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Fonctionnement et avantages de la nue-propriété
La nue-propriété fait partie du mécanisme juridique du démembrement qui permet d’acquérir un bien immobilier à prix réduit, tout en préparant efficacement une transmission ou une stratégie d’optimisation fiscale.
Mais en contrepartie, elle suppose de renoncer temporairement à certains droits liés au bien, comme l’occupation ou la perception de loyers. Voici un guide complet pour comprendre son principe, ses avantages et ses limites, afin de mieux évaluer si cette solution correspond à vos objectifs patrimoniaux.
Sommaire
Qu’est-ce que la nue-propriété ?
La nue-propriété est l’un des trois droits fondamentaux de la propriété, aux côtés de l’usufruit et de la pleine propriété. Lorsqu’un bien est « démembré », les droits de propriété sont répartis entre deux personnes :
- L’usufruitier conserve l’usage du bien (droit d’y habiter ou de le louer et d’en percevoir les loyers).
- Le nu-propriétaire détient la propriété du bien, mais sans pouvoir l’utiliser ni en percevoir les revenus tant que dure l’usufruit.
Cette distinction repose sur trois notions issues du droit romain :
- Usus : le droit d’utiliser le bien,
- Fructus : le droit d’en percevoir les fruits (revenus, loyers),
- Abusus : le droit de disposer du bien, c’est-à-dire de le vendre ou de le transmettre.
En nue-propriété, le détenteur ne possède que l’abusus, tandis que l’usufruitier exerce l’usus et le fructus.
Un principe encadré par le Code civil
Le mécanisme de la nue-propriété est prévu par les articles 544 et suivants du Code civil. Ces dispositions garantissent une répartition claire des droits et obligations entre usufruitier et nu-propriétaire.
Concrètement, l’usufruitier prend en charge l’entretien courant du bien et bénéficie des revenus, tandis que le nu-propriétaire est responsable des grosses réparations et détient la valeur patrimoniale du bien à long terme.
Comment acquérir la nue-propriété ?
L’acquisition de la nue-propriété peut se faire de différentes manières, selon que l’on souhaite préparer une transmission familiale, optimiser une succession ou investir dans l’immobilier. Voici les principales situations à connaître.
La vente avec réserve d’usufruit
Un propriétaire peut choisir de vendre la nue-propriété de son bien tout en conservant l’usufruit.
- Concrètement, il cède la valeur patrimoniale du bien à un acquéreur, mais continue d’y vivre ou de percevoir les loyers jusqu’à la fin de sa vie (usufruit viager) ou pendant une durée définie (usufruit temporaire).
- L’avantage pour l’acheteur est d’acquérir un bien avec une décote pouvant aller de 30 % à 60 % par rapport à la pleine propriété.
- Pour le vendeur, cela permet de monétiser une partie de son patrimoine tout en gardant l’usage du bien.
La donation de la nue-propriété
La donation est un outil fréquemment utilisé dans une stratégie de transmission.
- Les parents peuvent donner la nue-propriété d’un bien à leurs enfants, tout en conservant l’usufruit.
- Cette démarche permet de réduire les droits de donation, calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété (et non sur celle du bien en pleine propriété).
- Au décès de l’usufruitier, la pleine propriété revient automatiquement aux enfants, sans droits de succession supplémentaires.
La succession
Le mécanisme du démembrement intervient aussi lors des successions.
- Par défaut, le conjoint survivant peut obtenir l’usufruit du logement familial, tandis que les enfants deviennent nus-propriétaires.
- Cette répartition garantit la protection du conjoint tout en préservant les droits des héritiers.
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Quels sont les avantages et inconvénients
de la nue-propriété ?
Si le démembrement de propriété et la nue-propriété séduisent de plus en plus d’investisseurs, c’est grâce à leurs nombreux bénéfices. La nue-propriété constitue un outil patrimonial efficace, à la fois pour investir dans l’immobilier et pour préparer une transmission.
L’un des premiers attraits de la nue-propriété est son coût d’achat inférieur à celui de la pleine propriété.
- Grâce à la décote liée à la durée de l’usufruit, il est possible d’acheter un bien avec une remise de 30 % à 60 % par rapport à sa valeur totale.
- Cette décote varie en fonction de l’âge de l’usufruitier (en cas de viager) ou de la durée de l’usufruit (en cas de démembrement temporaire).
Une optimisation fiscale intéressante
La nue-propriété est également un outil fiscal très avantageux :
- Impôt sur la fortune immobilière (IFI) : le nu-propriétaire est exonéré, la valeur taxable repose uniquement sur l’usufruitier.
- Revenus fonciers : aucun revenu n’étant perçu par le nu-propriétaire pendant la durée de l’usufruit, il n’a rien à déclarer à ce titre.
- Donation et succession : les droits sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété, ce qui permet de transmettre un bien en limitant la fiscalité. À la fin de l’usufruit, les héritiers récupèrent la pleine propriété sans droits supplémentaires.
Une transmission facilitée
La nue-propriété est particulièrement prisée dans une stratégie de transmission familiale.
- Les parents peuvent anticiper la succession en donnant la nue-propriété de leur bien tout en conservant l’usufruit.
- Au décès, les enfants deviennent automatiquement pleins propriétaires, sans frais additionnels.
- Ce mécanisme évite les conflits familiaux et sécurise la répartition du patrimoine
De plus, la nue-propriété offre une tranquillité appréciable puisque c’est l’usufruitier qui prend en charge les locataires, les loyers et l’entretien courant.
Les inconvénients et limites de la nue-propriété
Si la nue-propriété présente de nombreux atouts, elle n’est pas adaptée à toutes les situations. Avant d’investir ou de transmettre un bien sous cette forme, il est essentiel de connaître ses contraintes.
Absence d’usage et de revenus immédiats
Le principal inconvénient est que le nu-propriétaire ne peut pas occuper le bien ni percevoir de loyers pendant toute la durée de l’usufruit.
- Contrairement à un investissement locatif classique, il n’y a aucune rentabilité immédiate.
- Le retour sur investissement repose uniquement sur la valorisation à long terme et sur la récupération de la pleine propriété.
Un besoin d’apport et un accès limité au crédit
L’achat en nue-propriété attire surtout des investisseurs disposant d’une épargne importante.
- Les banques sont souvent réticentes à financer ce type d’opération car il n’y a aucun revenu locatif immédiat pour sécuriser le remboursement.
- Dans la pratique, il est donc conseillé de disposer d’un apport personnel solide pour investir dans ce type de montage.
Une durée longue avant de récupérer la pleine propriété
L’horizon d’investissement est de moyen à long terme :
- Dans le neuf, la durée de l’usufruit est souvent fixée entre 15 et 20 ans.
- Dans le cadre d’un viager, tout dépend de l’espérance de vie de l’usufruitier.
Cela signifie que la nue-propriété n’est pas adaptée aux investisseurs recherchant une liquidité rapide.
Une revente difficile
Revendre une nue-propriété avant le terme du démembrement est possible, mais complexe :
- La valeur de revente est réduite puisqu’elle dépend de la durée restante de l’usufruit.
- Les acheteurs potentiels sont moins nombreux, car ce type d’investissement est réservé à un profil d’investisseur averti.
Témoignages
Ils nous ont fait confiance
Article écrit le 26/10/2022 par
Ce qui m’anime au quotidien c’est la relation humaine. Cette relation de confiance qui s’installe progressivement. Obtenir la satisfaction des clients me pousse à me dépasser et à faire de mon mieux pour apporter la stratégie patrimoniale idéale en totale objectivité.