Pour un investisseur dans l’immobilier locatif, calculerla plus-value immobilière n’est pas une option : c’est une étape clé pour maximiser la rentabilité de son investissement.
Concrètement, la plus-value correspond à la différence entre le prix d’achat et le prix de vente d’un bien immobilier, après déduction de certains frais et abattements. Mais attention : le calcul est souvent plus complexe qu’il n’y paraît. La durée de détention, la nature du bien, le type de travaux réalisés ou encore votre statut fiscal peuvent considérablement influencer le montant final.
La plus-value immobilière fait l’objet d’une double imposition distincte. Elle est soumise simultanément à l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19% et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%
Dans cet article, découvrez comment se calcule la plus-value immobilière, les abattements et exonérations possibles, ainsi que les stratégies concrètes pour réduire votre imposition et améliorer votre rentabilité à la revente.
Qu’est-ce que la plus-value immobilière ?
La plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de vente d’un bien immobilier et son prix d’acquisition. Si cette différence est positive, vous réalisez une plus-value soumise à l’impôt sur la plus-value et aux prélèvements sociaux, à l’exception des résidences principales. Les biens immobiliers concernés sont les suivants :
- Biens locatifs détenus en direct
- Terrains nus
- Bien détenu via SCI
- Biens hérités ou reçus en donation
Pour un investisseur, la plus-value immobilière représente une opportunité de rentabilité supplémentaire à la revente. Bien anticipée, elle permet de :
- choisir le bon moment pour revendre son bien,
- intégrer les bons travaux au calcul,
- réduire l’imposition grâce aux abattements sur la durée de détention,
- et optimiser la stratégie patrimoniale globale.
Comment calculer la plus-value immobilière d’un bien locatif ?
Le calcul de la plus-value immobilière repose sur une formule simple en apparence, mais qui cache de nombreux paramètres fiscaux à ne pas négliger. Voici comment procéder, étape par étape.
1 - Déterminer le prix de vente
Le prix de vente correspond au montant inscrit dans l’acte de vente, tel qu’enregistré par le notaire instrumentaire. Il peut être ajusté selon certaines situations :
- Déduction des frais supportés par le vendeur (ex. : diagnostics obligatoires, commission d’agence à sa charge).
- Ajout de certaines indemnités perçues lors de la vente (par exemple une indemnité d’éviction versée par le locataire)
Ce montant constitue la base de référence pour le calcul fiscal et intègre la totalité des sommes perçues par le vendeur au titre de la transaction immobilière.
2 - Identifier le prix d’acquisition
C’est le prix réel payé lors de l’achat du bien, mentionné dans l’acte notarié. Il inclut les frais d’acquisition (droits de mutation, honoraires de notaire, commission d’agence, etc.) :
- soit pour leur montant réel,
- soit forfaitairement à 7,5 % du prix d’achat, sans justificatif.
3 - Ajouter les travaux et dépenses déductibles
Certains travaux peuvent venir augmenter la valeur d’acquisition et réduire la plus-value imposable. Il s’agit notamment des travaux de rénovation, d’aménagement ou d’agrandissement.
Si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans, vous pouvez appliquer un forfait de 15 % du prix d’acquisition au titre des travaux, sans fournir de justificatifs.
Les conditions principales à respecter :
- Les travaux doivent avoir été réalisés par une entreprise (prestataire professionnel) et non simplement par le propriétaire lui-même
- Ils doivent avoir été réalisés après l’acquisition de l’immeuble, ou après son achèvement si la construction est postérieure
- Il faut pouvoir justifier les travaux avec factures, paiements et mentions claires
4 - Appliquer les abattements pour durée de détention
Le régime fiscal des plus-values immobilières intègre un mécanisme d’abattement progressif fondé sur la durée de détention du bien cédé. Ce dispositif vise à encourager la détention patrimoniale à long terme en réduisant graduellement la charge fiscale jusqu’à son extinction complète.
La temporalité requise pour l’exonération diffère selon la nature de l’imposition concernée, créant ainsi deux barèmes distincts d’application simultanée.
| Durée de détention | Abattement IR |
Abattement prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Jusqu’à 5 ans | 0 % | 0 % |
| De 6 à 21 ans | 6 % / an | 1,65 % / an |
| 22e année | 4 % | 1,60 % |
| Après 22 ans | Exonération totale d’IR | Abattement de 9 %/ an |
| Après 30 ans | Exonération totale | Exonération totale |
L’abattement applicable à l’assiette soumise à l’impôt sur le revenu suit une progression par paliers annuels, conduisant à une exonération totale après vingt-deux années de détention révolues.
Une fois les abattements appliqués, la plus-value est soumise aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %. Et éventuellement une surtaxe pour les plus-values supérieures à 50 000 €.
Voici une évolution concrète de la taxation de la plus-value réalisée sur la durée :
| Nombre d'années de détention |
Montant de l'imposition (IR + prélèvements sociaux) |
|---|---|
| 5 premières années | 36.2 % (taux maximal de 19 % + 17.2 %) |
| 10 ans | 29.1 % |
| 15 ans | 22 % |
| 20 ans | 14.8 % |
| 25 ans | 7.7 % |
| 30 ans | 0 % |
Le cas des SCI à l'impôt sur les sociétés
Si vous investissez à plusieurs dans l’immobilier via une société civile immobilière (SCI) à l’impôt sur les sociétés (IS), cette dernière est est imposée comme une société classique. La plus-value est considérée comme une plus-value professionnelle ou comme un bénéfice imposable de la société.
Le taux d’imposition sur les bénéfices est dans ce cas de 25 %, ou de 15 % s’ils sont inférieurs à 42 500 €.
Plus-value immobilière : évolution du calcul pour la location meublée en 2025
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) , qui permet d’investir dans le logement meublé, a vu sa fiscalité évolué avec la loi de finances 2025. En effet, les amortissements comptables effectués durant l’activité de loueur meublé sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la sortie.
Les contribuables exerçant une activité de location meublée sous le régime réel d’imposition pratiquent généralement l’amortissement comptable du bien immobilier. Cette technique comptable permet de déduire annuellement une fraction de la valeur du bien, due à l’usure, des revenus locatifs imposables, réduisant ainsi la fiscalité.
Lors de la cession du bien, les amortissements comptabilisés durant la période de location meublée doivent être réintégrés au prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value imposable.
La législation a préservé un régime dérogatoire pour certaines catégories de biens exploités en location meublée, comme les résidences de services.