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Statut de bailleur privé:
Guide sur le futur investissement locatif
À l’heure où le marché immobilier fait face à des mutations profondes, notamment avec la fin de la loi Pinel au 31 décembre 2024 et l’évolution du régime fiscal LMNP, les discussions autour d’un éventuel nouveau statut de bailleur privé par le Conseil National de Refondation (CNR) sont au cœur des débats. Egalement appelé « régime universel d’investissement locatif privé », ce nouveau statut permettrait aux investisseurs de bénéficier d’avantages fiscaux à la fois dans le neuf mais également dans l’ancien. Voici ce qu’il faut retenir !
Qu’est-ce qu’un bailleur privé ?
Un bailleur privé désigne un particulier ou une personne morale qui met un bien immobilier en location qui n’est pas encadré par un statut professionnel. Ce statut est en cours d’élaboration pour pallier la fin de la loi Pinel au 31 décembre 2024.
Contrairement aux bailleurs sociaux, qui répondent à des objectifs de logement à loyers modérés pour des ménages aux revenus modestes, le bailleur privé agirait dans un cadre purement commercial, bien que ses actions puissent avoir un impact significatif sur l’offre locative globale.
Le statut de bailleur privé doit jouer un rôle central dans l’équilibre du marché immobilier en favorisant la construction et l’investissement dans les zones tendues mais également la rénovation des bâtiements pour améliorer leur performance énergétique.
Il s’agit d’un statut réclamé par de nombreux acteurs de la profession, notamment la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), depuis le rapport du Conseil national de la refondation (CNR) en décembre 2023. Le président de la FPI, Pascal Boulanger, a déclarer qu’il « faut professionnaliser le particulier qui investit dans l’immobilier ».
Quels seront les avantages du
statut de bailleur privé ?
Le nouveau statut de bailleur privé proposera un certain nombre d’avantages incitatifs pour les futurs investisseurs. En optant pour ce statut, les investisseurs pourront bénéficier de dispositifs de défiscalisation spécifiques permettant d’optimiser leur fiscalité, tels que :
- L’amortissement des biens immobiliers, qui permet de réduire l’assiette fiscale en déduisant une partie de la valeur du bien chaque année.
- Les déductions des charges liées à l’entretien du bien, aux frais de gestion, ou encore aux intérêts d’emprunt, allégeant ainsi le poids fiscal sur les revenus fonciers.
Les revenus en tant que bailleur privé remonteront dans la catégorie des revenus fonciers. Les propriétaires devront dès lors utiliser la déclaration 2044-EB pour la déclaration de leurs revenus issus de la location. Cette déclaration permettra de bénéficier des avantages fiscaux cités ci-dessus.
Toutefois, il y aura quelques conditions à respecter pour pouvoir bénéficier de ce dispositif. La première sera de louer son bien à un prix inférieur au marché pour éviter au maximum les périodes de vacance locative. Les locations devront répondre au besoin de logement des foyers à revenus modérés et d’améliorer les conditions d’accès au logement. Plusieurs cas de figure :
- location meublée : régime micro-BIC pour les recettes inférieures à 77 700 € / an ou régime réel dans le cas contraire
- location non meublée : régime micro-foncier pour les recettes inférieures à 15 000 € / an ou régime réel dans le cas contraire
De plus, les logements devront répondre à des critères de performance énergétique bien précis :
- étiquettes DPE A ou B pour les logements existants
- respect de la RE 2020 pour les logements en construction
Retrouvez dans ce guide
- Les enjeux de l’investissement immobilier
- Toutes les lois de défiscalisation
- Des témoignages
- Les réponses aux questions les plus fréquentes
- Des fiches conseils
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Vers un nouveau statut pour remplacer la loi Pinel ?
Face à la fin programmée de la loi Pinel en 2025, plusieurs propositions sont en discussion pour mettre en place un dispositif alternatif, capable de répondre aux besoins actuels du marché immobilier tout en offrant des avantages attractifs aux investisseurs.
Un régime unique d’amortissement :
Inspiré des mécanismes utilisés pour les loueurs meublés, ce régime permettrait de déduire une partie de la valeur du bien des revenus imposables chaque année, rendant l’investissement locatif plus accessible et fiscalement intéressant. Le régime proposé amortirait de 2 % / an le prix du bâti sur une période totale de 50 ans.
L’amortissement concernerait les gros travaux sur 15 ans et une intégration complète du déficit foncier, alors que le plafond en vigueur est de 10 700 €.
Le suramortissement des biens :
Une incitation fiscale supplémentaire pourrait être mise en place pour les logements respectant des critères environnementaux ou situés dans des zones à forte tension locative. Les taux seraient particulièrement élevés, de 5 à 6 % / an, pour les logements neufs qui sont conformes à la RE2020 ou bien les logements existants qui disposent d’un DPE A ou B.
Utilisation de l'épargne des ménages vers le logement locatif :
Une autre proposition qui figure dans le rapport d’un groupe de travail composé de plusieurs instances immobilières (FNAIM, FPI, Unis, Plurience, FFB), présenté en décembre 2023, est celle de l’orientation d’une partie de l’épargne financière des ménages vers le financement de l’immobilier locatif. L’objectif derrière cette proposition serait d’intégrer des titres spécifiques dans les investissements en gestion pilotée.
Les obligations du statut de bailleur privé
Le statut du bailleur privé imposera une charge administrative importante, qui peut rapidement devenir chronophage :
- Gestion des formalités locatives : rédaction des contrats, états des lieux, suivi des loyers et des charges.
- Obligations légales et réglementaires : mise aux normes du logement (isolation, sécurité électrique, etc.) et respect des évolutions législatives.
- Gestion des travaux et de l’entretien : les bailleurs doivent souvent coordonner les artisans et gérer les réparations, ce qui peut être particulièrement complexe pour les biens anciens.
Pour un investisseur non préparé ou mal informé, ces responsabilités peuvent représenter un frein significatif. Il peut aussi s’exposer à certains risques, notamment :
- Les impayés de loyers : même avec une sélection rigoureuse des locataires, aucun propriétaire n’est totalement à l’abri des difficultés financières de ses locataires.
- Les dégradations des biens : les dommages causés par des locataires peu soigneux peuvent engendrer des coûts imprévus, souvent mal couverts par les dépôts de garantie.
- Les périodes de vacance locative : lorsque le logement reste inoccupé entre deux locataires, le bailleur doit assumer seul les charges et la fiscalité associées au bien
Bailleur privé :
faut-il passer par une agence de gestion locative ?
Avec le statut bailleur privé, confier la gestion de son bien immobilier à une agence spécialisée présente de nombreux avantages, notamment en termes de gain de temps, de tranquillité d’esprit et d’optimisation de la rentabilité. Parmi les acteurs reconnus dans ce domaine, Valority se distingue par une offre complète et transparente, adaptée aux besoins des bailleurs privés.
Pierre-Emmanuel Jus
Directeur commercial
Immobilier
Nos conseils d'experts
Pourquoi investir en LMNP ?
C'est une valeur refuge. L’immobilier demeure encore et toujours un placement sûr, plébiscité par une grande majorité de français.
C'est la possibilité de sécuriser ses loyers pendant 10 ans, en investissant dans une résidence services grâce à un bail commercial signé avec l'exploitant de la résidence.
C'est une solution pour ne payer que peu ou aucun impôt et CSG sur ses revenus locatifs pendant plus de 20 ans.
Pourquoi choisir Valority pour la gestion de votre bien ?
En tant que bailleur privé, confier la gestion de votre bien à un professionnel présente de nombreux avantages. Valority propose une offre de gestion locative complète et transparente, conçue pour vous apporter sérénité et efficacité. Voici les principaux arguments en faveur de leur service :
Offre "tout inclus" sans frais cachés
Valority propose une solution de gestion locative « tout inclus », garantissant une transparence totale sur les frais et honoraires. Cette approche vous permet de maîtriser votre budget sans craindre de coûts imprévus.
Gestionnaire dédié pour un suivi personnalisé
Chaque client bénéficie d’un gestionnaire dédié, garantissant une attention personnalisée et une disponibilité constante pour répondre à vos besoins spécifiques. Cette relation privilégiée facilite la communication et le suivi de votre bien.
Services complets couvrant toutes les étapes de la location
L’offre de Valority englobe toutes les étapes de la gestion locative, de la réception du logement à la fin du bail.
Parmi les services proposés :
- Étude de marché locale pour déterminer le loyer optimal.
- Mise en publicité du bien et organisation des visites.
- Rédaction et signature des baux.
- Réalisation des états des lieux d’entrée et de sortie.
- Suivi des paiements et gestion des éventuels impayés.
- Gestion des travaux et des sinistres.
Expertise de longue date
Avec plus de 27 ans d’expérience et un taux d’occupation de 99,6 %, Valority démontre une expertise solide dans la gestion locative. Cette expérience assure une gestion efficace et optimisée de votre bien immobilier.
Plateforme en ligne innovante
Valority met à votre disposition un espace client en ligne intuitif, vous permettant de suivre en temps réel toutes les opérations liées à votre bien. Cette interface facilite la gestion et offre une transparence totale sur les actions menées.
CONCLUSION
Avec la fin annoncée de la loi Pinel en 2025, de nouvelles propositions visent à simplifier le statut du bailleur privé et encourager l’investissement. Ces réformes incluent un régime unique d’amortissement et des incitations au suramortissement, notamment pour les logements répondant à des critères écologiques. Ces changements cherchent à moderniser l’investissement locatif tout en répondant aux enjeux de la crise du logement.
Témoignages
Ils nous ont fait confiance
Article écrit le 27/11/2024 par
Je travaille chez Valority depuis juin 2018 et je suis actuellement directrice Pays de La Loire.
J’aime développer, animer les équipes et transmettre mes compétences techniques du métier de CGP.
**Selon les dispositions prévues à l’article 39C du CGI; Le statut loueur meublé permet de récupérer la TVA sous certaines conditions : Acquisition d’un bien immobilier neuf proposant un certain nombre de services ; Confier l’exploitation du bien à un professionnel ; Etre soumis à la TVA ; Exploitation par bail commercial pour une durée de 10 ans, en cas d’arrêt de l’exploitation avant les 10 ans, vous devrez rembourser la TVA au prorata des années restantes. Le dispositif loueur meublé non professionnel prévoit le versement de loyers en application d’un bail commercial. En tout état de cause, la perception de loyers ne saurait être garantie par la mise en place d’un bail commercial. Dans la limite des recettes selon l’article 156 du CGI. L’article 82 de la loi de finances pour 2010 (n° 2009-1673 du 30 décembre 2009) conditionne le bénéfice du report des fractions de réduction d’impôt qui n’ont pas pu être imputées au maintien en location du logement au cours des années concernées.
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