un meublé de tourisme classé, le plafond est de 83 600 € (revenus 2026) avec un abattement de 50 %. Pour un meublé non classé, il est ramené à 15 000 € avec un abattement de 30 % depuis la loi Le Meur.
Une seule : le formulaire 2042-C-PRO, à joindre à votre déclaration de revenus annuelle. L'abattement est appliqué automatiquement par l'administration fiscale.
**Selon les dispositions prévues à l’article 39C du CGI; Le statut loueur meublé permet de récupérer la TVA sous certaines conditions : Acquisition d’un bien immobilier neuf proposant un certain nombre de services ; Confier l’exploitation du bien à un professionnel ; Etre soumis à la TVA ; Exploitation par bail commercial pour une durée de 10 ans, en cas d’arrêt de l’exploitation avant les 10 ans, vous devrez rembourser la TVA au prorata des années restantes. Le dispositif loueur meublé non professionnel prévoit le versement de loyers en application d’un bail commercial. En tout état de cause, la perception de loyers ne saurait être garantie par la mise en place d’un bail commercial. Dans la limite des recettes selon l’article 156 du CGI. L’article 82 de la loi de finances pour 2010 (n° 2009-1673 du 30 décembre 2009) conditionne le bénéfice du report des fractions de réduction d’impôt qui n’ont pas pu être imputées au maintien en location du logement au cours des années concernées.
Le dispositif est destiné à encourager la rénovation de logements anciens en proposant une réduction d'impôts aux investisseurs.
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