L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

La loi de finances 2018 a remplacé l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) par l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Désormais, seul le patrimoine immobilier est taxé. Quelles sont les règles applicables, les règles d’imposition et les moyens de réduire son IFI ?

Les règles d’imposition applicables à l'impôt sur la fortune immobilière

Les détenteurs d’un patrimoine immobilier sont taxés à partir d’un certain seuil de valeur nette taxable de ce patrimoine au 1er janvier de l’année d’imposition.
Les taux applicables sont identiques à ceux de l’ISF :
 
Règles d'imposition de l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)
Valeur nette taxable
du patrimoine immobilier
Taux d'imposition
N'excédant pas 800 000 € 0%
Supérieure à 800 000 € et inférieure ou égale à 1 300 000 € 0,50%
Supérieure à 1 300 000 € et inférieure ou égale à 2 570 000 € 0,70%
Supérieure à 2 570 000 € et inférieure ou égale à 5 000 000 € 1%
Supérieure à 5 000 000 € et inférieure ou égale à 10 000 000 € 1,25%
Supérieure à 10 000 000 € 1,5%
 
Le patrimoine immobilier imposable comprend les biens et investissements immobiliers locatifs en France comme à l’étranger (sauf convention fiscale internationale contraire entre la France et certains pays).

La résidence principale bénéficie d’un abattement de 30% de sa valeur.

L’administration fiscale tolère une décote pour les biens loués (environ 20%) et les biens détenus en indivision (de 30% à 40% en fonction des liens entre indivis). 
Les parts de sociétés constituant des actifs immobiliers doivent également être déclarés en tant que patrimoine net taxable, calculé sur la valeur vénale des parts sociales.

Néanmoins, si les contribuables détiennent moins de 10% des droits de vote ou du capital dans ces sociétés (5% pour les sociétés d'investissement immobilier cotées), ils sont exonérés d’IFI, sauf pour les sociétés civiles et les fonds communs de placement dans l’innovation.

Les déductions légales du patrimoine immobilier imposable dans le cadre de l'IFI

Plafonnement de l’IFI

Le plafonnement de l’IFI a été mis en place et peut faire baisser ou disparaître l’imposition à l’IFI. Ce plafonnement s’applique si le montant de l’ensemble des impôts à payer par le foyer fiscal du souscripteur -au titre des revenus français et étrangers perçus l’année précédente- est supérieur à 75% de ses revenus. Le calcul prend en compte le montant de l’impôt sur le revenu payé l’année précédente, les prélèvements sociaux, les prélèvements libératoires et le montant de l’IFI lui-même.

Dettes immobilières

Les dettes immobilières sont déductibles si, au 1er janvier de l’année d’imposition, elles sont affectées à des actifs imposables et supportées directement par le contribuable ou par un membre de son foyer fiscal. On entend par dettes immobilières les opérations d’acquisition, d’entretien, de construction, de réparation, d’amélioration, ou d’agrandissement d’immeubles.
Il en est de même des dettes finançant l’acquisition de parts de sociétés civiles immobilières.
Les opérations de refinancement de crédit sont, en l’absence de précision de la loi de finances 2018 en ce sens, non déductibles.

Dons

Les dons en faveur d’organismes d’intérêt général sont déductibles (75% des montants, dans la limite d’une réduction de 75 000 euros par an)

Démembrement et donation de propriété

Dans une donation temporaire d’usufruit à un enfant, l'usufruitier est totalement exonéré d’IFI pendant cinq à dix ans.
S’il s’agit d’un démembrement de propriété définitif, l’usufruitier paiera l’intégralité de l’FI, sauf en cas de disposition législative contraire (l’impôt sera alors réparti en fonction de l’âge de l’usufruitier et de la valeur du ou des biens immobiliers faisant l’objet du démembrement)
Les donations d’immobilier au profit de proches permettent de réduire l’assiette taxable de l’IFI et de bénéficier d’abattements sur les droits de donation.
Un contribuable peut aussi acheter un bien en nue-propriété, laquelle ne rentre pas dans la base taxable de l’IFI.
 

Les investissements immobiliers permettant de réduire son IFI

Patrimoine immobilier professionnel 

Les biens immobiliers professionnels ne rentrent pas dans l’assiette taxable de l’IFI, qu’ils soient détenus directement ou par l’intermédiaire de sociétés.

Immobilier commercial

Les biens immobiliers acquis via le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) sont exonérés d’IFI si le contribuable ou son conjoint sont inscrits au RCS, que les bénéfices de l’activité représentent plus de la moitié de leurs revenus et si les recettes annuelles tirées de cette activité sont supérieures à 23 000 euros.

GFV, GFF, GFA

Seules 25% des parts de Groupements Fonciers Forestiers (GFF) et de Groupement Fonciers Agricoles (GFA) entrent dans l’assiette de l’IFI. Pour les Groupements Fonciers Viticoles (GFV), l’exonération portant sur les parts investies est également de 75%, mais dans la limite de 101,897 €, et jusqu’à 50% au-delà.
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