Comment calculer la rentabilité locatif (ou rendement locatif) d'un investissement immobilier locatif?

Il est courant de parler de rentabilité en investissement locatif (ou rendement locatif). Toutefois, il est parfois difficile de se repérer dans la multitude d’indicateurs proposés. Pour mieux comprendre les différents calculs existant, Valority vous propose donc un résumé des 3 principaux taux de rendement utilisés.

1. La rentabilité brute

La rentabilité locative brute est calculée en prenant en compte les loyers annuels et la valeur du bien à l’achat, selon la formule suivante :
Rentabilité locative brute (en %) = [Loyer Annuel Brut] / [Valeur du bien immobilier] x 100

Ce taux est, dans les faits, légèrement minoré puisqu’il convient d’intégrer les frais annexes de l’opération financière, tels que les frais de notaire, la TVA et le coût du crédit.

2. La rentabilité nette de frais et de charges

Il s’agit de la même formule que vue précédemment, en prenant en compte les frais d'entretien et de la gestion du bien.
Rentabilité locative nette (en %) = [Loyer Annuel - Taxe Foncière - Frais de Gestion - Autres Charges] / [Valeur du bien immobilier] x 100

Les frais pris en compte pour ce calcul sont :

• Les frais liés à l’entretien
• Les frais liés à la gestion
• Les charges diverses : (taxe foncière, honoraires de Syndic, vacance locative, assurances éventuelles…)

Le total de ces frais peut atteindre 20 à 30 % du montant des loyers.

3. La rentabilité nette d’impôt

Elle est calculée en prenant en compte les avantages fiscaux liés aux dispositifs mis en place par l’Etat (déficit foncier, loi Pinel, Malraux, Bouvard-Censi…). Il convient pour cela d’intégrer le rendement fiscal, à comprendre l’impact fiscal d’un investissement sur une durée déterminée.

 

Le rendement fiscal

Impact sur l’impôt sur le revenu global	Impact fiscal sur les gains ou coûts engendrés sur les revenus de même nature
Il s’agit de la réduction d’impôt entrainé par le dispositif fiscal édicté par la loi.            Exemple : réduction d’impôt accordée pour un investissement dans le cadre de la loi Pinet.	Il peut être exprimé en montant total de gain ou de perte sur une durée déterminé (exemple gain fiscal de 30 000€ sur 15 ans) Il peut s’exprimer en pourcentage du montant des efforts financiers d’une opération immobilière (le gain fiscal finance à hauteur de 15% des contributions de l’investissement).  Exemple : déficit foncier générant un gain fiscal après imputation de ce déficit.

A noter que ces taux de rentabilité ne prennent pas en compte une éventuelle plus-value, pouvant être réalisée dans le cas d'une revente du bien. Pour cela, il convient de calculer la valorisation du bien (voir notre encadré).
Pour rappel, la rentabilité n’est pas le seul critère à considérer lorsque vous décidez de réaliser un investissement locatif. Un investissement immobilier peut avoir des objectifs variés et vous permettre de constituer un patrimoine transmissible.
 

La valorisation d’un bien immobilier

C’est la valeur que prend (plus-value) ou perd un bien. Elle est utilisée pour calculer la rentabilité globale d’un investissement immobilier.
La plus-value réelle se calcule de la façon suivante :
•           PV réelle = (Valeur du bien à terme corrigée de l’inflation) - (valeur initiale du bien)
•           PV générale = (Valeur du bien à terme) - (valeur initiale du bien)
La notion fiscale de la plus-value est différents des 2 précédentes :
•           Définition fiscale de la PV = (Prix de revente du bien) – (prix de revient du bien)
Certains abattements peuvent être intégrés en fonction de la durée de conservation de ce bien.
Au 1er septembre 2014, il fallait 22 ans de détention pour obtenir une exonération totale sur la plus-value immobilière des particuliers.