La Commission mixte paritaire a voté ce vendredi 31 janvier 2025 en faveur du texte pour le PLF 2025. Le premier ministre François Bayrou a également eu recours au 49.3 ce lundi 3 février pour le vote de ce texte budgétaire. S’il évite la censure mercredi 5 février, le texte sera définitivement adopté. Voici les principales mesures pour l’immobilier.
Sommaire
LMNP : réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value
L’article 24 du projet de loi de finances aborde la réintégration des amortissements réalisés en régime réel d’un investissement en LMNP dans le calcul des plus-values lors de la revente d’un bien. Pour rappel, l’amortissement est un mécanisme de déduction fiscale qui s’applique aux investisseurs en location meublée dont les revenus sont supérieurs à 77 700 € et permet d’amortir l’acquisition du bien sur une période de plus de 20 ans ainsi que le mobilier.
Il permet donc, chaque année, de retrancher de son imposition une partie de la valeur du logement et du mobilier. L’article du PLF prévoit ainsi d’ajouter la somme des amortissements déduits pendant l’activité aux calculs de la plus-value.
Cette mesure aura pour conséquence une imposition plus importante lors de la revente. Prenons le cas de la vente d’un bien acheté à 100 000 € et revendu à 200 000 € par l’investisseur, qui a amortit 20 000 € pendant l’activité de loueur meublé.
Avec le texte actuel, la plus-value serait ainsi de :
Prix de vente – prix d’achat : 200 000 – 100 000 = 100 000 €
Tandis qu’avec le nouveau texte de loi, les 20 000 € seraient de nouveau intégrés ce qui monterait la plus-value à 120 000 € et ferait tomber le prix d’achat à 80 000 €.
La durée de détention du bien est donc primordiale puisque l’imposition des plus-values prévoit des abattements sur le nombre d’années où le bien a été détenu :
- Entre 5 et 21 ans : 6 % / an
- 22e année : 4 %
L’exonération est totale à partir de la 23e année de détention !
Il en est de même pour les prélèvements sociaux dont un abattement est appliqué :
- Entre 5 et 21 ans : 1.65 % / an
- 22 ans : 1.60 %
- Entre 23 et 30 ans : 9 % / an
L’exonération est complète à partir de la 30e année.
Même si cette réforme du calcul de la plus-value en LMNP entre en vigueur, plus les investisseurs détiendront longtemps leur bien, et plus les conséquences de ce changement seront faibles, voire deviendront inexistantes.
Bon à savoir
Les charges déductibles ne sont pas concernées par cette mesure ! De plus, les stocks amortissements disponibles après la vente d’un bien ou d’une cessation d’active ne sont pas pris en compte également.
L’investissement en LMNP en résidence de service, et notamment les résidences étudiantes, n’est pas impacté par cette réintégration de la plus-value !
Augmentation des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) de 0.5 point
Pour pallier le manque de financement des collectivités territoriales, l’ancien Premier Ministre Michel Barnier avait annoncé en novembre 2024 une hausse de 0.5 point du plafond des droits de mutation, appelés plus communément frais de notaire, pour une durée de 3 ans. Jusqu’ici, le taux maximum était de 5.807 %.
L’article 31 nonies du PLF prévoit ainsi une hausse à 6.319 % dont la part principale reviendrait aux départements, qui pourront voter une rehausse de 4.5 à 5 %. Cette hausse s’appliquera aux actes signés et conventions conclues entre le 1er mars 2025 et le 29 février 2028.
Les primo-accédants en sont exonérés pour les montants inférieurs à 250 000 €. Les dons sont également concernés par l’exonération des droits de mutation dans la limite de 100 000 € par donateur et 300 000 € par donataire (enfants, petits-enfants, neveux, nièces) si les sommes sont touchées au dernier jour du 6e mois suivant le transfert au plus tard. Le bien doit également servir de résidence principale pendant au moins 5 ans.
Extension de 3 ans du Prêt à Taux Zéro (PTZ)
L’article 24 decies du Budget 2025 supprime toutes les conditions liées à l’emplacement géographique d’un bien pour l’éligibilité au Prêt à Taux Zéro (PTZ) dans le neuf uniquement. Il est désormais possible d’utiliser le PTZ sur l’ensemble du territoire et non plus dans certaines zones précises.
Cette mesure concernera les offres de prêts émises entre le 1er janvier 2025 et le 31 décembre 2027. La construction de maisons individuelles est éligible au PTZ.
Autres mesures impactant l’immobilier
Réhausse de la taxe sur les transactions financières : l’article 26 quater prévoit une hausse de 0.1 point de la taxe sur les transactions financières, passant ainsi de 0.3 à 0.4 %.
- Baisse du budget des APL : le budget des APL est imputé de 300 millions d’euros, moins que les 500 millions d’euros d’économies initialement prévues par le gouvernement
- Baisse des budget MaPrimeRénov’ de 460 millions d’euros
Pour en savoir plus
✅ Députés et sénateurs sont parvenus à un accord sur le projet de loi de finances pour 2025
— Assemblée nationale (@AssembleeNat) January 31, 2025
📅 Lecture des conclusions de la CMP, en séance publique, le 3 février à 16h00.
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