Le marché de la location meublée connaît un essor remarquable, avec une demande en hausse de 19 % en un an pour ce type de biens1. Face à un marché locatif tendu, le statut du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) séduit les investisseurs de part ses avantages : loyers plus élevés, fiscalité avantageuse, souplesse de bail. Voici un tour d’horizon des avantages à connaître pour se lancer dans un projet de location meublée, les différences avec la location nue et les contraintes législatives à prendre en compte.
Sommaire
Rappels sur la location meublée
non professionnelle (LMNP)
Conditions pour obtenir le statut LMNP
Pour louer en meublé non professionnel, les investisseurs doivent répondre à 2 critères bien précis :
- Les recettes annuelles tirées de la location meublée ne doivent pas excéder 23 000 € / an.
- Ces recettes doivent représenter moins de 50 % de l’ensemble des revenus d’activité du foyer fiscal
Si l’une de ces conditions n’est pas remplie, l’activité passe au statut du Loueur Meublé Professionnel (LMP).
Caractéristiques du logement meublé
Un logement est considéré comme meublé lorsqu’il est « un logement décent, équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement, au regard des exigences de la vie courante ».
Depuis le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, entré en vigueur le 1er septembre 2015, la loi impose une liste minimale de mobilier et équipements que doit comporter un logement meublé destiné à être la résidence principale du locataire.
Le propriétaire doit ainsi faire en sorte que le logement comporte au minimum les 11 éléments suivants :
- Literie (lit ou canapé-lit) + couette ou couverture
- Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces à coucher (rideaux ou volets)
- Plaques de cuisson
- Four ou micro-ondes
- Réfrigérateur + congélateur, ou au minimum un réfrigérateur avec un compartiment ≤ −6 °C
- Ustensiles de cuisine
- Table + sièges
- Étagères de rangement
- Luminaires
- Matériel d’entretien ménager adapté au logement (balai, aspirateur, etc.)
Le logement doit être opérationnel dès l’entrée du locataire, c’est-à-dire que tous ces équipements doivent être présents et fonctionnels.
Les avantages de la location meublée
Une fiscalité avantageuse
Les revenus de la location meublée sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), ce qui ouvre accès à des régimes fiscaux plus favorables que les revenus fonciers classiques. De ce fait, vous pouvez opter pour :
- le régime micro-BIC : pour les recettes inférieures à 77 700 € / an
- le régime réel d’imposition simplifié : pour les recettes égales ou supérieures à 77 700 € / an. Les investisseurs dont les revenus locatifs sont inférieurs à ce seuil peuvent également le choisir volontairement.
Le régime micro-BIC permet d’obtenir un abattement forfaire de 50 % sur les recettes locatives. Tandis que le régime réel octroi la possibilité d’amortir l’acquisition du bien ainsi que du mobilier.
L’amortissement est un mécanisme comptable qui permet de déduire la valeur annuelle de l’actif de ses revenus locatifs. Ce système permet ainsi aux loueurs meublés de réduire leur pression fiscale. La durée de cet amortissement varie généralement entre 25 et 40 ans, hors terrain.
Tandis que le mobilier peut être amortit sur une durée allant de 3 à 10 ans, à condition que les dépenses aient été supérieures à 600 €. En cas de travaux réalisés après le début de l’activité LMNP, il est tout à fait possible d’en amortir le coût sur une période qui va de 5 à 25 ans.
En plus de l’amortissement, le régime réel permet de déduire les charges qui sont à la responsabilité du propriétaire comme :
- les charges de copropriété
- les frais d’énergie
- les frais de gestion locative et d’assurance
- la cotisation foncière des entreprises (CFE)
- les intérêts d’emprunt et frais de dossiers
- les factures de téléphone et Internet
- les coûts d’entretien et petites réparations
Pour en savoir plus sur la fiscalité du LMNP :
https://www.valority.com/investir-immobilier/lmnp/fiscalite/
Bon à savoir
Attention, la fiscalité du LMNP au régime micro-BIC a évolué au 1er janvier 2025 avec l’entrée en vigueur de la loi Le Meur du 19 novembre 2024. Le taux d’abattement forfaitaire diminue pour les meublés de tourisme et passe de 50 à 30 % dans une limite de 15 000 € / an pour les meublés de tourisme classiques ainsi que de 71 à 50 % pour les meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes dans une limite de 77 700 € / an contre 188 700 € auparavant
Pour en savoir plus : https://www.valority.com/investir-immobilier/lmnp/lmnp-2025/
Des loyers plus élevés qu'en location nue
Louer un logement meublé permet souvent de demander un loyer plus élevé qu’une location vide, car le logement est prêt à vivre, avec mobilier et équipements. En moyenne, les loyers sont 15 à 20 % plus élevés pour une location nue. De plus, en réduisant les périodes de vacance locative, on améliore le taux de rendement net global.
Souplesse juridique et flexibilité
Le bail meublé offre plus de flexibilité au propriétaire qu’un bail vide : durée plus courte possible (bail étudiant de 9 mois, bail mobilité de 1 à 10 mois), ce qui permet de relouer plus rapidement, d’adapter les loyers, ou de libérer le logement pour des travaux.
Le préavis de départ pour le locataire est réduit (souvent 1 mois) dans les locations meublées, ce qui donne plus de marge de manœuvre pour gérer les changements de locataires.
Attractivité et demande locative accrue
Le logement meublé répond à une demande importante : étudiants, jeunes actifs, professionnels en mission ou en mobilité, etc. Ces publics préfèrent une installation rapide, sans avoir à meubler eux-mêmes. Dans les zones tendues ou les grandes villes, les logements meublés se louent souvent plus vite qu’un logement vide. Cela réduit le risque de vacance locative.
Les inconvénients du logement meublé à prendre en compte
La location meublée demande une gestion plus soignée que la location vide. Il faut s’assurer que le mobilier et les équipements soient en bon état, gérer les remplacements éventuels et veiller à ce que le logement soit conforme aux normes en vigueur.
En cas de vacances locatives, du fait de baux plus courts qu’une location vide, le propriétaire peut avoir à gérer des périodes de non location, ce qui peut entraîner une baisse de rentabilité.
Pour un propriétaire bailleur, la gestion locative d’un bien meublé peut rapidement devenir une tâche chronophage : recherche et sélection de locataire, publicité, rédaction du bail, gestion des charges, etc.
Valority propose un service “tout-inclus” de gestion locative, qui libère le bailleur de l’ensemble de ces tâches. Un gestionnaire dédié pour votre bien, et un espace client en ligne 24/24 : vous suivez les actions, les loyers, les documents, sans avoir à solliciter constamment l’agence.
Sources :
1 https://www.lodgis.com/fr/l-agence-lodgis/espace-presse/communiques-de-presse/barometre-location-meublee-france-t1-2025/
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