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La rentabilité locative

Comment calculer la rentabilité locatif (ou rendement locatif) d'un investissement immobilier locatif?


Il existe plusieurs façons de calculer la rentabilité d’un investissement immobilier locatif. Il est quelques fois difficile de se repérer dans la multitude d’indicateurs proposés. C’est pourquoi nous abordons ces différentes notions de rendement locatif ci-dessous.

Pour calculer la rentabilité locative 2 données sont à intégrer :

  • Les loyers
  • La valeur du bien immobilier.

Ce calcul peut être envisagé en valeur Brute ou en valeur Nette :

  • Rentabilité locative brute :

    Formule = loyer annuel brut / Valeur du bien immobilier

  • Rentabilité locative nette :

    Formule = Loyer annuel net / Valeur du bien immobilier

    Dans le cas du calcul à partir d’un loyer net de charges (charges de copropriété, et d’entretien).

Le rendement fiscal

Il s’agit de l’impact fiscal d’un investissement sur une durée déterminée.

L’impact fiscal se mesure à 2 niveaux :

  • Impact sur l’impôt sur le revenu global (exemple : réduction d’impôt accordée pour un investissement dans le cadre de la loi Duflot)
  • Impact fiscal sur les gains ou coûts engendrés sur les revenus de même nature (exemple : déficit foncier générant un gain fiscal après imputation de ce déficit)
    • Il peut être exprimé en montant total de gain ou de perte sur une durée déterminé (exemple gain fiscal de 30 000€ sur 15 ans)
    • Il peut s’exprimer en pourcentage du montant des efforts financiers d’une opération immobilière (le gain fiscal finance à hauteur de 15% des contributions de l’investissement).


C’est la valeur que prend ou perd un bien exprimé en pourcentage ou en valeur sur une durée déterminée.La valorisation d’un bien immobilier

La valorisation en général utilisée est proche de celle de l’inflation constatée en France.

Cet indicateur est utilisé pour calculer la rentabilité globale d’un investissement immobilier.

Plus-value immobilière :

Valorisation d’un bien immobilier sur une durée déterminée. Deux notions correspondent à la Plus-Value :

  • La Plus -value réelle, calculée de la façon suivante :

    PV = (Valeur du bien à terme corrigée de l’inflation) - (valeur initiale du bien)

  • La Plus-value en général utilisée :

    PV = (Valeur du bien à terme) - (valeur initiale du bien)

La notion fiscale de La plus-value est différents des 2 précédentes :

Définition fiscale de la PV = (Prix de revente du bien) –(Prix de revient du bien)

Certains abattements sont intégrés en fonction de la durée de conservation de ce bien.

Au 1er septembre 2014, il faut attendre 22 ans de détention pour obtenir une exonération totale sur la plus-value immobilière des particuliers.

Calcul d’un investissement locatif

Il faut intégrer l’ensemble des données financière de l’opération immobilière :

 

Les sorties :

  • Les financements
  • Les charges
  • Les frais d’acquisition
  • Les frais d’entretiens et d’assurances
  • Les travaux
  • Les frais de gestion
  • Pertes fiscales

Les entrées :

  • Loyers bruts
  • Subventions
  • Gains fiscaux

Le résultat donne la moyenne d’épargne auquel il faut ajouter les apports en capitaux initiaux.

Ce calcul permet d’obtenir la contribution de l’investisseur, ainsi que les contributions financières des locataires et de la fiscalité.
 

Calcul du prix de revient

 

Total des contributions de l’investisseur

=

Apports financiers + épargne versée pendant la durée déterminée



Rentabilité d’un investissement immobilier

Cette rentabilité se calcule en intégrant les notions développées plus haut.

La rentabilité d’un investissement locatif représente la somme des sorties financières par rapport au capital ou aux revenus constitués sur une durée déterminée.

La rentabilité peut s’exprimer par un calcul de taux de rendement interne (T.R.I. en immobilier).

Plusieurs méthodes sont utilisées pour déterminer la rentabilité d’un investissement immobilier

  • Intégration de la rentabilité locative
  • Intégration du rendement fiscal
  • Intégration de la valorisation du bien immobilier sur la période définie

Exemple de mode calcul utilisé

Apport initial / Somme des épargnes / durée (en mois ou en année)

mise en rapport avec

Capital net constitué à terme
 

(déduction faites de l’impôt sur la plus-value immobilière et des contributions sociales) et en fonction de la période utilisée(en mois ou en année)

Le résultat s’exprime en pourcentage de rentabilité annuelle moyenne.

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