LES DIAGNOSTICS IMMOBILIERS OBLIGATOIRES

Connaître et comprendre les diagnostics immobiliers avant de signer le bail

Le diagnostic immobilier peut être comparé au contrôle technique d’un véhicule. Avant de louer un logement tout locataire doit être obligatoirement informé par le bailleur ou par l’agence de location d’un certain nombre de critères afférant à la sécurité et au confort des occupants. Les diagnostics immobiliers obligatoires à la location sont réunis au sein du DDT (Dossier de Diagnostics Techniques) qu’il faut savoir exiger, comprendre et interpréter.

Quels diagnostics immobiliers obligatoires dans le DDT avant location ?

Certains diagnostics immobiliers sont obligatoires pour TOUS les logements loués vides ou meublés et quel que soit le type de logement (maison individuelle, appartement en immeuble, locaux de vie dans un bail mixte). Il s’agit du :

DPE ou Diagnostic de Performance Énergétique qui renseigne sur le niveau d’isolation du logement et la performance de ses appareils de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire. Pour le comparer à un véhicule, c’est l’équivalent de l’annonce de ses consommations. Un logement bien isolé sera plus confortable en hiver comme en été (s’il ne laisse entrer le froid, il ne laisse pas non plus pénétrer la chaleur) et surtout plus économe à occuper (factures d’énergie réduite s) alors qu’un logement énergivore pourra devenir un gouffre financier à chauffer et ou à rafraîchir en plus de polluer l’environnement par des rejets importants de gaz à effet de serre. Comme pour un appareil électroménager, l’étiquette énergétique positionne le logement dans une des 7 classes énergies et énergétiques depuis la classe A en vert pour les plus économes jusqu’à la classe G rouge écarlate pour les plus gourmands en énergie.
A savoir : La classe énergie du DPE doit obligatoirement être mentionnée dans le libellé des offres de location que celles-ci soient apposées en vitrine d’agence ou sur une petite annonce sur papier ou sur Internet. Avant même de visiter pour la première fois un logement, les probables futurs locataires doivent recevoir l’information sur la classe énergie du logement.
L’ERNMT ou État des Risques Naturels, Miniers et Technologiques: Il s’agit d’un état des risques de catastrophes auxquelles le logement donc ses occupants sont exposés en louant le logement. Cet état renseigne sur le niveau de risques de catastrophes naturelles (crues, inondations, tremblement de terre…), minières (affaissement du sol…) et technologiques (usines, entrepôts ou transports de matières dangereuses…). Cet état doit être joint au bail avant sa signature.
L’attestation de surface habitable ou diagnostic Loi Boutin : C’est une attestation de la surface habitable réelle d’un logement que le bailleur ou le mandataire de location doit annexer au bail avant sa signature. Cette attestation de la surface habitable n’a pas à être rédigée par un diagnostiqueur immobilier certifié, mais peut l’être par le bailleur ou par l’agence. Si la surface habitable est erronée et que le locataire constate une erreur de plus de 5 % de sa valeur, il peut réclamer un abaissement du montant du loyer. La contestation doit se faire alors dans l’année qui suit l’entrée dans les lieux du locataire.
Les diagnostics gaz et électricité avant location sont obligatoires depuis juillet 2017 (pour les logements en immeuble construit avant 1975) et seront obligatoires en 2018 pour tous les logements (maison ou appartement) quelle que soit l’année de leur construction. Ils ne sont/seront obligatoires que si l’installation électrique ou la distribution de gaz (gaz de ville, citerne, bouteilles…) ont plus de 15 ans d’ancienneté. Ces diagnostics d’état des installations intérieures de gaz et d’électricité n’ont pas pour but de signaler si une installation est aux normes actuelles ou pas mais d’informer les locataires sur la présence éventuelle de risques (explosion, incendie, électrisation, intoxication…) liés à des défauts sur ces installations.

Les autres diagnostics obligatoires à la location liés à l’ancienneté de la construction

En plus de ces diagnostics immobiliers toujours obligatoires (bien que les diagnostics gaz et électricité dépendent de l’âge des installations), d’autres supplémentaires sont obligatoires pour les logements situés dans une construction ancienne :

Construction antérieure à 1997 (si le premier permis de construire a été délivré avant le 1^er juillet 1997) ; le diagnostic amiante ou DAPP (Diagnostic Amiante des Parties Privatives) doit être joint au bail avant signature. Ce diagnostic signale s’il y a un risque lié à l’apparition d’une concentration dangereuse en fibres d’amiante dans l’air intérieur du logement selon l’état de conservation et la composition des matériaux et isolants. Le fait de respirer des fibres d’amiante est une cause de maladies respiratoires graves dont le cancer mortel du poumon.
Construction antérieure à 1949, le diagnostic plomb ou CREP (Constat de Risque d’Exposition au Plomb) doit être annexé également au bail avant de le signer. Ce diagnostic informe sur la présence éventuelle de peintures anciennes au plomb même recouvertes depuis par des revêtements successifs. L’ingestion de particules de plomb est une cause d’intoxication et notamment du saturnisme qui provoque des malformations fœtales ainsi que des retards mentaux chez les enfants.

La validité des diagnostics immobiliers est à vérifier

Chaque diagnostic immobilier n’a pas la même durée de validité que les autres. Il est important de vérifier que les diagnostics joints au bail sont valides. Pour ceux rédigés obligatoirement par un diagnostiqueur immobilier certifié (DPE, gaz, électricité, amiante, plomb) leur durée de validité figure sur le document (DPE 10 ans, gaz et électricité 6 ans, amiante et plomb pas de limite en l’absence d’amiante ou de plomb). L’ERNMT a une durée de validité de 6 mois seulement alors que le mesurage de surface Loi Boutin n’est pas limité en durée tant que le logement n’a pas subi de modification de surface habitable.

A savoir : Ces diagnostics sont obligatoires dès lors qu’un nouveau bail est rédigé mais ne sont pas exigibles à chaque renouvellement par tacite reconduction. Il est important de noter qu’une modification d’un bail existant (modification du montant du loyer, destination des locaux, ajout d’un colocataire…) entraîne une nouvelle rédaction donc la fourniture aux locataires de diagnostics immobiliers valides à la date de signature du nouveau bail.