Depuis la fin de la loi Pinel, le dispositif Jeanbrun (ou statut du bailleur privé) est devenu le principal levier de défiscalisation immobilière en location nue. Mais son mécanisme d’amortissement, modulable selon le type de location et la durée de détention, rend l’estimation du gain fiscal beaucoup moins intuitive qu’une simple réduction d’impôt.
C’est précisément le rôle de notre simulateur loi Jeanbrun : traduire votre projet en chiffres concrets. Découvrez le montant de votre amortissement Jeanbrun et l’économie fiscale réalisée sur 9 ans
Pourquoi utiliser notre simulateur du dispositif Jeanbrun ?
Investir en loi Jeanbrun vous engage sur 9 ans minimum et le bénéfice fiscal dépend étroitement de votre situation personnelle. Sans simulation préalable, il est difficile d’anticiper le rendement réel de votre opération.
Notre simulateur vous permet de :
Chiffrer votre économie d'impôt réelle selon votre TMI
Votre économie d’impôt dépend avant tout de votre taux marginal d’imposition (TMI). L’amortissement Jeanbrun vient réduire vos revenus fonciers imposables : plus votre TMI est élevé, plus l’économie générée est importante. Notre simulateur intègre aussi les prélèvements sociaux de 17,2 % qui s’appliquent sur vos revenus fonciers, pour vous donner un résultat réaliste plutôt qu’une estimation générique.
Comparer les trois niveaux de loyer
Le dispositif propose trois niveaux de loyer : intermédiaire, social et très social, chacun associé à un taux d’amortissement différent. Plus le loyer pratiqué est bas, plus le taux d’amortissement est élevé, en contrepartie d’un plafond de loyer plus contraignant. Le simulateur vous permet de tester chaque scénario pour identifier l’arbitrage le plus pertinent selon votre bien et vos objectifs.
Anticiper le cash-flow de votre opération
Le simulateur intègre également le plafond de loyer et les charges qui vous incombent, pour anticiper le cash-flow réel de votre investissement. Au-delà de l’économie d’impôt, connaître votre effort d’épargne mensuel réel permet de vérifier la compatibilité du projet avec votre budget avant de vous engager pour 9 ans.
Comment fonctionne notre simulation Jeanbrun ?
Le simulateur repose sur les paramètres qui déterminent réellement votre avantage fiscal, en deux étapes courtes.
Les informations à renseigner sur votre projet
Vous indiquez les caractéristiques de votre investissement :
- le prix d’acquisition du bien
- le type de location envisagé (intermédiaire, sociale ou très sociale), qui conditionne le taux d’amortissement et le plafond de loyer
- le type d’opération : investissement dans le neuf ou en VEFA
- la durée d’engagement de location
Ce que vous obtenez à l’issue de la simulation
Le simulateur affiche ensuite le détail de votre amortissement et de votre économie d’impôt, calculés à partir des barèmes en vigueur en 2026. Un conseiller de nos agences peut ensuite reprendre ce résultat avec vous lors d’un échange personnalisé, pour l’ajuster à votre situation fiscale complète.
À noter : Les paramètres du simulateur reposent sur la loi de finances n° 2026-103 du 19 février 2026, applicable aux acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
Que calcule précisément notre simulateur Jeanbrun ?
Pour donner une estimation réaliste, le simulateur mobilise l’ensemble des paramètres qui déterminent votre fiscalité.
- La base amortissable : seul le bâti est amortissable, jamais le terrain. La base est donc fixée forfaitairement à 80 % du prix d’acquisition, les 20 % restants correspondant au foncier, dont la valeur ne se déprécie pas. Pour un bien à 250 000 €, la base amortissable s’élève ainsi à 200 000 €.
- Le taux et le plafond d’amortissement selon le type de location : le taux d’amortissement varie selon le niveau de loyer pratiqué. Dans le neuf, il s’échelonne de 3,5 % (loyer intermédiaire, plafonné à 8 000 € par an) à 4,5 % (loyer social, 10 000 €) puis 5,5 % (loyer très social, 12 000 €). Pour l’ancien avec travaux, les taux sont légèrement inférieurs : 3,5 %, 3,0 % et 4,0 % selon le même ordre, avec un plafond annuel de 10 700 €. Ce plafond est majoré de 2 000 € pour le loyer social et de 4 000 € pour le loyer très social lorsque au moins la moitié des revenus bruts du foyer proviennent de ce type de location.
- Le rôle de votre TMI et des prélèvements sociaux : votre taux marginal d’imposition (TMI) détermine directement le montant de votre économie fiscale, puisque l’amortissement réduit vos revenus fonciers imposables. Ces revenus sont taxés au taux de votre TMI, majoré de 17,2 % de prélèvements sociaux, un paramètre que le simulateur intègre automatiquement.
- Le déficit foncier imputable sur le revenu global : lorsque l’amortissement et les charges déductibles (intérêts d’emprunt, taxe foncière, gestion) dépassent vos loyers perçus, un déficit foncier se crée. Sa grande nouveauté sous la loi Jeanbrun : il est imputable sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an, portée à 21 400 € jusqu’au 31 décembre 2027 pour les travaux de rénovation énergétique atteignant les classes A ou B du DPE.
Exemples chiffrés de l'amortissement Jeanbrun
Sur un même investissement de 200 000 €, l’économie d’impôt peut varier de 17 281 € à plus de 27 000 € sur 9 ans. Deux facteurs expliquent cet écart : votre taux marginal d’imposition (TMI) et l’existence ou non de revenus fonciers déjà imposés avant votre investissement.
Premier cas : un couple sans revenus fonciers, TMI 30 %
M. et Mme Visé achètent un appartement neuf de 50 m² en zone A, pour 200 000 €. Leur emprunt sur 20 ans, au taux de 3,5 %, représente une mensualité de 1 160 €. Ils choisissent un loyer intermédiaire.
Sans le dispositif Jeanbrun, leurs revenus fonciers imposables s’élèveraient à 14 287 € sur 9 ans, générant 6 743 € d’impôt. Avec le dispositif, l’amortissement de 50 400 € transforme ce résultat en déficit foncier de 36 113 € : leur impôt foncier tombe à 0 €, et ce déficit vient en plus réduire leur revenu global.
Résultat : le couple paie 17 281 € de moins sur 9 ans.
Second cas : un investisseur plus imposé, avec déjà des revenus fonciers, TMI 41 %
Prenons maintenant un investisseur au même TMI de 41 %, mais qui perçoit déjà 27 000 € de revenus fonciers imposés par exemple via un bien locatif existant sur le même type d’acquisition à 200 000 €.
Sans Jeanbrun, ces 27 000 € s’ajoutent à ses 14 287 € de revenus fonciers du nouveau bien, portant sa base imposable à 41 287 € et son impôt à 24 029 €. Avec Jeanbrun, le même amortissement de 50 400 € fait cette fois basculer l’ensemble en déficit de 9 113 €, imputable sur son revenu global.
Résultat : cet investisseur paie 27 763 € de moins sur 9 ans, soit plus de 10 000 € d’économie supplémentaire par rapport au premier cas, pour un investissement identique.
Ce qu'il faut retenir
Plus votre TMI est élevé et plus vous disposez déjà de revenus fonciers imposés, plus l’imputation du déficit sur le revenu global amplifie votre économie. C’est exactement ce que notre simulateur calcule pour votre propre situation.
Questions fréquentes sur le simulateur loi Jeanbrun
La loi Jeanbrun (ou statut du bailleur privé) est un dispositif fiscal d'investissement locatif reposant sur l'amortissement immobilier, créé par la loi de finances n° 2026-103 du 19 février 2026. Il remplace la loi Pinel et s'applique sur tout le territoire français, sans zonage, aux logements collectifs neufs comme à l'ancien avec travaux.
Le dispositif s'adresse aux bailleurs privés (personnes physiques, ou SCI soumise à l'impôt sur le revenu). Le bien doit être loué nu, à usage de résidence principale du locataire, pendant au moins 9 ans, dans un immeuble d'habitation collectif. Les maisons individuelles sont exclues.
Les logements neufs ou en VEFA respectant la réglementation RE2020, et les logements anciens rénovés dont les travaux représentent au moins 30 % du prix d'acquisition et atteignent un DPE A ou B. Sont notamment exclus les maisons individuelles, les monuments historiques et les biens déjà couverts par un dispositif de défiscalisation.
Elle dépend de votre TMI, du taux d'amortissement choisi (3 % à 5,5 %) et d'un éventuel déficit foncier imputable sur le revenu global. Notre simulateur loi Jeanbrun fait ce calcul pour vous en 30 secondes.
Oui, la simulation est gratuite et ne vous engage à rien. Un conseiller peut ensuite affiner le résultat lors d'un échange personnalisé, sans obligation de donner suite.
