Le 30 juin 2025, un rapport parlementaire a été publié, visant à repenser le statut des bailleurs privés dans un contexte de crise du logement en France. À l’heure où la pénurie de logements s’intensifie, notamment dans les grandes agglomérations, ce rapport propose des mesures ambitieuses pour relancer l’investissement locatif. Parmi les propositions, on retrouve des dispositifs fiscaux visant à rendre l’investissement plus attractif, tout en soutenant la construction de nouveaux logements. Retour sur les cinq mesures clés du rapport et leur impact potentiel sur le marché immobilier français.
L'essentiel à retenir
- Nouveau statut du bailleur privé : Le rapport parlementaire du 30 juin 2025 propose des réformes fiscales pour relancer l’investissement locatif privé et résoudre la crise du logement.
- Amortissement avantageux : Les investisseurs pourront amortir leurs biens à hauteur de 5 % par an pour le neuf et 4 % pour l’ancien, réduisant ainsi leur base imposable.
- Relèvement du déficit foncier : Le plafond de déduction des charges est porté à 40 000 €, permettant de compenser les frais de rénovation et de gestion plus efficacement.
- Exonération d’IFI pour les loyers longs : Les biens loués sur des périodes prolongées seront exonérés de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), rendant ces investissements plus attractifs.
- Exonération de plus-value après 20 ans : Les investisseurs pourront vendre leurs biens sans être soumis à une imposition sur la plus-value, après 20 ans de détention.
- Impact attendu : Ces mesures visent à soutenir l’offre locative en France, en incitant les investisseurs à investir durablement dans l’immobilier.
Pourquoi un nouveau statut ?
La crise du logement en France atteint des sommets alarmants. En 2025, on estime qu’un studio à Paris attire en moyenne plus de 1 400 appels, illustrant l’ampleur de la pénurie. Cette situation est particulièrement ressentie dans les grandes agglomérations où la demande en matière de logement locatif ne cesse de croître, tandis que l’offre peine à suivre.
Cette pénurie de logements, couplée à la fin des dispositifs d’incitation fiscale comme le Pinel, a conduit à une baisse importante des investissements dans l’immobilier neuf. Selon les dernières prévisions, les ventes de logements neufs en 2025 pourraient chuter de 41 %, un chiffre alarmant pour l’ensemble du secteur. Face à ce constat, le rapport parlementaire du 30 juin 2025 propose une série de mesures destinées à relancer l’investissement locatif et à redonner aux bailleurs privés un rôle clé dans la solution à cette crise. Le gouvernement entend ainsi ajuster les dispositifs fiscaux pour rendre l’investissement plus attractif et durable, et ainsi encourager la construction de nouveaux logements.
Les objectifs sont clairs : stabiliser le marché locatif privé et garantir un cadre fiscal plus favorable aux investisseurs, tout en répondant à une demande de plus en plus pressante. Ces changements devraient aussi permettre aux bailleurs privés de mieux répondre aux besoins de logements intermédiaires et sociaux, en complément des efforts publics.
Quelles sont les 5 mesures phares du rapport ?
Le rapport parlementaire du 30 juin 2025 présente cinq mesures clés destinées à redynamiser l’investissement locatif privé. Ces propositions, qui visent à rendre l’immobilier plus accessible tout en stimulant la construction neuve, touchent plusieurs aspects fiscaux cruciaux pour les bailleurs privés. Voici un décryptage des principales mesures :
Amortissement comptable pour les investisseurs
L’une des mesures les plus attendues par les investisseurs est l’introduction d’un dispositif d’amortissement comptable. Ce dernier permettrait de bénéficier d’un amortissement annuel de 5 % pour les biens immobiliers neufs et de 4 % pour les biens anciens. Cette mesure vise à encourager l’achat de logements neufs tout en réduisant la pression fiscale sur les bailleurs privés. Elle permettrait également de rendre les investissements plus rentables à long terme, en offrant une déduction fiscale substantielle sur le montant des acquisitions. Cela représenterait une aide directe pour les bailleurs souhaitant se lancer dans des projets d’investissement locatif.
Bonus pour les loyers sociaux et intermédiaires
Dans une volonté d’encourager la location à des loyers modérés, le rapport propose l’instauration d’un bonus fiscal pour les bailleurs qui choisissent de louer à des prix inférieurs aux loyers du marché, notamment dans le cadre de logements sociaux ou intermédiaires. Ce dispositif vise à répondre à la demande croissante de logements abordables, tout en permettant aux investisseurs de bénéficier d’une incitation financière attrayante.
Relèvement du plafond du déficit foncier à 40 000 €
Le déficit foncier est un mécanisme qui permet aux bailleurs privés de déduire les charges liées à la gestion de leur bien de leurs revenus fonciers. Le rapport propose de relever ce plafond de 10 700 € à 40 000 € par an. Cette augmentation substantielle permettrait aux investisseurs de mieux compenser les frais d’entretien, les travaux de rénovation ou de réhabilitation des bâtiments, rendant ainsi les projets immobiliers plus attractifs et moins risqués, en particulier dans l’ancien.
Exonération de l’IFI pour les locations longues durées
Une autre mesure majeure du rapport est l’exonération de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) pour les bailleurs privés qui choisissent de louer leurs biens à long terme. Cette mesure devrait inciter les investisseurs à privilégier des locations stables sur de longues périodes, plutôt que de privilégier les investissements à court terme. Cette incitation fiscale vise également à soutenir le marché locatif dans sa globalité, en réduisant la pression fiscale sur les bailleurs.
Exonération totale de plus-value après 20 ans
Enfin, le rapport propose d’exonérer totalement la plus-value réalisée lors de la vente d’un bien immobilier après 20 ans de détention. Actuellement, la plus-value est soumise à une imposition, mais cette nouvelle mesure devrait encourager les investisseurs à conserver leurs biens à long terme, et donc à stabiliser le marché immobilier. Cette exonération viserait également à favoriser la constitution de patrimoines immobiliers durables, contribuant ainsi à la résolution de la crise du logement à long terme.
Qu’est-ce que cela change pour l’investisseur privé ?
Les nouvelles mesures proposées par le rapport parlementaire offrent aux investisseurs privés plusieurs leviers fiscaux attractifs.
- Amortissement avantageux : Un amortissement de 5 % pour les biens neufs et 4 % pour les biens anciens permettra de réduire la base imposable des investisseurs, augmentant ainsi la rentabilité nette des projets locatifs.
- Bonus pour loyers sociaux et intermédiaires : Les investisseurs qui choisissent de louer à prix modérés bénéficieront d’incitations fiscales, rendant les investissements dans le logement abordable plus rentables.
- Relèvement du plafond du déficit foncier à 40 000 € : Ce relèvement permet une déduction plus importante des charges (réparations, travaux), réduisant d’autant la fiscalité sur les revenus fonciers.
- Exonération de l’IFI pour les locations longues durées : Les biens loués à long terme seront exonérés d’IFI, ce qui constitue un avantage majeur pour ceux optant pour des baux durables.
- Exonération de plus-value après 20 ans : Après 20 ans de détention, les investisseurs seront exonérés de la plus-value lors de la revente, incitant à investir à long terme et à stabiliser l’offre locative.
Ces mesures renforcent la rentabilité et la sécurité fiscale de l’investissement locatif, rendant le marché immobilier plus attractif pour les investisseurs privés.
Qu’en pensent les professionnels de l’immobilier ?
Le rapport parlementaire du 30 juin 2025 a reçu un accueil positif des acteurs majeurs du secteur immobilier, qui saluent des mesures essentielles pour relancer l’investissement locatif privé.
- FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers) : La FPI se réjouit de l’introduction de mesures fiscales attractives, estimant qu’elles stimuleront la construction de logements neufs et favoriseront l’engagement des investisseurs privés dans la résolution de la crise du logement.
- FFB (Fédération Française du Bâtiment) : La FFB considère le relèvement du plafond du déficit foncier comme un levier important pour soutenir la rénovation de l’immobilier ancien et répondre plus rapidement à la pénurie de logements.
- FNAIM (Fédération Nationale de l’Immobilier) : La FNAIM salue l’incitation à la location à des loyers modérés, qui permet aux investisseurs de diversifier leurs projets tout en répondant aux besoins sociaux du logement.
- Acteurs du financement immobilier : Les courtiers et banques spécialisés estiment que les mesures fiscales, telles que l’amortissement et l’exonération de plus-value après 20 ans, renforceront la sécurité de l’investissement et la confiance dans l’immobilier.
A quoi faut-il s'attendre pour la suite ?
Les propositions du rapport parlementaire sur le statut du bailleur privé devraient être intégrées dans le Projet de Loi de Finances (PLF) pour 2026. Ce calendrier permettrait une mise en œuvre progressive des mesures dès l’année suivante, à condition que le gouvernement et le Parlement parviennent à un consensus sur les ajustements budgétaires nécessaires.
Cependant, plusieurs points demeurent incertains. Tout d’abord, les amendements proposés pourraient faire l’objet de discussions et de modifications durant l’examen parlementaire. Les professionnels du secteur restent donc vigilants concernant l’application exacte de certaines mesures, comme l’exonération de la plus-value après 20 ans ou la simplification du dispositif de déficit foncier, qui pourrait encore être précisé.
Un autre point de vigilance réside dans l’équilibre entre les incitations fiscales et la nécessité de maintenir une offre locative suffisamment attractive pour les bailleurs privés. Si les mesures ne sont pas suffisamment claires ou accessibles, elles risquent de ne pas atteindre leurs objectifs.
Ainsi, bien que les propositions semblent prometteuses, leur mise en œuvre dépendra des arbitrages budgétaires à venir et des ajustements législatifs qui interviendront d’ici la fin de l’année 2025.
FAQ
L’amortissement permet de déduire une partie de la valeur d’un bien immobilier chaque année de vos revenus fonciers. Cela réduit la base imposable et donc la fiscalité sur vos revenus locatifs. Pour les biens neufs, l’amortissement serait de 5 % par an, et de 4 % pour les biens anciens.
Non, les nouvelles mesures s’appliquent principalement aux locations nues. Les investissements en meublé (type LMNP) ne sont pas concernés par l’amortissement spécifique et le relèvement du plafond du déficit foncier.
Tous les travaux de rénovation et d’amélioration d’un bien immobilier dans le cadre de l’investissement locatif sont concernés. Cela inclut les réparations, la rénovation énergétique et les gros travaux de réhabilitation. Ce dispositif permet désormais de déduire jusqu’à 40 000 € par an des revenus fonciers.
Conclusion
Le rapport parlementaire du 30 juin 2025 marque un tournant important pour l’investissement locatif privé en France. Avec des mesures fiscales ambitieuses et des incitations attrayantes, le gouvernement cherche à redynamiser un marché immobilier en crise, tout en répondant aux enjeux sociaux du logement. L’amortissement favorable, l’augmentation du déficit foncier, l’exonération de l’IFI et de la plus-value sont autant de leviers qui devraient encourager les bailleurs privés à investir sur le long terme, au profit de l’ensemble du secteur immobilier.
Si ces réformes semblent prometteuses, leur succès dépendra de leur adoption définitive et de leur mise en œuvre dans les mois à venir. Dans tous les cas, ces mesures permettent aux investisseurs de disposer de nouvelles perspectives, tout en contribuant à l’objectif de résoudre la pénurie de logements en France.
Pour les investisseurs, il est plus que jamais important de rester informé et de se faire accompagner pour tirer le meilleur parti de ces réformes. Chez Valority, nous sommes à votre disposition pour vous aider à y voir plus clair dans tous ces changements et optimiser vos projets immobiliers. N’hésitez pas à nous contacter pour une étude personnalisée.
