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de votre investissement meublé (lmnp)
Lorsque vous investissez en LMNP (location meublée non professionnel), la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) figurent parmi les obligations fiscales du projet. Cette cotisation suscite souvent des interrogations : êtes-vous concerné, à quel moment faut-il la payer, et comment l’intégrer sereinement dans votre investissement ?
La Cotisation Foncière des Entreprises fait partie du cadre fiscal du LMNP, au même titre que la déclaration d’activité ou le choix du régime d’imposition.
Nous vous expliquons clairement dans cet article le fonctionnement de la CFE en LMNP, son montant, les démarches à prévoir et les erreurs à éviter.
La CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) est un impôt local qui est du à l’ensemble des personnes qui exercent une activité professionnelle non salariée, y compris les loueurs meublés. En choisissant le statut LMNP, vous êtes considéré par l’administration fiscale comme exerçant une activité de location meublée, assimilée à une activité commerciale.
Concrètement, cela signifie que, même en tant que particulier, vous êtes redevable de la CFE dès lors que vous mettez un bien meublé en location.
La CFE fait partie de la Contribution Économique Territoriale (CET). Elle est calculée par la commune dans laquelle se situe le bien loué et dépend principalement :
Le paiement de la CFE n’est donc pas une surprise fiscale et doit donc être anticipée avant de se lancer dans l’investissement locatif meublé.
Lorsque vous investissez en LMNP, vous exercez une activité considérée fiscalement comme commerciale. C’est cette qualification qui explique pourquoi la CFE est obligatoire en LMNP.
La Cotisation Foncière des Entreprises s’applique à toute activité exercée de manière habituelle et indépendante sur le territoire français. En louant un logement meublé, vous entrez dans ce cadre, même si cette activité reste accessoire par rapport à votre situation professionnelle principale.
Vous êtes toutefois exonéré de la CFE lors de la première année de l’exercice de l’activité jusqu’au 31 décembre. Si vous commencez votre activité du LMNP en 2025, alors vous paierez votre CFE à partir de 2026.
Il existe plusieurs situations où vous pouvez être exonéré de la cotisation foncière :
Le montant de la CFE en LMNP varie selon la commune dans laquelle se situe le bien. Il n’existe donc pas de montant unique applicable à tous les investisseurs. Le calcul de la CFE se base sur la valeur locative cadastrale, à l’instar de la taxe foncière. Cette dernière est obtenue à partir de l’addition des données suivantes :
Dans la majorité des situations en LMNP, la CFE repose sur une base minimale d’imposition. Celle-ci est définie chaque année par la commune et dépend du niveau de chiffre d’affaires généré par l’activité en année n-2.
Pour un investisseur en LMNP, la CFE se situe le plus souvent entre 200 et 800 € par an avec des écarts selon la localisation du bien et le niveau de recettes locatives.
Si vous détenez plusieurs biens, vous devez payer une CFE différente par commune car chaque bien dispose d’un numéro SIRET distinct.
Voici les références de cotisation minimum dues en 2025 selon le chiffre d’affaires réalisé en n-2 :
| Chiffre d'affaires réalisé n-2 |
Base minimum de CFE due en 2024 (selon la commune) |
Base minimum de CFE due en 2025 (selon la commune) |
|---|---|---|
| Entre 5 001 € et 10 000 € | Entre 237 € et 565 € | Entre 243 € et 579 € |
| Entre 10 001 € et 32 600 € | Entre 243 € et 579 € | Entre 243 € et 579 € |
| Entre 32 601 € et 100 000 € | Entre 237 € et 2 374 € | Entre 243 € et 2 433 € |
| Entre 100 001 € et 250 000 € | Entre 237 € et 3 957 € | Entre 243 € et 4 056 € |
| Entre 250 001 € et 500 000 € | Entre 237 € et 5 652 € | Entre 243 € et 5 793 € |
| À partir de 500 001 € | Entre 237 € et 7 349 € | Entre 243 € et 7 533 € |
Source : entreprendre.service-public.gouv.fr
Lors du démarrage de votre activité de location meublée, vous devez effectuer une déclaration de début d’activité. Cette démarche permet d’obtenir votre numéro SIRET, indispensable pour la gestion fiscale du LMNP.
Le formulaire 1447-C sert à déclarer votre activité auprès du service des impôts pour la CFE. Il doit être transmis avant le 31 décembre de l’année de création de l’activité au service des impôts des entreprises (SIE) dont dépend le bien. Cette cotisation doit être due avant le 15 décembre de l’année d’exploitation.
Le paiement peut être annualisé sur l’espace professionnel du site des impôts ou bien mensualisé en 10 prélèvements mensuels allant de janvier à octobre.
À partir de la deuxième année d’activité, la CFE est mise en recouvrement par avis d’imposition dématérialisé accessible depuis votre espace professionnel sur le site des impôts.
La CFE doit être payée par toute personne qui exerce une activité non salariale, y compris sous le statut de loueur en meublé non professionnel. Dès lors que la location est exercée de manière habituelle et génère des revenus, l’investisseur est considéré comme exerçant une activité économique et entre dans le champ d’application de la CFE. Peu importe le régime fiscal choisi. La CFE s’applique aussi bien en micro-BIC qu’au régime réel.
Le montant de la CFE dépend principalement de la commune où se situe le bien. Il est fixé localement et repose le plus souvent sur une base minimale d’imposition. En pratique, pour un investisseur LMNP, la CFE se situe généralement entre 200 € et 800 € par an avec des variations selon la localisation et le niveau de recettes.
Oui, les locations saisonnières peuvent être soumises à la CFE, dès lors que l’activité est exercée de manière habituelle. Même si la location est limitée à certaines périodes de l’année, l’administration fiscale peut considérer qu’il s’agit d’une activité commerciale.
En revanche, une location très occasionnelle peut ne pas être soumise à la CFE. L’appréciation dépend de la fréquence et de la régularité de l’activité.
Oui. Les investisseurs dont le chiffre d’affaires annuel est inférieur ou égal à 5 000 € bénéficient d’une exonération de CFE.
Cette exonération s’applique automatiquement, sous réserve que l’activité soit correctement déclarée. Elle concerne aussi bien les loueurs en meublé non professionnels que d’autres activités indépendantes.
Pour un investisseur LMNP, ce seuil peut être pertinent lors du lancement du projet ou pour une activité complémentaire.
**Selon les dispositions prévues à l’article 39C du CGI; Le statut loueur meublé permet de récupérer la TVA sous certaines conditions : Acquisition d’un bien immobilier neuf proposant un certain nombre de services ; Confier l’exploitation du bien à un professionnel ; Etre soumis à la TVA ; Exploitation par bail commercial pour une durée de 10 ans, en cas d’arrêt de l’exploitation avant les 10 ans, vous devrez rembourser la TVA au prorata des années restantes. Le dispositif loueur meublé non professionnel prévoit le versement de loyers en application d’un bail commercial. En tout état de cause, la perception de loyers ne saurait être garantie par la mise en place d’un bail commercial. Dans la limite des recettes selon l’article 156 du CGI. L’article 82 de la loi de finances pour 2010 (n° 2009-1673 du 30 décembre 2009) conditionne le bénéfice du report des fractions de réduction d’impôt qui n’ont pas pu être imputées au maintien en location du logement au cours des années concernées.
Le dispositif est destiné à encourager la rénovation de logements anciens en proposant une réduction d'impôts aux investisseurs.
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