Investir dans l’immobilier, est-ce une question de “bon timing” ou surtout de bon projet ? Beaucoup attendent le moment parfait pour acheter : quand les prix seront plus bas, quand les taux auront baissé ou encore quand le marché sera plus favorable.
En réalité, il n’existe pas de date magique pour se lancer. Le meilleur moment pour réaliser un investissement locatif, c’est celui où votre projet est solide, construit et cohérent avec votre situation : capacité d’emprunt, horizon de placement, niveau de risque accepté et définition de vos objectifs patrimoniaux.
Existe-t-il un bon moment pour investir dans l’immobilier ?
On a souvent l’impression qu’il existerait une fenêtre idéale pour investir dans l’immobilier : quand les taux sont bas, quand les prix corrigent, quand la conjoncture est porteuse. En réalité, cette vision est théorique. Les cycles immobiliers sont longs et dépendent de nombreux facteurs : taux, inflation, politique du logement ou encore la dynamique des villes. Attendre le moment parfait revient souvent à ne jamais se lancer.
Contrairement à des placements financiers, il est difficile de timer le marché immobilier :
- Les ajustements de prix sont lents et hétérogènes selon les villes et les quartiers.
- Un bien immobilier est unique : même contexte de marché, mais opportunités très différentes selon la qualité du bien, son emplacement, son prix, son potentiel de valorisation.
- Les informations parfaites n’existent pas : on ne sait jamais à l’avance si les taux vont remonter, se stabiliser ou baisser, ni comment les prix vont s’ajuster localement.
Plutôt que de se demander s’il s’agit du bon moment pour investir, la question clé à se poser est la suivante :
Est-ce que ce projet précis a du sens pour moi maintenant ?
Un “bon moment” pour investir, c’est avant tout :
- Un projet réfléchi : type de bien, budget, stratégie (location nue, meublée, résidence de services, etc.).
- Une situation personnelle stable : revenus, capacité d’emprunt, épargne de sécurité. Le taux d’endettement doit être inférieur à 35 %.
- Des objectifs clairs : compléter vos revenus, préparer la retraite, diversifier votre patrimoine, transmettre…
- Un bien cohérent avec le marché local : demande locative réelle, niveau de loyers, potentiel de revente.
Même dans un contexte de taux plus élevés, un bien correctement acheté, bien placé, bien financé, avec un horizon de détention suffisamment long, peut rester une très bonne opération.
Comment savoir si vous êtes prêt à investir dans l'immobilier ?
Déterminer quand investir dans l’immobilier locatif dépend surtout de votre situation personnelle. Avant de vous lancer, certains signaux montrent que votre projet se construit correctement.
Votre stabilité financière représente le premier repère. Vous devez vérifier vos revenus, vos charges et votre capacité à assumer une mensualité sur le long terme. Un apport n’est pas indispensable, mais il facilite souvent l’accès au crédit et renforce votre dossier.
Votre projet immobilier doit aussi être clair. Vous devez connaître votre objectif : générer un revenu complémentaire, réduire votre fiscalité, préparer votre retraite ou constituer un patrimoine durable. Cet objectif vous aide à choisir le bon type de bien, la bonne zone géographique et la bonne stratégie locative.
La capacité d’emprunt joue un rôle essentiel. Un entretien avec l’un de nos experts permet d’obtenir une estimation précise et de valider le budget adapté à votre situation. Cette étape vous apporte de la visibilité et vous met en confiance.
Investir dans l’immobilier en 2025 : quelles opportunités concrètes ?
2025 reste une année riche en opportunités pour l’investisseur locatif. La clé : choisir un dispositif cohérent avec votre situation et vos objectifs patrimoniaux. Voici les dispositifs en vigueur :
LMNP : investir en location meublée avec une fiscalité avantageuse
Le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) reste l’un des dispositifs phares pour ceux qui cherchent :
- Des revenus complémentaires réguliers
- Une fiscalité optimisée grâce au régime réel et à l’amortissement
- Une gestion potentiellement simplifiée en résidence gérée (étudiante, senior, affaires…)
Pour les investisseurs qui veulent allier rendement et optimisation fiscale, prêts à accepter un peu de complexité comptable (ou à se faire accompagner) et à raisonner sur la durée.
Vous proposez un logement équipé, prêt à vivre. Le locataire accède à un cadre confortable et pratique. Ce type de biens attire un profil divers de locataires comme les étudiants, les jeunes actifs ou les personnes en mobilité.
Conditions :
- Proposer un logement meublé avec un équipement complet.
- Percevoir des revenus locatifs inférieurs à 23 000 € par an ou inférieurs à 50 % de vos revenus globaux.
- Déclarer l’activité en LMNP auprès de l’INPI
Fiscalité :
En tant que loueur meublé, vos revenus entrent dans le régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). De ce fait, vous êtes affilié au régime micro-BIC ou réel simplifié selon le montant de vos revenus.
- Micro-bic : si vos revenus sont inférieurs à 77 700 € / an. Abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs ou 30 % pour les meublés de tourisme non classés.
- Réel simplifié : si vos revenus sont supérieurs à 77 700 € / an ou par choix. Amortissement du bien et du mobilier sur le long terme + déduction des charges du propriétaire.
La location nue : la colonne vertébrale du patrimoine locatif
L’investissement locatif en location nue consiste à louer un logement non meublé, généralement pour une longue durée; le bail classique est de 3 ans renouvelable pour un propriétaire non professionnel. Les loyers perçus entrent dans la catégorie des revenus fonciers, et non des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) comme en meublé.
En location nue, vos revenus perçus sont affiliés à l’un des régimes fiscaux suivant :
- Le micro-foncier : applicable si vos revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 € / an. Vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30 % et êtes imposé sur les 70 % restant.
- Le régime réel : obligatoire au-delà de 15 000 € / an, ou sur option si vos revenus sont inférieurs. Vous déduisez toutes les charges réelles, comme :
- intérêts d’emprunt
- travaux d’entretien et réparation
- assurance propriétaire non occupant
- taxe foncière
- frais de gestion et d’agence
- charges de copropriété
Si vos charges sont supérieures aux loyers perçus, vous pouvez créer un déficit foncier déductible jusqu’à 10 700 € / an du revenu global. Le surplus est reportable pendant 10 ans. Il s’agit d’un levier fiscal particulièrement intéressant pour réduire votre imposition.
Loi Denormandie : investir dans l'ancien à rénover au cœur des villes
Le dispositif Denormandie soutient la rénovation des logements anciens dans les villes qui sont inscrites dans le programme Action Cœur de Ville. Il encourage les investisseurs à rénover des biens en contrepartie d’une réduction d’impôt proportionnelle à la durée de location :
- 12 % pour 6 ans,
- 18 % pour 9 ans,
- 21 % pour 12 ans.
Cette réduction s’applique sur le montant total : prix d’achat + travaux pour un montant maximal de 300 000 € pour une réduction d’impôt qui peut aller jusqu’à 63 000 €.
Loi Malraux : restauration du patrimoine et défiscalisation
La loi Malraux soutient la restauration complète de biens situés dans des zones historiques protégées. Elle permet de préserver le patrimoine tout en créant des logements rénovés et attractifs. Les conditions pour bénéficier du dispositif sont les suivantes :
- Acheter un bien dans un secteur sauvegardé, un site patrimonial remarquable avec plan de sauvegarde, ou une Zone de Protection du Patrimoine Architectural
- Réaliser un programme de restauration validé par l’Architecte des Bâtiments de France
- Louer le bien non meublé à titre de résidence principale pendant 9 ans
La réduction d’impôt sur le montant des travaux est de 30 % si le bien est dans un secteur sauvegardé ou de 22 % dans les autres zones éligibles.
Logement Locatif Intermédiaire (LLI) :
investir dans un nouveau type de biens
Elargi aux acteurs privés dans la loi de Finances 2024, le dispositif du logement locatif intermédiaire (LLI) concerne les logements destinés aux ménages dont les revenus sont au-dessus des seuils réglementaires du logement social mais considérés comme faibles pour le parc privé.
En investissant en LLI, vous bénéficiez :
- d’une réduction de la TVA à 10 %, contre 20 % habituellement pour tout achat immobilier
- d’un crédit d’impôt du montant de la taxe foncière étalé sur 20 ans
- d’une exonération de TVA sur les loyers perçus
Plusieurs conditions à respecter pour mettre en location sous ce dispositif :
- Créer une personne morale : la SCI est la forme la plus recourue pour un investissement de ce genre
- Respecter les plafonds de loyers intermédiaires et de ressources des locataires
- Louer dans une zone tendue éligible