Organisme de Placement
Collectif en Immobilier (OPCI)

Objectif

À la fois flexible et hybride, ce placement immobilier non coté créé en 2007 permet de diversifier son patrimoine dans une perspective de placement long terme. Il présente une opportunité de rendement au risque en capital limité, cumulant l’avantage du placement SCPI à ceux de fonds diversifiés.

L’OPCI (Organisme de Placement Collectif en Immobilier) offre de larges perspectives d’épargne :

Quels sont les différents types d'OPCI ?

Tous deux fonds immobiliers alternatifs (FIA Immobiliers), ils présentent un point commun essentiel : il s’agit de fonds non cotés en bourse qui ne sont donc pas soumis aux fluctuations des marchés financiers.

Société de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV)

Ce sont des OPCVM présentant un objectif mixte. La Société à Prépondérance Immobilière à Capital Variable (SPPICAV) est une société anonyme. Elle a pour objectif principal de constituer un patrimoine immobilier et de ce fait, d’investir dans des valeurs mobilières. Les plus-values issues de ces actifs (mobiliers et immobiliers), sont ainsi redistribuées aux actionnaires à hauteur du nombre de parts souscrites. Selon la réglementation en vigueur, la SPPICAV a l’obligation de redistribuer au minimum 85 % des revenus locatifs et 50 % des plus-values réalisées sur des actifs immobiliers.

Le Fonds de Placement Immobilier (FPI)

Le Fonds de Placement Immobilier est une copropriété composée de valeurs immobilières. Le FPI est ainsi formé d’immeubles ainsi que de parts de sociétés (non cotées) ayant une majorité d’actifs immobiliers. Ces derniers constituent 60 % du portefeuille des FPI. Le portefeuille contient également, une poche de liquidité d’un minimum de 10 %. Le FPI est administré par une société de gestion en portefeuille, sous le contrôle d’un conseil de surveillance composé au minimum de 5 membres, et au maximum de 9. Elles visent à offrir essentiellement un revenu régulier.

Les avantages de l'OPCI

A la différence d’une SCPI composée à 100% d’immobilier, l’actif d’un OPCI est constitué avec un minimum de 60% d’immobilier (immeubles et parts ou actions de sociétés immobilières), de 5% d’actifs liquides, et du solde en actifs financiers (obligations, actions, liquidités). Réservé au départ aux professionnels puis ouvert aux particuliers, il représente désormais pour le grand public un bon compromis de placement entre les contrats d’assurance-vie et les fonds patrimoniaux « flexibles ». Il délivre ainsi un couple rendement/risque attrayant, présentant tous les avantages de la « pierre papier », et permettant d’obtenir un rendement intéressant, sans risque excessif en capital.

Placement plus liquide que la SCPI, il permet ainsi de revendre ses parts plus aisément et rapidement. Sa réglementation est en outre protectrice de l’épargnant. En effet, un mécanisme de suspension des rachats est prévu. Si un porteur détenant plus de 20% d’un OPCI demande le rachat de ses parts, ce qui, en cas de forte participation, pourrait provoquer une crise de liquidité, ce rachat peut être suspendu dans les conditions prévues par le règlement général de l’Autorité des marchés financiers.

En résumé les avantages sont

Une liquidité intrinsèque
Une mise de fonds modestes
La stabilité d’un placement immobilier long terme
La gestion déléguée à des professionnels de la gestion de patrimoine
La mutualisation des risques
Une distribution régulière de revenus

Retrouvez dans ce guide

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OPCI & Rendement

Selon la réglementation en vigueur des OPCI, la SPPICAV a l’obligation de redistribuer au minimum 85 % des revenus locatifs et 50 % des plus-values de cession réalisée sur des actifs immobiliers. Au titre d’un exercice, le Fonds de Placement Immobilier est tenu de redistribuer 85 % au minimum des rendements.

Ces derniers proviennent essentiellement des loyers et des revenus de placements financiers. Le FPI a également l’obligation de redistribuer 85 % des plus-values d’actifs réalisés au cours de l’exercice.

Au premier trimestre 2016, on constate que les OPCI ont enregistré une collecte nette record de 2 milliards d’euros, soit une augmentation de 60 % en un an.

OPCI & Fiscalité

Puisqu’il existe deux types d’OPCI, ses revenus sont différents selon les SPPICAV et le FPI.

Concernant les SPPICAV, elles sont soumises au régime de la fiscalité des revenus mobiliers. Cela signifie que les revenus engendrés par les SPPICAV sont assujetties au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

En 2012, la loi de Finances a notamment supprimé l’abattement de 40%. Lors des versements des plus-values, un prélèvement forfaitaire non libératoire de 21%, est généralement prélevé. Celui-ci constitue un acompte de l’impôt sur le revenu.

Les revenus des SPPICAV sont par ailleurs, imputés de 15,5 % au titre des prélèvements sociaux.

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