- Accueil
- > Placements financiers
- > Immobilier
- > SCI
- > Imposition SCI
Quelle est l'imposition de la SCI ?
La Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique très prisée pour gérer et transmettre un patrimoine immobilier. Elle permet d’acquérir, de détenir et d’exploiter des biens immobiliers tout en offrant une gestion souple entre associés. Toutefois, l’un des choix les plus stratégiques à effectuer lors de la création d’une SCI concerne son régime fiscal.
Deux options s’offrent aux associés : une SCI peut être soumise à l’imposition à l’Impôt sur le Revenu (IR), qui implique une transparence fiscale où chaque associé est imposé individuellement sur sa quote-part de bénéfices, et l’Impôt sur les Sociétés (IS), qui confère à la société un statut fiscal propre, avec une imposition directe sur ses bénéfices et une taxation des dividendes uniquement lorsqu’ils sont distribués.
Cet article vous guide à travers les spécificités de chaque régime fiscal, leurs avantages et inconvénients, ainsi que les critères essentiels pour faire le bon choix en fonction des objectifs au moment de créer une SCI.
Quelle imposition pour les revenus locatifs d'une SCI ?
Deux possibilités s’offrent aux associés lors de la création d’une SCI : l’imposition à l’Impôt sur le Revenu (IR) ou à l’Impôt sur les Sociétés (IS). Chaque option présente des spécificités qui influencent la gestion fiscale des revenus locatifs, des plus-values immobilières et de la comptabilité de la SCI. Le régime fiscal de la SCI doit être choisi en fonction des objectifs des associés.
L’imposition des revenus d’une SCI à l’IR (Impôt sur le Revenu)
L’imposition à l’IR est le régime par défaut des SCI. Dans ce cas, la société est considérée comme fiscalement transparente : elle ne paie pas d’impôt en tant qu’entité, mais ce sont les associés qui déclarent leur quote-part des revenus fonciers dans leur déclaration personnelle.
Concrètement, si une SCI transparente réalise un bénéfice locatif de 20 000 € et qu’un associé détient 50 % des parts, il devra déclarer 10 000 € dans la catégorie des revenus fonciers de sa propre déclaration d’impôts.
Les associés peuvent choisir entre deux régimes d’imposition pour leurs revenus fonciers :
Le régime micro-foncier :
- Accessible si les revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 € par an.
- Applique un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus, sans possibilité de déduire les charges réelles.
- Intéressant uniquement si les charges déductibles sont inférieures à 30 % des loyers perçus.
Le régime réel :
- Permet de déduire les charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, assurances, taxe foncière, etc.).
- Intéressant lorsque les charges représentent plus de 30 % des revenus locatifs.
- Offre la possibilité d’imputer un déficit foncier (jusqu’à 10 700 € par an) sur les revenus globaux des associés.
Fiscalité des plus-values en SCI à l’IR
En cas de vente d’un bien immobilier détenu par une SCI soumise à l’IR, la plus-value est soumise au régime des plus-values immobilières des particuliers. Un abattement progressif est appliqué en fonction de la durée de détention :
- À partir de la 6ᵉ année, réduction progressive de l’imposition.
- Exonération totale après 22 ans pour l’impôt sur le revenu.
- Exonération totale après 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Le régime de l’IR présente toutefois quelques inconvénients à prendre en compte :
- les associés peuvent voir leur tranche d’imposition augmenter
- l’obligation de la tenue d’un objet social civil
- la taxation de la plus-value en cas de vente d’un bien immobilier ou de parts sociales
L’imposition des revenus d’une SCI à l’IS (Impôt sur les Sociétés)
Contrairement à l’IR, une SCI soumise à l’IS est une entité fiscale distincte. Cela signifie que la société paie directement l’impôt sur ses bénéfices, et les associés ne sont imposés que lorsqu’ils perçoivent des dividendes. La SCI est soumise d’office lorsque son objet social est commercial.
Taux d’imposition des bénéfices :
- Taux réduit de 15 % sur la part de bénéfices inférieure à 42 500 €, si :
- Le chiffre d’affaires annuel est inférieur à 7,63 millions d’euros.
- Le capital est détenu à 75 % par des personnes physiques.
- Taux normal de 25 % au-delà de 42 500 €.
En cas de cession de parts d’un associé, l’imposition varie selon si l’associé est une personne physique ou morale. Dans le premier cas, les règles des plus-values sur valeurs mobilières s’appliqueront, tandis que la personne morale sera soumise à l’imposition sur plus-values professionnelles.
Ce régime présente plusieurs avantages fiscaux :
- Optimisation fiscale possible avec la déduction de nombreuses charges (amortissements, rémunération du gérant, frais d’acquisition…).
- Pas d’imposition personnelle des associés tant que les bénéfices ne sont pas distribués.
- Possibilité de reporter les déficits sur les années suivantes.
Fiscalité des plus-values en SCI à l’IS
Les plus-values immobilières ne bénéficient d’aucun abattement. Elles sont imposées comme des plus-values professionnelles à hauteur de 25 %, avec une imposition élevée si le bien a été amorti.
Les associés de la SCI qui sont des personnes physiques peuvent toutefois bénéficier d’un abattement sur durée de détention pour les titres détenus depuis plus de 2 ans :
- 50 % d’abattement si les titres ont été détenus entre 2 et 8 ans
- 65 % d’abattement si les titres ont été détenus sur plus de 8 ans
Retrouvez dans ce guide
- Tous les placements financiers
- Les réponses aux questions les plus fréquentes
- Des témoignages
- Des astuces pour choisir son placement
- Des fiches conseils
Guide Offert
Le guide des placements financiers 2025
Faites un tour d’horizon des solutions d’investissements et retrouvez tous nos conseils d’experts.
Fiscalité de la SCI : tableau comparatif IR ou IS
| SCI à l'IR | SCI à l'IS | |
|---|---|---|
| Imposition |
|
|
| Déduction du déficit foncier | X | Oui sur les 10 années suivant le début d'activité |
| Déduction des frais avant impôt |
|
|
| Taxe sur plus-value |
|
|
Dans le cas d’une SCI familiale, l’objectif est de faciliter la transmission d’un patrimoine aux héritiers. L’imposition sur le revenu est dans ce cas le plus pertinent. S’il s’agit d’une SCI immobilière, le choix du régime fiscal dépendra alors de la volonté des associés. Dans le cas d’un objectif de rendement, l’impôt sur les sociétés sera alors le plus intéressant car il n’impactera pas l’imposition personnelle des associés.
FAQ : l'imposition des SCPI
Par défaut, la SCI est “transparente” : elle ne paie pas d’impôt en propre. Chaque associé déclare sa quote-part de loyers dans la catégorie revenus fonciers et choisit soit le régime micro-foncier (abattement 30 % si < 15 000 € de loyers), soit le régime réel (déduction des charges réelles et déficit foncier imputable jusqu’à 10 700 €).
La SCI devient une entité fiscale autonome : elle règle l’impôt sur ses bénéfices (15 % jusqu’à 42 500 € ; 25 % au-delà) ; les associés ne sont taxés qu’en cas de distribution de dividendes.
L’IR convient aux projets patrimoniaux ou familiaux (abattements sur plus-values, absence de comptabilité lourde). L’IS est souvent choisi pour réinvestir les bénéfices grâce à la déduction d’amortissements, frais d’acquisition et rémunération du gérant.
Oui : passer de l’IR à l’IS est possible sur simple option (formulaire 2072 ou lettre au SIE) ; en revanche, le retour de l’IS vers l’IR est impossible car l’option IS est irrévocable.
15 % sur les 42 500 € premiers euros de bénéfices si le CA est inférieur à 7,63 millions € et capital détenu à 75 % par des personnes physiques ; 25 % au-delà
- SCI à l’IR : abattement progressif dès la 6ᵉ année, exonération totale après 22 ans (IR) et 30 ans (PS).
- SCI à l’IS : aucune exonération ; la plus-value est calculée comme une plus-value professionnelle et soumise au taux normal de 25 % (voire 15 % sur la fraction < 42 500 €)
La SCI peut déduire les frais d’acquisition, travaux, taxes foncières, amortissement du bien, rémunération du gérant, frais de gestion, intérêts d’emprunt contractés par la société, etc. Ces charges réduisent le résultat soumis à l’IS.
Par défaut, une SCI n’est pas assujettie à la TVA. Cela signifie qu’elle ne facture pas la TVA sur ses loyers et ne peut ainsi pas récupérer la TVA sur ses dépenses. Cependant, certaines situations peuvent justifier un assujettissement volontaire à la TVA.
L’option pour la TVA est intéressante lors de la location de locaux professionnels (bureaux, commerces, entrepôts). Elle est automatique en cas de location meublée.
Témoignages
Ils nous ont fait confiance
Pour aller plus loin
Article écrit le 25/02/2025 par
Je travaille chez Valority depuis juin 2018 et je suis actuellement directrice Pays de La Loire.
J’aime développer, animer les équipes et transmettre mes compétences techniques du métier de CGP.
Avertissement : cette page ne doit pas être considérée comme une sollicitation, un conseil en investissement, une recommandation ou une offre de souscrire ou de conclure une quelconque opération sur cet instrument financier et n’emporte aucun engagement contractuel de la part de Valority. L’investissement dans les produits financiers comporte des risques et notamment un risque de perte en capital, partielle ou totale, risque que vous acceptez en cas d’investissement et que vous devez être financièrement en mesure de supporter. Au regard de ces risques, tout Investisseur potentiel doit disposer des connaissances et de l’expérience nécessaires pour évaluer les caractéristiques et les risques liés à chaque opération. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.
