Le gouvernement vient de publier un arrêté ce vendredi 5 septembre 2025 sur la révision du zonage ABC qui définit les différentes zones tendues immobilières sur le territoire. Ce zonage est central pour le calcul des plafonds de loyer pour les investisseurs ainsi que pour les aides au logement. Dans cet arrêté, plus de 450 communes voient leur situation évoluer, dont plus de la moitié entrent dans la catégorie des zones tenues. Voici la liste des communes concernées et les différents impacts pour les investissements locatifs dans ces zones !
Sommaire
Rappels sur le zonage ABC
Le zonage ABC est un système de classification des communes selon le degré de tension du marché immobilier local, c’est-à-dire le déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. Il est défini dans l’article D 304-1 du Code de la construction et de l’habitation et divise les communes du territoire national en zones géographiques, par ordre décroissant de tension immobilière :
- Zone A bis (la plus tendue) : Paris et 97 commues d’Île-de-France
- Zone A : Zone Abis, Côte d’Azur, grandes agglomération (Marseille, Lyon, Toulouse, Bordeaux, Montpellier, Strasbourg, Rennes et Nantes) ainsi que 10 communes des départements d’outre-mer
- Zone B1 : Communes où les loyers et le prix des logements sont élevés et non classées en zone A
- Zone B2 : Communes où les loyers et le prix des logements sont élevés et non classées en zone A ou B1
- Zone C : reste du territoire
Ce zonage avait déjà été revu au 5 juillet 2024 avec l’évolution de 688 communes en zone tendue, où la demande de logement est supérieure à l’offre disponible.
Plusieurs critères sont pris en compte pour définir l’appartenance d’une commune à une zone spécifique :
- Prix de l’immobilier (neuf et ancien)
- Niveau des loyers
- Volumes de logements vacants ou disponibles
- Dynamiques territoriales : évolutions démographiques, croissance des bassins de vie, etc.
Quelles sont les communes concernées par le reclassement en zones tendues ?
Parmi les 468 communes reclassées dans l’arrêté du 5 septembre, plus de la moitié entrent dans la catégorie des zones tendues. Les régions les plus concernées par ce reclassement sont les suivantes :
| Région |
Nombre de communes reclassées en zone tendue |
|---|---|
| Occitanie | 48 |
| Normandie | 30 |
| Hauts-de-France | 30 |
| Auvergne-Rhône-Alpes | 26 |
| Grand-Est | 25 |
| Nouvelle Aquitaine | 22 |
| Bourgogne-Franche-Comté | 19 |
| Bretagne | 19 |
| Pays de la Loire | 11 |
| Provence-Alpes-Côte-d'Azur | 7 |
| Corse | 5 |
| Centre-Val de Loire | 5 |
| Île-de-France | 2 |
| Total général | 249 |
Sur les 468 communes reclassées :
- 147 d’entre elles passent en zone B2
- 247 entrent en zone B1
- 64 sont reclassées en zone A
Seules 19 d’entre elles sont déclassées, revenant à leur classement antérieur à la révision du 5 juillet 2024.
Dans le détail, les communes reclassées en zone tendue sont les suivantes :
- Pérouges (01)
- Bourg-Saint-Christophe (01)
- Lagnieu (01)
- Loyettes (01)
- Montélimar (26)
- Allevard (38)
- Autrans-Méaudre en Vercors (38)
- Le Bourg-d'Oisans (38)
- Pont-Evêque (38)
- Saint-Jean-de-Bournay (38)
- Villemoirieu (38)
- Cébazat (63)
- Fleurieux-sur-l'Arbresle (69)
- Jons (69)
- Bozel (73)
- Les Allues (73)
- Grand-Aigueblanche (73)
- Porte-de-Savoie (73)
- Sainte-Foy-Tarentaise (73)
- Séez (73) oui
- Val-Cenis (73) oui
- Valloire (73) oui
- Cusy (74)
- Le Biot (74)
- Seytroux (74)
- Bressey-sur-Tille (21)
- Bretenière (21)
- Fénay (21)
- Hauteville-lès-Dijon (21)
- Magny-sur-Tille (21)
- Corcelles-les-Monts (21)
- Flavignerot (21)
- Donmartin (25)
- Doubs (25)
- Gilley (25)
- Grand'Cobe-Châteleu (25)
- Houtaud (25)
- Les Fins (25)
- Montlebon (25)
- Mouthe (25)
- Saint-Laurent-en-Grandvaux (39)
- Le Creusot (71)
- Montceau-les-Mines (71)
- Île-de-Bréhat (22)
- Langueux (22)
- Trégueux (22)
- Binic-Etables-sur-Mer (22)
- Lanvallay (22)
- Bohars (29)
- Guilers (29)
- Île-de-Batz (29)
- Île-de-Sein (29)
- Île-Molène (29)
- Ouessant (29)
- Saint-Renan (29)
- Liffré (35)
- Caudan (56)
- Gâvres (56)
- Île-aux-Moines (56)
- Île-d'Arz (56)
- Quéven (56)
- Auneau-Bleury-Saint-Symphorien (28)
- Marchezais (28)
- Esvres (37)
- La Ferté-Saint-Aubin (45)
- Montargis (45)
- Cargèse (2A)
- Casaglione (2A)
- Coggia (2A)
- Piana (2A)
- Vico (2A)
- Charleville-Mézières (08)
- Rethel (08)
- Sedan (08)
- La Chapelle-Saint-Luc (10)
- Les Noës-près-Troyes (10)
- Pont-Sainte-Marie (10)
- Rosières-près-Troyes (10)
- Saint-André-les-Vergers(10)
- Saint-Julien-les-Villas (10)
- Essey-lès-Nancy (54)
- Herserange (54)
- Malzéville (54)
- Mont-Saint-Martin (54)
- Tomblaine (54)
- Algrange (57)
- Bertrange (57)
- Bousse (57)
- Gandrange (57)
- Knutange (57)
- Nilvange (57)
- Richemont (57)
- Rombas (57)
- Erstein (67)
- Guebwiller (68)
- Saint-Quentin (02)
- Soissons (02)
- La Bassée (59)
- Bergues (59)
- Bourbourg (59)
- Cambrai (59)
- Cappelle-la-Grande (59)
- Illies (59)
- Loon-Plage (59)
- Marly (59)
- Orchies (59)
- Saint-Armand-les-Eaux (59)
- Saint-Saulve (59)
- Rully (60)
- Verberie (60)
- Arques (62)
- Carvin (62)
- Dainville (62)
- Longuenesse (62)
- Saint-Laurent-Blangy (62)
- Saint-Martin-lez-Tatinghem (62)
- Saint-Nicolas (62)
- Saint-Omer (62)
- Sainte-Catherine (62)
- Abbeville (80)
- Le Crotoy (80)
- Saint-Valery-sur-Somme (80)
- Châteauroux-les-Alpes (05)
- Puy-Saint-Vincent (05)
- Saint-Martin-de-Queyrières (05)
- Saint-Sauveur (05)
- Aureille (13)
- Eygalières (13)
- Vauvenargues (13)
- Fleury (11)
- Narbonne (11)
- Sigean (11)
- Congénies (30)
- Junas (30)
- Roquemaure (30)
- Sauveterre (30)
- Auterive (31)
- Bazus (31)
- Bouloc (31)
- Carbonne (31)
- Castelnau-d'Estrétefonds (31)
- Clermont-le-Fort (31)
- Corronsac (31)
- Donneville (31)
- Drémil-Lafage (31)
- Flourens (31)
- Fourquevaux (31)
- Fronton (31)
- Garidesch (31)
- Gauré (31)
- Goyrans (B1)
- Grenade (31)
- Gémil (31)
- Merville (31)
- Mondouzil (31)
- Mons (31)
- Montgiscard (31)
- Montlaur (31)
- Rebigue (31)
- Sainte-Foy-d'Aigrefeuille (31)
- Villemur-sur-Tarn (31)
- Beaulieu (34)
- Bessan (34)
- Florensac (34)
- Gignac (34)
- Lansargues (34)
- Montagnac (34)
- Montarnaud (34)
- Murles (34)
- Restinclières (34)
- Saint-André-de-Sangonis (34)
- Saint-Drézéry (34)
- Saint-Paul-et-Valmalle (34)
- Valergues (34)
- Villeveyrac (34)
- Saint-Lary-Soulan (65)
- Albi (81)
- Auberville (14)
- Barneville-la-Bertran (14)
- Benerville-sur-Mer (14)
- Biéville-Beuville (14)
- Canapville (14)
- Colleville-Montgomery (14)
- Cricqueboeuf (14)
- Gonneville-sur-Mer (14)
- Langrune-sur-Mer (14)
- Lion-sur-Mer (14)
- Mathieu (14)
- Pennedepie (14)
- Plumetot (14)
- Périers-sur-le-Dan (14)
- Saint-Aubin-d'Arquenay (14)
- Saint-Contest (14)
- Saint-Vaast-en-Auge (14)
- Varaville (14)
- Vauville (14)
- Villerville (14)
- Equemauville (14)
- Le Val d'Hazey (27)
- Agneaux (50)
- Arques-la-Bataille (76)
- Barentin (76)
- Dieppe (76)
- Le Tréport (76)
- Lillebonne (76)
- Offranville (76)
- Port-Jérôme-sur-Seine (76)
- Saint-Yriex-sur-Charente (16)
- La Brée-les-Bains (17)
- La Jarrie (17)
- Le Château-d'Oléron (17)
- Le Grand-Village-Plage (17)
- Marsilly (17)
- Saint-Denis-d'Orléron (17)
- Saint-Trojan-les-Bains (17)
- Saujon (17)
- Île-d'Aix (17)
- Coutras (33)
- Billère (64)
- Bizanos (64)
- Cambo-les-Bains (64)
- Gelos (64)
- Idron (64)
- Larressore (64)
- Lescar (64)
- Lons (64)
- Pau (64)
- Saint-Pée-sur-Nivelle (64)
- Port-Jérôme-sur-Seine (76)
- Chaumes-en-Retz (44)
- Château-Thébaud (44)
- Herbignac (44)
- Héric (44)
- Le Bignon (44)
- Machecoul-Saint-Même (44)
- Nort-sur-Erdre (44)
- Pontchâteau (44)
- Le Lion-d'Angers (49)
- Loire-Authion (49)
- Saumur (49)
- Soulaire-et-Bourg (49)
- Écuillé (49)
- Coulaines (72)
- Bretignolles-sur-Mer (85)
- Soullans (85
- Ablis (78)
- Marines (95)
Révision du zonage ABC :
quel impact pour les investisseurs ?
Le classement des communes par zones géographiques en fonction du déséquilibre entre offre et demande est utilisé pour déterminer les plafonds de loyer des locations nues en Pinel, Denormandie et désormais le dispositif du logement locatif intermédiaire (LLI) qui se base sur les plafonds Pinel. En 2025, les plafonds Pinel sont les suivants :
- Zone Abis : 19.51 €/m2
- Zone A : 14.49 €/m2
- Zone B1 : 11.68 €/m2
- Zone B2 et C : 10.15 €/m2
Concrètement, la révision du zonage ABC a un impact positif pour les investisseurs qui ont un bien situé dans une commune requalifiée en zone tendue.
Prenons l’exemple de la commune de La Clusaz en Haute-Savoie (74), qui était jusqu’ici en zone A et passe désormais en zone Abis, soit la zone la plus tendue. Le plafond de loyer passe de 14.49 €/m2 à 19.51 €/m2, ce qui permet à l’investisseur de louer plus cher.
Pour calculer le loyer d’un bien en Pinel, il faut prendre les données suivantes :
- surface habitable
- barème Pinel de la zone défini par le gouvernement
- coefficient Pinel utilisé dans le calcul du loyer maximum autorisé
Le coefficient pondérant est fixé à (0.7 + 19/surface habitable) si la surface du logement est supérieure à 38m2.
Plafond de loyer avant le reclassement :
- surface utile x barème Pinel de la zone A x coefficient Pinel : ((19/Surface utile) + 0,7)
- 40 x 14.49 x ((19/40)+0.7)
- 681.03 €
Plafond de loyer après le reclassement :
- surface utile x barème Pinel de la zone A x coefficient Pinel : ((19/Surface utile) + 0,7)
- 40 x ((19/40)+0.7) x 19.51
- 916.97 €
Pour un bien d’une surface pondérée de 40 m2, le loyer passera donc de 681.03 € à 916.97 €, soit une hausse de 235.94 € ou près de 35 % !
Source : https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/10130-PGP.html/identifiant%3DBOI-BAREME-000017-20250217
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