A retenir
Entre 2019 et 2024, les épargnants français ont fait face à plusieurs évènements majeurs : la pandémie, un retour de l’inflation au-delà de 5 % et une envolée des taux directeurs, la BCE ayant hissé son taux de dépôt de –0,5 % à 4 % en dix hausses entre juillet 2022 et juillet 2023.
Face à ces bouleversements, l’étude de l’IEIF rappelle que l’immobilier locatif a tout de même dégagé un TRI annualisé proche de 4 % sur la période 2019-2024, à l’exception de l’immobilier parisien en baisse de 0.31 %.
Sur quarante ans, les actions sont l’un des leviers qui permet de se protéger le plus de l’inflation. L’immobilier locatif reste également un actif défensif capable de traverser les crises tout en offrant un couple rendement/risque supérieur à certains produits d’épargne comme le Livret A et les fonds monétaires.
L’étude annuelle 2025 de l’IEIF dresse un panorama de l’évolution des principales classes d’actifs sur les 40 dernières années, de 1984 à 2024. Cette période couvre plusieurs cycles économiques majeurs : mondialisation, baisse des taux d’intérêt, puis retour brutal de l’inflation et des incertitudes géopolitiques.
Actions, immobilier, or, obligations… tous ces placements ont affiché des performances contrastées selon les périodes. L’étude analyse non seulement leurs rendements, mais aussi leur couple rendement/risque, essentiel pour juger leur efficacité sur le long terme.
Dans un contexte de recomposition économique, cette synthèse permet de mieux comprendre quelles stratégies patrimoniales adopter aujourd’hui, en particulier face à un immobilier devenu plus fragmenté et sélectif.
Quelles sont les performances
des actifs entre 2019 et 2024 ?
L’inflation sur la période est évaluée à 2.68 %/an en moyenne, avec des fortes variations comme en 2022 (+5.2%) et 2023 (+4.9 %).
| Actif | Evolution du TRI sur la période |
|---|---|
| Or | + 11.27 % |
| Actions | + 6.17 % |
| Immobilier en région (hors Paris) | + 3.71 % |
| SCPI | + 2.15 % |
| Assurance-vie | + 2.02 % |
| Livret A | + 1.79 % |
| Fonds monétaires | + 0.24 % |
| Immobilier parisien | - 0.31 % |
| Obligations | - 5.65 % |
Sur les 5 dernières années, seuls l’or, les actions, l’immobilier en région et quelques actifs spécifiques (logistique, actions green) arrivent à battre l’inflation. Le rendement du livret A et des fonds monétaires est en dessous de la barre des 2 %, et donc plus faibles que l’inflation.
Ce qui était déjà le cas lors de la précédente décennie lorsque l’on regarde le taux de rendement interne (TRI) de ces actifs. Sur 15 ans, entre 2009 et 2024, l’inflation a été évaluée à 1.68 %/an en moyenne, seuls le livret A (TRI de 1.41 %), les fonds monétaires (0.25 %) et les obligations (0.19 %) font moins bien. L’immobilier, région et Paris compris, s’élève à plus de 5.3 %/an.
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Classement des performances sur 40 ans
L’analyse des taux de rendement interne (TRI) sur différentes périodes révèle des hiérarchies mouvantes entre les classes d’actifs. À court, moyen et long terme, les actifs ne performent pas de la même manière, et les contextes économiques jouent un rôle déterminant dans ces résultats.
Sur 15 ans (2009–2024) :
la reprise post-crise de 2008
Sur ce cycle, les actions Green Europe prennent la tête avec +8,93% de TRI, suivies de près par l’or (+7,7%), preuve de leur résilience depuis la crise financière.
L’immobilier direct se montre stable et solide, avec des TRI entre 5,3% et 5,5%, tandis que la logistique se distingue à 7,8%. Les SCPI, historiquement exposées aux bureaux, affichent 5,26%, reflétant une performance cohérente avec leur profil. À l’inverse, les produits de taux (obligations, monétaires, OPCI) sont plombés par une rentabilité inférieure à l’inflation.
Sur 30 ans (1994–2024) :
l’équilibre entre immobilier et actions
Avec plus de recul, on observe une montée en puissance des foncières cotées (+9,73%), suivies de près par le logement français (+9,45%). Les actions conservent un bon niveau (+8,82%), tandis que l’immobilier non coté est légèrement en retrait, bien que toujours performant.
Tous les placements analysés sur cette période réussissent à battre l’inflation, confirmant leur intérêt dans une stratégie patrimoniale de long terme.
Sur 40 ans (1984–2024) : surperformance des actions, solidité de l’immobilier
Sur la très longue durée, ce sont les actions qui dominent clairement avec +11,80% de TRI, mais avec une volatilité élevée supérieur à 20%. Le logement parisien, avec +10,12%, se révèle extrêmement attractif sur le temps long, conjuguant rentabilité et résilience. Les foncières cotées complètent le podium avec +9,50%.
Les SCPI offrent un rendement stable (+7,51%) avec une volatilité modérée (~7%), ce qui les rend intéressantes dans une logique de diversification. Même les obligations, bien que faiblement rémunératrices (+3,57%), surpassent l’inflation, mais leur volatilité reste supérieure à celle des SCPI.
Pourquoi investir pour se protéger contre l’inflation ?
Depuis le choc inflationniste de 2022-2023, seuls les actifs capables d’ajuster leurs revenus ou leur valeur au rythme de la hausse des prix protègent réellement le pouvoir d’achat de l’épargnant.
La récente étude de l’IEIF confirme que, sur de longues périodes, certaines classes d’actifs comme l’immobilier et les actions sont incontournables.
Les actions sont l’un des actifs les plus performants sur les dernières décennies avec un TRI à 11.8 % sur 40 ans, et à 6.17 % sur 5 ans.
L’immobilier est également une valeur refuge avec une faible dépréciation sur la durée, notamment pour l’immobilier parisien. En investissant dans l’immobilier, vous touchez des revenus passifs qui vous permettent de vous constituer une épargne de précaution ou bien de préparer votre retraite sereinement.
D’autant plus que vous pouvez bénéficier d’avantages fiscaux avec les différents dispositifs existants : LMNP (location meublée non professionnelle), Malraux, Denormandie, déficit foncier, etc. Avec le statut LMNP, vous investissez dans un logement meublé dont vous pouvez amortir l’acquisition sur le long terme.
Avec le dispositif Malraux, vous pouvez bénéficier d’une réduction si vous investissez dans l’ancien à rénover en contrepartie d’une mise en location sur 9 ans. Votre bien prend de la valeur sur le long terme, ce qui vous permet d’anticiper une plus-value plus importante.
Comme l’indique l’étude, les placements où le risque est faible ou inexistant, comme le livret A, ont une faible rentabilité. Pour obtenir du rendement, et ainsi battre l’inflation, il faut ainsi se tourner vers des investissements à risque.
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Source : https://www.ieif.fr/wp-content/uploads/2025/04/communique-presse-PLP-2025.pdf
