Depuis le 1er juillet 2025, les propriétaires bailleurs disposent d’un nouveau levier pour récupérer les loyers impayés plus rapidement : la saisie sur salaire est désormais accessible sans passer par un juge. Grâce à une réforme majeure du droit locatif, il suffit désormais de faire appel à un commissaire de justice, qui peut enclencher directement le recouvrement auprès de l’employeur du locataire. Un changement de paradigme qui vise à fluidifier les procédures, à protéger les bailleurs et à désengorger les tribunaux.
Mais que prévoit précisément cette réforme ? Qui est concerné ? Et quelles sont les précautions à prendre pour les gestionnaires et les locataires ? Tour d’horizon complet de cette évolution juridique majeure en matière de gestion locative.
Pourquoi cette réforme ?
Jusqu’ici, le recouvrement des loyers impayés par le biais d’une saisie sur salaire impliquait une procédure longue, coûteuse et incertaine. Le propriétaire devait d’abord obtenir un titre exécutoire (souvent via une procédure judiciaire), puis engager une demande de saisie des rémunérations auprès du juge de l’exécution. Ce processus pouvait prendre plusieurs mois, au cours desquels les impayés s’accumulaient, laissant de nombreux bailleurs démunis face à des situations de blocage locatif.
Face à l’augmentation du nombre d’impayés et à l’encombrement chronique des juridictions civiles, le législateur a souhaité simplifier et accélérer les démarches pour favoriser le règlement des dettes locatives. En déjudiciarisant la saisie sur salaire, l’objectif est double :
Alléger les tribunaux, en retirant une charge contentieuse souvent répétitive.
Sécuriser les propriétaires, notamment les petits bailleurs ou les sociétés de gestion locative qui souffrent de l’allongement des délais de recouvrement.
Cette réforme s’inscrit dans une volonté plus large de modernisation de la justice civile, qui privilégie désormais des modes d’exécution plus rapides, numérisés et accessibles, tout en maintenant des garanties pour le locataire. Le commissaire de justice devient ainsi l’acteur central de cette nouvelle procédure, avec un rôle élargi et une capacité à agir sans autorisation judiciaire préalable.
Source officielle : https://www.service-public.fr/particuliers/actualites/A18366
Comment fonctionne la nouvelle procédure de saisie des loyers impayés sur salaire ?
La principale nouveauté de cette réforme réside dans la disparition de l’intervention du juge dans la procédure de saisie sur salaire. Concrètement, une fois le titre exécutoire obtenu (souvent via une clause résolutoire du bail ou une décision judiciaire antérieure), le propriétaire ou son mandataire peut directement saisir un commissaire de justice (anciennement huissier), qui prend en charge l’intégralité de la démarche.
Voici les étapes clés :
Commandement de payer : Le commissaire de justice adresse un commandement au locataire, lui laissant 1 mois pour régler sa dette ou contester la créance.
Procès-verbal de saisie : En l’absence de paiement ou de réponse, un PV de saisie est établi et transmis directement à l’employeur du locataire.
Mise en place du prélèvement : L’employeur est tenu de prélever mensuellement une partie du salaire, selon un barème légal, et de reverser les montants au commissaire.
Registre national : Toutes les opérations sont désormais centralisées dans un registre national des saisies des rémunérations, garantissant transparence et non-cumul des procédures.
Quels avantages pour les bailleurs et les professionnels de la gestion locative ?
Cette réforme représente une avancée significative pour les bailleurs, particuliers comme professionnels, ainsi que pour les acteurs de la gestion locative tels que les agences et administrateurs de biens. Elle vient répondre à une problématique persistante : la difficulté à recouvrer rapidement les loyers impayés tout en maintenant une relation équilibrée avec le locataire.
Un gain de temps considérable
L’un des principaux bénéfices est la réduction drastique des délais de recouvrement. Là où l’ancien parcours judiciaire pouvait nécessiter plusieurs mois, la nouvelle procédure permet une saisie effective en moins de deux mois, dès lors qu’un titre exécutoire est disponible.
Une procédure simplifiée et externalisée
Le bailleur (ou son gestionnaire) n’a plus à composer avec les délais de convocation, les audiences au tribunal ou les formalités complexes. Il lui suffit désormais de transmettre le dossier au commissaire de justice, qui pilote la démarche de A à Z : commandement, saisie, communication avec l’employeur, et suivi via le registre national.
Une meilleure sécurité juridique
Le recours au registre numérique centralisé permet d’éviter les conflits de procédure (saisies multiples ou contradictoires) et garantit une traçabilité totale des opérations. Cela renforce la sécurité du bailleur, qui peut suivre les versements et l’évolution du recouvrement avec transparence.
Droits du locataire
Si la réforme facilite incontestablement le recouvrement des loyers impayés, elle ne se fait pas au détriment des droits fondamentaux des locataires. Le dispositif conserve plusieurs garde-fous juridiques et prévoit des étapes de conciliation et de contestation, pour éviter tout abus.
Un droit de contestation préservé
Avant toute saisie effective, le commandement de payer adressé par le commissaire de justice laisse au locataire un délai d’un mois pour :
Régler la dette,
Demander un échéancier,
Ou contester la créance s’il estime qu’elle est infondée (ex. : logement indécent, charges abusives, erreur de montant, etc.).
En cas de contestation, le dossier peut être porté devant le juge, suspendant temporairement la procédure de saisie. Le droit au recours reste donc intact, conformément aux principes de la procédure contradictoire.
Une protection du reste à vivre
La saisie sur salaire est strictement encadrée par un barème légal de quotité saisissable défini par l’article L3252-2 du Code du travail. Ce barème tient compte du revenu du locataire et du nombre de personnes à charge afin de préserver un minimum vital (équivalent au RSA). Il n’est donc pas possible de priver totalement un locataire de ses ressources.
Le rôle de l’employeur encadré
L’employeur, en tant que tiers saisi, est tenu par la loi de coopérer à la procédure. Il doit appliquer le prélèvement mensuel et transmettre les montants dus au commissaire. Toutefois, il est interdit pour l’employeur de sanctionner, discriminer ou divulguer l’information concernant la saisie. Cette confidentialité est protégée par le Code du travail.
