Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est un outil essentiel pour évaluer la consommation énergétique d’un logement et son impact environnemental. Il joue un rôle déterminant dans les décisions d’achat, de location et de rénovation des biens immobiliers.
En juillet 2025, le gouvernement a annoncé une prochaine modification du mode de calcul du DPE, visant à mieux refléter la réalité énergétique des logements chauffés à l’électricité. Cette réforme, actuellement en phase de consultation publique, pourrait entrer en vigueur au 1er janvier 2026. Elle prévoit notamment l’ajustement du coefficient de conversion de l’électricité, passant de 2,3 à 1,9, afin de corriger une inégalité de traitement pénalisant jusqu’ici les logements chauffés à l’électricité.
Si elle est adoptée, cette évolution pourrait permettre à environ 850 000 logements de sortir de la catégorie des passoires énergétiques (classés F ou G), offrant ainsi de nouvelles perspectives aux propriétaires et investisseurs.
Dans cet article, nous vous proposons de découvrir les enjeux de cette réforme, ses implications pour le marché immobilier et les opportunités qu’elle pourrait offrir aux acteurs du secteur.
Pourquoi le DPE est-il réformé ?
Un désavantage structurel pour le chauffage électrique
Aujourd’hui, le DPE s’appuie sur un coefficient de conversion de l’énergie finale en énergie primaire. Ce coefficient est actuellement fixé à 2,3 pour l’électricité, contre 1 pour les autres énergies comme le gaz ou le fioul. Résultat : à consommation équivalente, un logement chauffé à l’électricité est systématiquement pénalisé dans le calcul du DPE. Cette situation affecte particulièrement les petits logements urbains, souvent équipés de radiateurs électriques.
Conséquence : de nombreux studios ou T1 sont classés F ou G, les fameuses « passoires thermiques », alors même que leur consommation réelle peut être relativement faible. Cela crée un biais dans l’étiquette énergétique, qui nuit à la lisibilité pour les occupants et à la valeur des biens pour les propriétaires.
Une volonté de justice énergétique et de cohérence environnementale
Le gouvernement souhaite désormais corriger cette inégalité pour rétablir une forme d’équité entre les types de chauffage. Cette réforme s’inscrit également dans un contexte énergétique évolutif : l’électricité française est de plus en plus décarbonée, grâce notamment au nucléaire et aux énergies renouvelables. Il apparaît donc logique de réévaluer son poids dans les outils de diagnostic énergétique.
Ce changement permettrait ainsi de mieux refléter la réalité des consommations et d’encourager les propriétaires à conserver ou adopter des systèmes de chauffage électrique plus performants, sans être injustement sanctionnés.
Quelles seraient les nouvelles règles de calcul du DPE ?
La réforme du DPE actuellement en consultation publique prévoit une révision technique du mode de calcul, avec pour objectif de mieux refléter la réalité énergétique des logements chauffés à l’électricité, sans pour autant bouleverser l’ensemble du dispositif existant.La réforme du DPE actuellement en consultation publique prévoit une révision technique du mode de calcul, avec pour objectif de mieux refléter la réalité énergétique des logements chauffés à l’électricité, sans pour autant bouleverser l’ensemble du dispositif existant.
Un nouveau coefficient pour le chauffage électrique
La principale modification proposée concerne le coefficient de conversion de l’électricité, qui passerait de 2,3 à 1,9. Ce coefficient joue un rôle clé dans l’évaluation des consommations en énergie primaire à partir des consommations réelles (énergie finale), et il pénalisait jusqu’ici les logements fonctionnant à l’électricité.
Avec cette baisse, les logements chauffés à l’électricité seront moins sévèrement notés, ce qui pourrait faire évoluer positivement leur étiquette énergétique. Cette modification est en ligne avec la tendance à décarboner l’électricité française, ce qui la rend moins impactante d’un point de vue environnemental que par le passé.
Exemples concrets
Prenons quelques cas pratiques pour illustrer les effets du nouveau coefficient de conversion :
Exemple 1 – Aucun changement de classe :
Un logement affiche une consommation énergétique de 139 kWh/m²/an.Avec l’ancien calcul : 139 × 2,3 = 321 kWh/m² → classe D.
Avec la réforme : 139 × 1,9 = 264 kWh/m² → toujours en classe D.
➔ Le changement de méthode ne modifie pas la classe dans ce cas précis.
Exemple 2 – Passage de G à F :
Un appartement consomme 196 kWh/m²/an.En 2025 : 196 × 2,3 = 451 kWh/m² → classé G, donc interdit à la location dès 2025.
En 2026 : 196 × 1,9 = 372 kWh/m² → classé F, louable jusqu’en 2028.
➔ La réforme permettrait ici de repousser l’interdiction de location de trois ans.
Exemple 3 – Passage de F à E :
Autre cas : une consommation de 144 kWh/m²/an.Avant réforme : 144 × 2,3 = 331 kWh/m² → classé F, non louable à partir de 2028.
Après réforme : 144 × 1,9 = 274 kWh/m² → classé E, louable jusqu’en 2034.
➔ Une amélioration d’une lettre qui peut avoir un impact majeur pour les propriétaires bailleurs.
Une réévaluation ciblée sur les petites surfaces
Selon les simulations de l’Ademe et du ministère de la Transition écologique, l’impact de cette réforme serait particulièrement marqué sur les logements de petite surface, en particulier ceux de moins de 40 m². En effet, ces logements ont une consommation d’énergie plus concentrée par mètre carré, et le mode de chauffage a une influence plus forte sur leur étiquette.
Le gouvernement estime ainsi que jusqu’à 850 000 logements pourraient sortir de la catégorie F ou G, ce qui représente une revalorisation importante pour de nombreux biens, notamment dans les grandes villes où les studios sont nombreux et souvent chauffés à l’électricité.
Une entrée en vigueur envisagée au 1er janvier 2026
Si la consultation publique aboutit à une validation de la réforme, la nouvelle méthode de calcul entrerait en vigueur le 1er janvier 2026. En attendant, les DPE continueront d’être réalisés selon la méthode actuelle.
Il est à noter que cette évolution ne remet pas en cause l’ensemble des paramètres du DPE : elle s’inscrit comme une amélioration ciblée, visant une meilleure équité énergétique sans déstabiliser le cadre de référence.
Quels impacts pour les propriétaires ?
Aujourd’hui, un logement classé F ou G est considéré comme une passoire énergétique, ce qui l’expose à une série de restrictions, notamment en matière de location. Depuis 2023, il est déjà interdit d’augmenter le loyer de ces biens, et depuis 2025, les logements classés G ne peuvent plus être loués. L’interdiction s’étendra aux logements F en 2028, puis aux E en 2034.
Avec la réforme envisagée, jusqu’à 850 000 logements pourraient être reclassés en D ou E, selon les projections du gouvernement. Pour les propriétaires concernés, cela signifie :
Une sortie du statut de passoire thermique.
La possibilité de continuer à louer leur bien sans réaliser de travaux immédiats.
Une meilleure image environnementale du logement auprès des acheteurs et locataires.
Les principaux bénéficiaires de cette évolution seraient les propriétaires de petites surfaces urbaines, comme les studios ou T1 chauffés à l’électricité. Ce type de bien, très présent dans les grandes métropoles, est souvent utilisé à des fins d’investissement locatif ou d’habitat étudiant. Leur revalorisation énergétique pourrait donc impacter positivement le marché locatif dans les centres-villes, tout en soutenant la mobilité résidentielle.
Comment mettre à jour le DPE de son bien ?
e gouvernement a précisé que les DPE réalisés avant l’entrée en vigueur de la réforme (prévue pour janvier 2026) resteront valides jusqu’à leur échéance réglementaire. Pour rappel, un DPE a une durée de validité de 10 ans, sauf si des travaux de rénovation importants sont effectués entre-temps.
Pour tous les propriétaires qui seront concernés par la nouvelle méthode de calcul, refaire le DPE pourra se faire à l’initiative du propriétaire dès l’entrée en vigueur de la nouvelle méthode. Il sera alors nécessaire de mandater un diagnostiqueur certifié, comme c’est le cas aujourd’hui. Le coût moyen d’un DPE varie généralement entre 100 € et 250 €, selon la taille du logement et la localisation géographique.
