Organisme de Placement
Collectif en Immobilier (OPCI)

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Définition d'un OPCI

Un OPCI (Organisme de placement collectif en Immobilier) est une solution d’investissement qui offre la possibilité de placer son argent à la fois dans des actifs immobiliers et financiers.

À la fois flexible et hybride, ce placement immobilier non coté créé en 2007 permet de diversifier son patrimoine dans une perspective de valorisation du patrimoine à long terme. Il présente une opportunité de rendement au risque en capital limité, cumulant l’avantage du placement en SCPI à ceux de fonds diversifiés.  De plus l’OPCI est un investissement immobilier très liquide, car les investisseurs peuvent racheter leurs titres à tout moment.

L’OPCI (Organisme de Placement Collectif en Immobilier) offre de larges perspectives d’épargne :

Quels sont les différents types d'OPCI ?

Tous deux fonds immobiliers alternatifs (FIA Immobiliers), ils présentent un point commun essentiel : il s’agit de fonds non cotés en bourse qui ne sont donc pas soumis aux fluctuations des marchés financiers.

Société de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV)

Ce sont des OPCVM présentant un objectif mixte. La Société à Prépondérance Immobilière à Capital Variable (SPPICAV) est une société anonyme. Elle a pour objectif principal de constituer un patrimoine immobilier et de ce fait, d’investir dans des valeurs mobilières. Les plus-values issues de ces actifs (mobiliers et immobiliers), sont ainsi redistribuées aux actionnaires à hauteur du nombre de parts souscrites. Selon la réglementation en vigueur, la SPPICAV a l’obligation de redistribuer au minimum 85 % des revenus locatifs et 50 % des plus-values réalisées sur des actifs immobiliers.

Le Fonds de Placement Immobilier (FPI)

Le Fonds de Placement Immobilier est une copropriété composée de valeurs immobilières. Le FPI est ainsi formé d’immeubles ainsi que de parts de sociétés (non cotées) ayant une majorité d’actifs immobiliers. Ces derniers constituent 60 % du portefeuille des FPI. Le portefeuille contient également, une poche de liquidité d’un minimum de 10 %. Le FPI est administré par une société de gestion en portefeuille, sous le contrôle d’un conseil de surveillance composé au minimum de 5 membres, et au maximum de 9. Elles visent à offrir essentiellement un revenu régulier.

Les avantages de l'OPCI

A la différence d’une SCPI composée à 100% d’immobilier, l’actif d’un OPCI est constitué avec un minimum de 60% d’immobilier (immeubles et parts ou actions de sociétés immobilières), de 5% d’actifs liquides, et du solde en actifs financiers (obligations, actions, liquidités). Réservé au départ aux professionnels puis ouvert aux particuliers, il représente désormais pour le grand public un bon compromis de placement entre les contrats d’assurance-vie et les fonds patrimoniaux « flexibles ». Il délivre ainsi un couple rendement/risque attrayant, présentant tous les avantages de la « pierre papier » dont notamment la mutualisation des risques (comme les loyers impayés par exemple) et permettent d’obtenir un rendement intéressant, sans risque excessif en capital.

Placement plus liquide que la SCPI, il permet ainsi de revendre ses parts plus aisément et rapidement. Sa réglementation est en outre protectrice de l’épargnant. En effet, un mécanisme de suspension des rachats est prévu. Si un porteur détenant plus de 20% d’un OPCI demande le rachat de ses parts, ce qui, en cas de forte participation, pourrait provoquer une crise de liquidité, ce rachat peut être suspendu dans les conditions prévues par le règlement général de l’Autorité des marchés financiers.

En résumé les avantages sont
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OPCI & Rendement

Selon la réglementation en vigueur des OPCI, la SPPICAV a l’obligation de redistribuer au minimum 85 % des revenus locatifs et 50 % des plus-values de cession réalisée sur des actifs immobiliers. Au titre d’un exercice, le Fonds de Placement Immobilier est tenu de redistribuer 85 % au minimum des rendements.

Ces derniers proviennent essentiellement des loyers et des revenus de placements financiers. Le FPI a également l’obligation de redistribuer 85 % des plus-values d’actifs réalisés au cours de l’exercice.

Au premier trimestre 2016, on constate que les OPCI ont enregistré une collecte nette record de 2 milliards d’euros, soit une augmentation de 60 % en un an.

OPCI & Fiscalité

Puisqu’il existe deux types d’OPCI, ses revenus sont différents selon les SPPICAV et le FPI.

Concernant les SPPICAV, elles sont soumises au régime de la fiscalité des revenus mobiliers. Cela signifie que les revenus engendrés par les SPPICAV sont assujetties au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

En 2012, la loi de Finances a notamment supprimé l’abattement de 40%. Lors des versements des plus-values, un prélèvement forfaitaire non libératoire de 21%, est généralement prélevé. Celui-ci constitue un acompte de l’impôt sur le revenu.

Les revenus des SPPICAV sont par ailleurs, imputés de 15,5 % au titre des prélèvements sociaux.

Concernant les FPI, l’investisseur se retrouve presque dans la même situation que s’il possédait directement un bien immobilier locatif.
Les revenus locatifs sont par conséquent taxés comme des revenus fonciers, tandis que les profits réalisés relèvent de la fiscalité des plus-values sur l’immobilier.

Quelles sont les différences entre une SCPI et un OPCI ?

La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) et l’OPCI (Organisme de Placement Collectif en Immobilier) sont deux types de fonds d’investissement immobilier, mais ils diffèrent sur plusieurs points :

  1. Composition du Portefeuille : Les SCPI sont exclusivement investies en immobilier direct. Les OPCI peuvent investir dans des immeubles mais également dans des actifs immobiliers « indirects », tels que des actions ou des obligations de sociétés immobilières.

  2. Liquidité : Les OPCI offrent généralement plus de liquidité que les SCPI grâce à une part plus élevée de leur portefeuille en actifs liquides.

  3. Variation de Capital : La valeur de la part d’une SCPI est généralement plus stable, tandis que l’OPCI peut connaître des variations de capital plus importantes en raison de la diversité de ses investissements.

  4. Rendement : En général, les SCPI offrent un rendement potentiellement plus élevé mais plus risqué, car elles sont entièrement investies en immobilier. Les OPCI peuvent avoir un rendement plus modéré en raison de la diversité de leurs actifs.

  5. Fiscalité : Les deux sont soumis à la fiscalité des revenus fonciers, mais les OPCI bénéficient d’une exonération partielle de la plus-value immobilière, ce qui n’est pas le cas pour les SCPI.

FAQ OPCI

Questions fréquentes

Que signifie la valeur liquidative d'un OPCI ?

La valeur liquidative (VL) d'un OPCI (Organisme de Placement Collectif en Immobilier) est un indicateur financier qui reflète la valeur des actifs au sein du portefeuille de l'OPCI. Elle est généralement exprimée en euros par part et sert de base pour les opérations d'achat et de vente de ces parts.

Comment sont gérés les OPCI ?

Les OPCI sont gérés par des sociétés de gestion de portefeuille qui doivent obligatoirement être agréées par l'AMF.

Qu'est-ce qu'une commission de souscription dans un OPCI ?

La commission de souscription est un frais que l'investisseur doit payer lors de l'achat de parts dans un OPCI.

Avertissement : cette page ne doit pas être considérée comme une sollicitation, un conseil en investissement, une recommandation ou une offre de souscrire ou de conclure une quelconque opération sur cet instrument financier et n’emporte aucun engagement contractuel de la part de Valority. L’investissement dans les produits financiers comporte des risques et notamment un risque de perte en capital, partielle ou totale, risque que vous acceptez en cas d’investissement et que vous devez être financièrement en mesure de supporter. Au regard de ces risques, tout Investisseur potentiel doit disposer des connaissances et de l’expérience nécessaires pour évaluer les caractéristiques et les risques liés à chaque opération. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.