Vous souhaitez investir en LMNP à Marseille ? La deuxième ville de France bénéficie d’une dynamique économique et démographique soutenue, portée par une forte demande locative en logements meublés : étudiants, jeunes actifs, cadres en mobilité ou encore locations de moyenne durée.
Voici un guide complet pour vous aider à réaliser un investissement en meublé à Marseille.
Mise en location du bien meublé
Revenus locatifs sous le statut des Bénéfices Industriels et Commerciaux
Choix de la déclaration des revenus au forfait (micro-bic) ou au réel
À savoir : la déclaration « au réel »
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Une tension locative élevée signifie que la demande est plus importante que l’offre. Plus vous choisissez une ville avec une forte tension locative, plus vous avez de chances que votre bien trouve rapidement preneur.
Marseille réunit aujourd’hui de nombreux atouts structurels qui en font un terrain particulièrement favorable à l’investissement en LMNP. Entre dynamisme démographique, situation géographique idéale, attractivité économique et forte tension locative, la ville offre un contexte propice à la location meublée, notamment pour les investisseurs à la recherche de rendement et de flexibilité.
Deuxième commune la plus peuplée de France, Marseille bénéficie :
Le marché marseillais est particulièrement adapté au LMNP, car il répond à des usages concrets :
En comparaison d’autres grandes métropoles, Marseille offre des prix d’acquisition accessibles, avec un prix au m2 de 3 569 € pour un appartement, contre 4 445 € pour Bordeaux ou encore 5 254 € pour la commune voisine d’Aix-en-Provence.
Marseille fait également partie du haut du classement des villes avec la plus forte rentabilité brute, pouvant dépasser allègrement les 7 % selon le quartier.
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est un dispositif fiscal qui permet à un particulier de louer un logement meublé sans exercer cette activité à titre professionnel.
Vous obtenez le statut de loueur en meublé non professionnel lorsque vos recettes locatives annuelles ne dépassent pas 23 000 € ou ne représentent pas plus de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal.
La déclaration de l’activité est également impérative et doit se faire sur le site de l’Institut National de la Propriété Intellectuelle (INPI) dans un délai de 15 jours une fois l’activité annoncée.
L’un des principaux atouts du LMNP est sa fiscalité qui peut s’avérer intéressante grâce au levier de l’amortissement comptable et de la déduction des charges réelles pour venir réduire l’assiette imposable.
Lorsqu’il est correctement structuré, le statut LMNP permet de percevoir des loyers peu ou pas fiscalisés, tout en développant son patrimoine immobilier.
Les revenus issus de la location meublée sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Deux régimes fiscaux sont possibles :
Les charges déductibles sont multiples :
Même si la fiscalité du LMNP est nationale, certains éléments locaux doivent être anticipés pour investir à Marseille :
Louer un logement avec des meubles à l’entrée du locataire est l’une des conditions pour bénéficier du statut de loueur en meublé. Le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 vient définir une liste de meubles obligatoires à intégrer au moment du lancement de son activité :
La réussite d’un investissement immobilier meublé à Marseille repose en grande partie sur le choix du bien et de son emplacement. Le marché marseillais étant hétérogène, il est essentiel d’adopter une approche sélective et cohérente avec les objectifs de rendement et de sécurité patrimoniale.
À Marseille, certains formats de logements se prêtent particulièrement bien à la location meublée non professionnelle :
Investir dans une résidence de services présente plusieurs avantages fiscaux en tant qu’investisseur :
L’analyse locale du marché immobilier marseillais est déterminante : un même type de bien peut afficher des performances très différentes selon son emplacement exact.
Voici les prix au m2 par arrondissement marseillais au mois de mars 2026 :
| Arrondissement | Prix au m2 |
|---|---|
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Marseille 1er
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3 249 € / m2
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Marseille 2e
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3 625 € / m2
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Marseille 3e
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2 055 € / m2
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Marseille 4e
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3 103 € / m2
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Marseille 5e
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3 516 € / m2
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Marseille 6e
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4 077 € / m2
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Marseille 7e
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5 931 € / m2
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Marseille 8e
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5 108 € / m2
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Marseille 9e
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3 944 € / m2
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Marseille 10e
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3 101 € / m2
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Marseille 11e
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3 825 € / m2
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Marseille 12e
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4 230 € / m2
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Marseille 13e
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3 436 € / m2
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Marseille 14e
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2 280 € / m2
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Marseille 15e
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2 297 € / m2
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Marseille 16e
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3 307 € / m2
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Prix moyen : 3 499 €/m²
Baille est l’un des secteurs les plus prisés par les étudiants et de jeunes actifs, parce qu’il combine centralité, commerces du quotidien et accès rapide aux grands pôles de santé/études.
Prix moyen : 3 421 €/m²
La Timone fonctionne comme un quartier de référence pour une cible de locataires qui travaille dans le grand pôle hospitalo-universitaire (étudiants internes ou employés).
Prix moyen : 3 635 €/m²
Le Camas est apprécié pour son ambiance résidentielle et sa proximité avec le centre, tout en restant plus calme que certains axes plus animés. Il attire facilement des jeunes actifs qui cherchent un cadre agréable, des commerces de proximité et des trajets fluides vers les zones d’emplois.
Prix moyen : 3 587 €/m²
Notre-Dame-du-Mont et le Cours Julien sont des secteurs emblématiques et recherchés par les jeunes pour la vie de quartier. C’est typiquement un marché avec une forte demande locative avec une centralité qui simplifie le quotidien. Le quartier attire des étudiants et des jeunes actifs urbains qui privilégient le mode de vie à la surface.
Prix moyen : 3 151 €/m²
La Joliette, avec le quartier d’affaires Euroméditerranée, attire des profils de jeunes actifs, de professionnels en mobilité qui recherchent un environnement moderne et pratique.
Si le LMNP à Marseille offre de réelles opportunités, certaines erreurs peuvent rapidement dégrader la rentabilité ou fragiliser le projet sur le long terme. Les anticiper permet de sécuriser son investissement et d’éviter les mauvaises surprises.
L’un des pièges les plus fréquents consiste à se focaliser uniquement sur un rendement théorique élevé, sans intégrer :
Le statut LMNP est fiscalement avantageux, mais implique des choix structurants (micro-BIC ou réel) ainsi que des obligations déclaratives de ses revenus locatifs. Le formulaire pour déclarer les revenus d’un investissement locatif meublé est 2042 C-PRO (ou Cerfa 11222) disponible sur l’espace professionnel impots-gouv.
Si vous êtes au régime réel, en plus de ce formulaire, vous devez télétransmettre une liasse fiscale pour la déduction des charges réelles avec le Cerfa 2033-D.
Le marché immobilier locatif dans l’ensemble des métropoles est particulièrement tendu et, de ce fait, implique une intervention politique dans une optique de régulation. Concrètement, la loi Le Meur (ou « Anti-Airbnb ») du 19 novembre 2024 resserre les taux d’abattement forfaitaire pour le régime micro-BIC.
Les meublés non classés n’ont désormais qu’un taux d’abattement forfaitaire de 30 % dans une limite de 15 000 € / an contre 77 700 € en 2024. Tandis que les meublés de tourisme classés et chambres d’hôte ont un abattement de 50 % dans une limite de 77 700 € / an.
La loi de finances pour 2025 réintègre également les amortissements comptables réalisés dans le calcul de la plus-value à la revente.
L’accompagnement est dès lors nécessaire pour anticiper au mieux ces changements législatifs.
Chez Valority, l’investissement LMNP s’inscrit dans une stratégie patrimoniale d’ensemble. Avant toute recommandation, nos conseillers prennent le temps d’analyser :
Nous analysons avec vous chaque opportunité selon des critères précis :
Marseille est une ville où le marché est très contrasté selon les quartiers, cette sélectivité est un facteur déterminant de réussite.
Une alternative à la loi Pinel est le dispositif du LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel).
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