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Déficit foncier : définition, fonctionnement et calcul
Parmi les dispositifs de défiscalisation immobilière existants, le déficit foncier se distingue par sa puissance fiscale et sa flexibilité. Ce mécanisme permet de déduire certaines charges de ses revenus globaux, réduisant ainsi le montant de l’impôt sur le revenu.
Concrètement, lorsque les charges liées à un bien immobilier locatif (travaux, intérêts d’emprunt, taxes…) sont supérieures aux loyers perçus, le propriétaire peut créer un déficit qui viendra alléger sa fiscalité.
Vous trouverez dans cet article les différentes étapes pour réaliser un déficit foncier, les conditions à respecter pour en bénéficier et comment bien le déclarer.
Sommaire
Qu’est-ce que le déficit foncier ?
Le déficit foncier est un dispositif fiscal qui permet à un propriétaire bailleur de réduire son impôt sur le revenu lorsque les charges liées à un bien locatif non meublé dépassent les loyers perçus. Ce mécanisme s’applique uniquement aux locations relevant du régime réel d’imposition.
Définition et principe
On parle de déficit foncier lorsque le montant total des charges déductibles (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion, taxe foncière, etc.) est supérieur aux recettes locatives d’un bien immobilier. Ce déficit peut alors être imputé sur le revenu global du contribuable, dans une certaine limite, permettant ainsi une diminution immédiate de l’impôt à payer.
Plafond d’imputation :
- 10 700 € par an sur le revenu global
- 21 400 € temporairement jusqu’en 2025 pour les travaux de rénovation énergétique permettant de sortir le logement de la catégorie des passoires thermiques
Tout excédent non utilisé peut être reporté sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Un cadre légal bien défini
Le déficit foncier est encadré par l’article 156 du Code général des impôts (CGI). Ce texte précise que seuls les déficits fonciers hors intérêts d’emprunt peuvent être imputés sur le revenu global. Les intérêts d’emprunt, eux, sont uniquement déductibles des revenus fonciers, sans limitation de montant mais sur une période maximale de 10 ans.
Bon à savoir
Contrairement à d’autres dispositifs de défiscalisation, le déficit foncier n’est pas considéré comme une niche fiscale. Il échappe ainsi au plafonnement global des avantages fiscaux de 10 000 €, ce qui en fait un outil particulièrement attractif pour les contribuables fortement imposés souhaitant réduire efficacement leur fiscalité tout en valorisant leur patrimoine immobilier.
Comment fonctionne
le déficit foncier ?
Le mécanisme du déficit foncier repose sur un principe simple : lorsque les charges déductibles liées à un bien immobilier dépassent les loyers perçus, le propriétaire génère un déficit qu’il peut utiliser pour réduire son imposition. Mais pour en tirer pleinement parti, il est essentiel de bien comprendre le mode de calcul, les plafonds d’imputation et les règles de report.
Étapes du calcul du déficit foncier
- Calculer le revenu foncier brut : montant total des loyers perçus, sans déduction
- Déduire les intérêts d’emprunt : la première catégorie de charges à déduire correspond aux intérêts et frais liés au crédit immobilier utilisé pour financer l’achat ou les travaux. Si ces intérêts sont supérieurs aux loyers, le déficit généré n’est imputable que sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
- Déduire les autres charges : une fois les intérêts déduits, on soustrait les autres charges (travaux, taxe foncière, frais de gestion, assurances, etc.).
Les plafonds d’imputation
- 10 700 € / an sur le revenu global (hors intérêts d’emprunt)
- 21 400 € jusqu’en 2025 pour les travaux de rénovation énergétique visant à sortir le logement du classement énergétique F ou G (passoires thermiques)
Un propriétaire perçoit 8 000 € de loyers et engage 12 000 € de travaux (hors intérêts). Il réalise donc un déficit foncier de 4 000 € qui pourra être imputé directement sur son revenu global.
Doublement temporaire du plafond pour la rénovation énergétique
Depuis 2023, le déficit foncier bénéficie d’une aide temporaire destinée à encourager la rénovation des logements énergivores. En effet, la loi Climat et Résilience et les réformes fiscales récentes ont introduit une mesure incitative : le plafond d’imputation sur le revenu global est doublé jusqu’au 31 décembre 2025, sous certaines conditions.
Habituellement, le déficit foncier imputable sur le revenu global est plafonné à 10 700 € par an. Avec ce dispositif temporaire, ce plafond passe à 21 400 €, soit une réduction d’impôt potentiellement doublée.
Seuls certains travaux de rénovation énergétique ouvrent droit à ce plafond majoré, notamment :
- Isolation des toitures, planchers bas, murs et parois vitrées
- Remplacement ou installation d’un système de chauffage performant
- Mise en place d’équipements utilisant des énergies renouvelables (chauffe-eau solaire, pompe à chaleur, etc.)
- Travaux permettant de passer d’une classe énergétique E/F/G à une classe A à D
Le report du déficit foncier
Lorsque le déficit dépasse le plafond annuel, ou lorsqu’il provient des intérêts d’emprunt, il peut être reporté :
- Sur le revenu global : pendant 6 ans pour la partie excédant 10 700 €
- Sur les revenus fonciers : pendant 10 ans
Ce report permet de lisser les économies d’impôts dans le temps, surtout pour les projets de rénovation importants.
L’administration fiscale considère que les intérêts d’emprunt sont déduits en priorité. Ce n’est que le solde des autres charges (hors intérêts) qui peut être déduit du revenu global, dans la limite du plafond annuel.
Les charges déductibles : que peut-on inclure ?
Pour générer un déficit foncier et réduire son imposition, il est crucial de connaître les charges réellement déductibles des revenus locatifs. Attention : toutes les dépenses engagées sur un bien immobilier ne donnent pas droit à déduction fiscale. Certaines sont totalement exclues du dispositif.
Liste des travaux déductibles avec le déficit
Le déficit foncier repose principalement sur les travaux réalisés dans le logement, à condition qu’ils entrent dans les catégories suivantes :
| Travaux de réparation | Travaux d’entretien | Travaux d’amélioration |
|---|---|---|
|
Visent à remettre le bien en état sans en modifier la structure |
Dépenses nécessaires au maintien du logement en bon état d’usage |
Ajoutent du confort au logement sans en modifier la structure |
|
|
|
Seuls les travaux réalisés pour des usages d’habitation sont éligibles. Les travaux d’amélioration pour des locaux commerciaux ne le sont pas. Attention, certains types de travaux sont expressément exclus du déficit foncier, car ils sont considérés comme créateurs de valeur patrimoniale plutôt que d’entretien :
- Travaux de construction
- Reconstruction ou surélévation
- Agrandissement ou changement de destination
Autres charges déductibles des revenus fonciers
En plus des travaux, plusieurs autres postes de dépenses sont déductibles :
- Charges de copropriété : frais d’entretien, honoraires du syndic
- Frais de gestion et de gérance : honoraires d’agence, concierge, comptabilité
- Taxes et impôts locaux : taxe foncière, à condition qu’elle ne soit pas récupérable auprès du locataire
- Assurances : assurance propriétaire non occupant (PNO), assurance loyers impayés
- Intérêts d’emprunt et frais associés : intérêts, frais de dossier, d’hypothèque, assurances liées au prêt
- Provisions pour charges : pour les biens en copropriété
- Frais de procédure : honoraires d’avocat ou frais de contentieux liés à la gestion locative
Déclaration du déficit foncier et obligations fiscales
En cas d’erreur ou d’oubli, l’avantage fiscal peut être annulé par l’administration. Voici les étapes et les obligations à connaître pour déclarer correctement son déficit foncier.
Les formulaires à remplir
Formulaire n°2044 – Déclaration des revenus fonciers
- Permet de détailler toutes les charges engagées (travaux, frais de gestion, intérêts d’emprunt, taxes, assurances…).
- C’est à partir de cette déclaration que l’on calcule le revenu foncier net ou le déficit foncier.
Formulaire n°2042 – Déclaration de revenus globale
- Sert à reporter le montant du déficit foncier imputable sur le revenu global (dans la limite de 10 700 €, ou 21 400 € en cas de rénovation énergétique éligible).
- Ce montant viendra directement réduire l’assiette imposable.
Depuis la généralisation de la déclaration en ligne, il suffit de cocher la case correspondante pour voir apparaître la déclaration annexe 2044
L’administration fiscale peut exiger la présentation de documents en cas de contrôle. Il est donc essentiel de conserver pendant plusieurs années :
- Devis et factures détaillant la nature des travaux
- Contrats et échéanciers de prêts (pour les intérêts déductibles)
- Appels de charges de copropriété
- Avis de taxe foncière et primes d’assurance
- Diagnostics immobiliers (notamment pour les rénovations énergétiques)
Quels sont les avantages du déficit foncier ?
Le déficit foncier est l’un des outils fiscaux les plus intéressants pour les propriétaires bailleurs. Il s’agit d’un mécanisme fiscal qui présente de nombreux avantages à court et long terme.
Réduction immédiate de l’impôt
sur le revenu
- Jusqu’à 10 700 € par an imputables sur le revenu global, et 21 400 € en cas de rénovation énergétique.
- Plus la tranche marginale d’imposition (TMI) du contribuable est élevée, plus l’économie est importante.
Pas de plafonnement des
niches fiscales
Contrairement à certains dispositifs de défiscalisation immobilière, comme Denormandie, le déficit foncier n’entre pas dans le plafond des niches fiscales fixé à 10 000 € par an.
Report des déficits sur plusieurs années
L’excédent du déficit peut être reporté :
- 6 ans sur le revenu global,
- 10 ans sur les revenus fonciers imposable
Ce mécanisme permet de lisser les économies d’impôt dans le temps et de rentabiliser des travaux importants.
Valorisation du patrimoine immobilier
Les travaux réalisés augmentent la qualité locative du logement, ce qui :
- facilite sa location,
- réduit le risque de vacance,
- améliore sa valeur de revente
Investir dans le déficit foncier, c’est donc optimiser sa fiscalité tout en améliorant son patrimoine.
Bon à savoir
Le déficit foncier ne dépend pas d’une loi de défiscalisation spécifique et est inscrit dans l’article 156 du Code général des impôts. Il est donc moins exposé aux changements politiques et constitue un outil patrimonial durable.
Peut-on cumuler le déficit foncier avec d’autres
dispositifs fiscaux ?
L’un des grands atouts du déficit foncier est qu’il échappe au plafonnement global des niches fiscales fixé à 10 000 € par an. Autrement dit, il peut être cumulé avec d’autres dispositifs de défiscalisation immobilière, offrant ainsi une optimisation fiscale renforcée.
Voici les principaux cas de cumul possibles :
Déficit foncier et loi Malraux
La loi Malraux permet une réduction d’impôt allant jusqu’à 30 % du montant des travaux de restauration d’immeubles situés dans des secteurs sauvegardés.
Lorsqu’un propriétaire engage des travaux dans ce cadre, il peut bénéficier à la fois :
- des réductions d’impôt Malraux,
- du déficit foncier si les charges dépassent les revenus locatifs.
Pour pouvoir bénéficier du cumul de ces deux dispositifs, il faut également respecter les conditions du Malraux :
- Le bien immobilier doit être ancien à rénover et situé dans un site patrimonial remarquable
- Le montant des travaux effectués doit être plafonné à 100 000 € / an pour un montant total ne pouvant dépasser 400 000 € sur 4 ans
- Le bien doit être mis en location pendant une durée minimale de 9 ans en tant que résidence principale
- Les travaux réalisés doivent être encadrés et supervisés par un Architecte des Bâtiments de France
Il tient également à l’investisseur de vérifier que les travaux réalisés entrent bien dans la catégorie des travaux éligibles au déficit foncier. L’investisseur doit également conserver le bien à minima 3 ans après l’imputation du déficit foncier.
Déficit foncier et dispositif Loc’Avantages
Le dispositif Loc’Avantages permet de réduire son impôt en échange d’une mise en location à loyer abordable, conventionnée avec l’ANAH. Le plafond d’imputation du déficit foncier est de 10 700 €.
Déficit foncier et démembrement de propriété
Dans un démembrement, la propriété est partagée entre le nu-propriétaire (qui conserve la structure du bien) et l’usufruitier (qui perçoit les loyers). En principe, seul l’usufruitier peut déduire les charges puisqu’il encaisse les revenus fonciers. Si le nu-propriétaire finance des travaux nécessaires à la conservation du bien, il peut, dans certains cas, bénéficier du déficit foncier.
Déficit foncier et SCPI spécialisées
Certaines SCPI fiscales investissent dans des immeubles à rénover.
- Les associés bénéficient alors du déficit foncier au prorata de leurs parts.
- Cela permet de profiter de l’avantage sans acheter un bien en direct ni gérer les travaux.
FAQ : le déficit foncier
Le déficit foncier se produit lorsqu’un propriétaire bailleur, en location non meublée sous le régime réel d’imposition, engage des charges (travaux d’entretien, frais de gestion, taxes, etc.) supérieures aux revenus fonciers perçus.
Sont déductibles :
Travaux d’entretien, de réparation, et d’amélioration (hors construction ou agrandissement)
Frais de gestion, taxes foncières non récupérables, primes d’assurance, intérêts d’emprunt (mais ces derniers ne sont imputables que sur les revenus fonciers, pas sur le revenu global)
Le bien doit être loué nu (non meublé).
Le bailleur doit opter pour le régime réel d’imposition (par opposition au micro-foncier)
Le logement doit être maintenu loué nu sans interruption pendant les 3 ans suivant l’imputation
Le déficit foncier peut être imputé sur le revenu global à hauteur de 10 700 € par an.
La part non imputée sur le revenu global peut être reportée sur les revenus fonciers positifs des 10 années suivantes.
Le déficit est à déclarer via le formulaire n°2044, annexé à la déclaration de revenus (formulaire n°2042).
Témoignages
Ils nous ont fait confiance
Article écrit le 20/07/2022 par
Je travaille chez Valority depuis juin 2018 et je suis actuellement directrice Pays de La Loire.
J’aime développer, animer les équipes et transmettre mes compétences techniques du métier de CGP.