Qu’est-ce que la loi Jeanbrun ?
La loi Jeanbrun, entrée en vigueur dans la loi de finances 2026, est un dispositif fiscal d’investissement locatif destiné à remplacer la loi Pinel, qui a pris fin en décembre 2024. Elle vise à encourager la production de logements locatifs tout en offrant aux bailleurs privés un levier d’optimisation fiscale attractif.
Contrairement aux anciens dispositifs, la loi Jeanbrun s’applique sur l’ensemble du territoire français, sans zonage. Elle concerne à la fois les logements neufs (ou en VEFA) et les logements anciens avec travaux, à condition que ces derniers fassent l’objet d’une rénovation significative (au moins 30 % du prix d’acquisition) et atteignent une performance énergétique élevée (DPE A ou B).
Ce dispositif s’inscrit ainsi dans une double logique : relancer l’investissement locatif et améliorer la qualité énergétique du parc immobilier.
Le dispositif a été créé par la loi de finances n° 2026-103 du 19 février 2026. Il s’applique aux acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
Pourquoi ce nouveau dispositif ?
Le gouvernement a souhaité développer cette nouvelle loi Jeanbrun, ou statut de bailleur privé, afin de relancer l’investissement locatif dans un contexte de forte tension de logements disponibles et d’une crise palpable. Selon la Fédération des promoteurs immobiliers, les ventes de logements neufs aux investisseurs particuliers ont chuté de plus de 50 % en 2025 après la fin du Pinel en décembre 2024.
En facilitant l’investissement locatif sur l’ensemble du territoire, sans zonage, le dispositif s’inscrit dans l’objectif gouvernemental de relance de la construction et de mettre en avant le logement abordable.
Le ministre de la Ville et du Logement, Vincent Jeanbrun, a ainsi chiffré la relance de construction avec ce dispositif à 50 000 logements supplémentaires par an pour des recettes fiscales avoisinant les 500 millions d’euros.
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Comment fonctionne la loi Jeanbrun ?
Le cœur du dispositif Jeanbrun repose sur le levier de l’amortissement fiscal : chaque année, le bailleur déduit une fraction de la valeur de son logement de ses revenus fonciers, ce qui réduit mécaniquement sa base imposable. Jusqu’ici réservé à la location meublée, l’amortissement s’ouvre pour la première fois à la location nue.
Contrairement à d’autres dispositifs de soutien à l’investissement immobilier, la loi Jeanbrun s’applique sur l’ensemble du territoire français, sans restriction de zonage.
Calcul de la base amortissable
Seule la valeur du bâti est amortissable : le terrain, lui, ne l’est pas. La base amortissable est donc fixée forfaitairement à 80 % du prix d’acquisition, les 20 % restants correspondant à la valeur du foncier. C’est sur ces 80 % que s’applique chaque année le taux d’amortissement, selon le type de location pratique que nous allons aborder ci-dessous.
Amortissement pour les logements neufs (ou en VEFA)
Les logements neufs ou en état futur d’achèvement (VEFA) bénéficient de taux d’amortissement plus avantageux, adaptés selon le type de location choisie. Voici un tableau pour mieux visualiser ces taux d’amortissement :
| Type de location | Taux d'amortissement annuel | Plafond d'amortissement annuel |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % | 8 000 € |
| Sociale | 4,5 % | 10 000 € |
| Très sociale | 5,5 % | 12 000 € |
Ces taux permettent de déduire chaque année une fraction de la valeur du bien de vos revenus locatifs. Si plus de 50 % des revenus du foyer proviennent de la location sociale ou très sociale, les plafonds peuvent être majorés de 2 000 € pour le social et de 4 000 € pour le très social.
Amortissement pour les logements anciens à rénover
Le dispositif Jeanbrun permet également d’appliquer un amortissement pour les logements anciens rénovés, à condition que les travaux représentent au moins 30 % du prix d’acquisition. Toutefois, les taux d’amortissement sont légèrement inférieurs à ceux des logements neufs.
Le tableau suivant présente les taux d’amortissement applicables pour les logements anciens :
| Type de location | Taux d'amortissement annuel | Plafond d'amortissement annuel |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,0 % |
21 400 € (déficit foncier) |
| Sociale | 3,5 % | |
| Très sociale | 4 % |
Renforcement de l'impact fiscal avec le déficit foncier
Lorsque le montant de l’amortissement et des charges déductibles (intérêts d’emprunt, taxe foncière, gestion…) dépasse celui des loyers perçus, un déficit foncier se crée.
La grande nouveauté du dispositif Jeanbrun est que ce déficit peut être imputé sur le revenu global du foyer fiscal, et non sur les seuls revenus fonciers, une première pour un dispositif d’investissement locatif, particulièrement avantageuse pour les contribuables fortement imposés.
Le plafond d’imputation, fixé à 10 700 € / an, est revalorisé à 21 400 € / an jusqu’au 31/12/2027 lorsque le déficit résulte de travaux de rénovation énergétique.
Quels sont les conditions d'éligibilité du dispositif Jeanbrun ?
Voici les conditions à respecter pour bénéficier des avantages fiscaux offerts par la loi Jeanbrun :
Le bien doit être loué nu, à usage de résidence principale du locataire, pendant une durée minimale de 9 ans, de manière continue. Cet engagement court sur toute la période et conditionne le maintien de l'avantage fiscal.
Le dispositif Jeanbrun s’applique principalement aux logements neufs ou en état futur d'achèvement (VEFA), ainsi qu'aux logements anciens qui nécessitent une rénovation significative. Les logements doivent être acquis entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2028.
Les critères de sélection des biens sont les suivants :
- Logements neufs ou en VEFA
- Logements anciens à rénover : conditions à respecter ci-dessous
Le dispositif est réservé aux logements situés dans un immeuble d'habitation collectif : les maisons individuelles sont exclues.
Pour bénéficier de la réduction fiscale, le dispositif impose des plafonds de loyers et des plafonds de ressources pour les locataires. Ces plafonds varient en fonction du type de location choisi :
- Location intermédiaire : Les loyers doivent être entre 15 et 20% inférieurs à ceux du marché local.
- Location sociale : Les loyers doivent être 30 % inférieurs à ceux du marché.
- Location très sociale : Les loyers doivent être 45 % inférieurs à ceux du marché.
Les loyers doivent rester inférieurs à ceux du marché, et les ressources des locataires sont plafonnées, selon le type de location pratiqué. Ces plafonds s'appuient sur le référentiel utilisé pour le Pinel et Loc'Avantages.
Voici les plafonds pour l'année 2026 :
- Zone Abis : 19.71 € / m2
- Zone A : 14.64 € / m2
- Zone B1 : 11.80 € / m2
- Zone B2 / C : 10.26 € / m2
Pour la location sociale et très sociale, les plafonds de loyers relèvent de la commune où est implanté le bien. Les plafonds de chaque commune sont disponibles auprès de l'ANIL.
Dans le neuf : le logement doit respecter la réglementation environnementale RE2020 et atteindre un niveau de performance énergétique élevé à la livraison.
Dans l'ancien avec travaux : les travaux doivent représenter au moins 30 % du prix d'acquisition et permettre d'atteindre une classe énergétique élevée (DPE A ou B) après travaux.
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Quels sont les logements exclus du dispositif Jeanbrun ?
Certains biens immobiliers sont explicitement exclus du dispositif et ne peuvent pas bénéficier de l’amortissement fiscal Jeanbrun. Il s’agit notamment :
- Les logements individuels
- des immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques
- des immeubles ayant obtenu un label délivré par la Fondation du patrimoine
- des logements pour lesquels le propriétaire bénéficie déjà d’un autre dispositif fiscal incompatible, comme :
- le dispositif Denormandie
- le dispositif Cosse
Le dispositif Jeanbrun ne peut pas être cumulé avec ces régimes pour un même bien immobilier.
Super Jeanbrun : le cumul du Jeanbrun et du LLI
Bien qu’il n’existe pas de texte de loi à proprement parler, le dispositif Jeanbrun peut, dans certains cas, être combiné avec le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) afin d’optimiser à la fois la fiscalité et le coût d’acquisition d’un investissement locatif.
Ce cumul, soumis à des conditions spécifiques, permet de tirer parti de plusieurs leviers complémentaires.
Pour comprendre en détail son fonctionnement, ses avantages et les profils concernés, consultez notre guide dédié au cumul Jeanbrun et LLI.
Loi Jeanbrun : quelles différences avec l'ancien Pinel ?
Le dispositif Jeanbrun se distingue du Pinel sur plusieurs points majeurs :
| Critère | Dispositif Pinel | Dispositif Jeanbrun |
|---|---|---|
| Type d'avantage fiscal | Réduction d'impôt forfaitaire | Amortissement fiscal |
| Zonage | Zones A, A bis, B1 uniquement | Tout le territoire français |
| Logements éligibles | Neuf uniquement | Neuf et ancien avec travaux (objectif DPE A ou B) |
| Durée d'engagement | 6, 9 ou 12 ans | 9 ans |
| Imputation | Réduction directe de l'impôt | Déductible du revenu global |
| Période d'application | Terminé le 31/12/2024 | 2026-2028 |
Quelles sont les limites de la loi Jeanbrun ?
Le dispositif Jeanbrun impose des règles strictes.
- Il est interdit de louer à un membre de sa famille.
- Il est interdit d’investir en loi Jeanbrun avec une société soumise à l’impôt sur les sociétés (en revanche, il est possible d’investir en SCI soumise à l’impôt sur le revenu uniquement)
Contrairement à d’autres dispositifs de soutien à l’investissement immobilier, la loi Jeanbrun s’applique sur l’ensemble du territoire français, sans restriction de zonage.
Les dernières actualités concernant la loi Jeanbrun
Un texte adopté en 1ère lecture par l’Assemblée nationale prévoit plusieurs assouplissements :
- Conditions d’accès allégées : le seuil de travaux passerait de 30 % à 20 % du prix d’acquisition, et l’obligation d’atteindre un DPE A ou B serait remplacée par un gain de classes énergétiques; au moins deux classes pour un logement classé F ou G, une seule dans les autres cas.
- Extension aux transformations : le dispositif s’ouvrirait aux locaux transformés en logements (bureaux, commerces, etc.).
- Dérogation Outre-mer (3° bis) : en Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et à Mayotte, la condition énergétique serait réputée satisfaite dès une amélioration d’une seule classe, quelle que soit la classe de départ.
À noter : Ce texte doit encore être voté par le Sénat avant une promulgation définitive. Jusque-là, les conditions actuelles du dispositif, détaillées dans ce guide, restent seules en vigueur.
