Le calcul de la plus-value immobilière s’effectue en deux étapes :
Tout d’abord, il faut effectuer le calcul de la plus-value brute, c’est-à-dire la différence entre le prix de vente et celui d’acquisition.
Le prix de vente est celui mentionné dans l’acte de vente et auquel il faut déduire les frais occasionnés tels que les frais d’agence ou de notaire. Il peut être majoré ou diminué dans certaines circonstances comme dans le cadre d’une indemnité d’éviction par exemple.
Le prix d’acquisition correspond à la valeur du bien lors de la vente, le prix auquel il est vendu. Il est majoré : des frais d’acquisition d’un montant forfaitaire de 7,5 % du prix d’achat, et de 15 % pour tenir compte des travaux réalisés pour un bien détenu depuis plus de 5 ans. Il est également possible de se baser sur les frais réels à condition de présenter des justificatifs.
Ensuite, on applique à cette plus-value brute les abattements selon la durée de détention du bien.
| Durée de détention | Taux d’abattement applicable chaque année de détention pour l’impôt sur le revenu | Taux d’abattement applicable chaque année de détention pour les prélèvements sociaux |
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6è à la 21è année | 6 % | 1,65 % |
| 22è année | 4 % | 1,60 % |
| Au-delà de la 22è année | Exonération | 9 % |
| Au-delà de la 30è année | Exonération | Exonération |
Remarques :
Dans certains secteurs comme les « zones tendues », un abattement supplémentaire de 70 % est applicable si la vente permet de construire des immeubles d’habitations collectifs et 85 % s’il s’agit majoritairement de logements sociaux.
Pour les plus-values supérieures à 50 000 euros après abattement, s’ajoute une taxe complémentaire qui varie de 2 % à 6 %.
Quelles conditions pour bénéficier des exonérations ?
De nombreuses exonérations sur la plus-value immobilière existent, elles répondent à de nombreux critères et prennent en compte la qualité du vendeur, de l’acquéreur ainsi que celle du bien mis en vente. Cela concerne :
- La vente d’une résidence principale et de ses dépendances
- La vente d’un bien à un organisme de logement social*
- Les biens immobiliers dont le prix de vente est inférieur ou égale à 15 000 euros pour une personne seule ou 30 000 euros pour un couple
- La vente réalisée par des retraités, des invalides ou par des personnes qui résident dans des établissements sociaux, médico-sociaux ou d’accueil
Quels sont avantages à consulter un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine ?
Les notaires comme les conseillers en gestion de patrimoine peuvent vous accompagner sur de nombreux points comme le calcul du montant de la taxation sur la plus-value par exemple. Ils peuvent également vous aider à fixer le prix de vente du bien et vous informent sur les différents types d’exonérations qui existent. Ainsi, si vous avez des projets de revente, n’hésitez pas à faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine qui, de plus, sera à même de vous proposer une stratégie patrimoniale adaptée à vos besoins et à vos projets.
