Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel est-il réellement menacé en 2026 ?
Avec le Projet de Loi de Finances 2026, de nombreuses annonces ont relancé les inquiétudes autour du LMNP, notamment sur l’amortissement et la fiscalité des revenus locatifs.
Dans cet article actualisé au fil des annonces du PLF 2026, nous faisons le point, de manière claire et pédagogique, sur ce qui change vraiment pour les investisseurs.
Au sommaire :
PLF 2026 : les dernières nouveautés concernant le LMNP
Dernière mise à jour : 15/12/2025
Dans le cadre de l’examen du Projet de Loi de Finances 2026 (PLF 2026), plusieurs mesures touchant à la fiscalité de l’immobilier locatif ont été évoquées.
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), largement utilisé par les investisseurs particuliers, fait partie des dispositifs régulièrement cités dans les débats.
Voici ce qu’il faut retenir à ce stade :
- Le statut LMNP n’est pas supprimé en 2026. Aucune mesure adoptée dans le PLF 2026 ne prévoit la disparition du régime.
- Le LMNP conserve ses deux modes d’imposition : micro-BIC et régime réel.
- Des évolutions fiscales sont envisagées, notamment autour de l’amortissement.
Envie d'aller plus loin ?
- Les enjeux de l’investissement immobilier
- Toutes les lois de défiscalisation
- Des témoignages
- Les réponses aux questions les plus fréquentes
- Des fiches conseils
Qu’est-ce que le statut LMNP ?
Le statut LMNP permet à un particulier de louer un logement meublé tout en bénéficiant d’un cadre fiscal spécifique, distinct de celui de la location nue. Il s’adresse aux investisseurs dont les revenus locatifs issus de la location meublée restent inférieurs à certains seuils et ne constituent pas leur activité principale.
Concrètement, les revenus de la location meublée non professionnelle sont catégorisés comme bénéfices industriels et commerciaux et offrent la possibilité de choisir entre deux régimes d’imposition :
- le micro-BIC, avec un abattement forfaitaire sur les loyers,
- le régime réel, qui permet de déduire les charges et, surtout, d’amortir le bien immobilier et le mobilier.
C’est ce mécanisme d’amortissement qui a largement contribué au succès du LMNP auprès des investisseurs particuliers, en permettant de réduire fortement, voire de neutraliser l’imposition sur les loyers pendant plusieurs années.
Pourquoi le LMNP attire-t-il l’attention du législateur en 2026 ?
Si le statut LMNP est aujourd’hui au cœur des discussions liées au PLF 2026, ce n’est pas un hasard. Ces dernières années, il est devenu l’un des régimes les plus utilisés dans l’investissement locatif, notamment dans les grandes agglomérations et les zones tendues.
Dans un contexte de recherche de recettes budgétaires et de volonté de rééquilibrer la fiscalité immobilière, le législateur s’interroge sur certains avantages jugés particulièrement favorables, en particulier :
- l’impact de l’amortissement sur la fiscalité réelle des loyers,
- les effets à long terme du régime réel sur l’imposition des investisseurs,
- la cohérence globale entre location meublée et location nue.
L’amortissement LMNP et le régime réel sont-ils remis en cause en 2026 ?
L’amortissement est l’un des piliers du régime réel en LMNP. Il permet de répartir comptablement le coût du bien immobilier (hors terrain) et du mobilier sur plusieurs années, réduisant ainsi fortement le résultat imposable.
En 2026, ce mécanisme n’est pas supprimé, mais il fait l’objet de discussions, notamment sur ses effets à long terme.
À ce jour, voici ce qu’il faut retenir :
- Un plafonnement de l’amortissement à 2% évoqué, mais non retenu à ce stade.
En effet, bien qu’un sous-amendement visant à plafonner l’amortissement déductible en location meublée à 2 % par an ait été adopté à l’Assemblée nationale, aucun amendement sur la location meublée n’a été retenu lors de l’examen du texte au Sénat, de sorte qu’en l’état actuel, le régime applicable aux loueurs en meublé non professionnels en 2026 ne connaît aucune modification sur ce point. - Une évolution déjà en vigueur depuis le 1ᵉʳ mars 2025 sur la plus-value.
En effet, depuis le 1ᵉʳ mars 2025, les amortissements pratiqués (hors mobilier) sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable lors de la revente du bien. Cependant, plusieurs leviers permettent de maitriser les conséquences de cette réforme :- Allonger la durée de détention du bien. Une détention d’au moins 20 ans permet de bénéficier des exonérations de plus-value, neutralisant en grande partie l’impact fiscal.
- Recourir au crédit. Le financement à crédit limite mécaniquement le volume d’amortissement utilisé, réduisant ainsi la base potentiellement réintégrée à la revente.
- Envisager une donation. La donation à ses enfants permet de neutraliser la plus-value, en purgeant l’imposition latente.
- Investir dans des segments exclus de la réforme. Certains investissements, comme les résidences étudiantes ou seniors avec bail commercial, ne sont pas concernés par ces nouvelles règles.
À lire également : notre guide sur l’amortissement LMNP.
Un conseiller vous contacte, en visio ou par téléphone, pour faire le point sur votre situation et vous proposer une solution adaptée.
Quelles évolutions pour le régime micro-BIC en 2026 ?
Le régime micro-BIC reste un choix pertinent pour les loueurs en meublé dont les recettes locatives sont relativement faibles. Ce régime, simple à appliquer, permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire sur les loyers perçus, sans obligation de tenir une comptabilité détaillée.
À ce stade des discussions autour du PLF 2026, le régime micro-BIC pour la location meublée ne semble pas être revisité en profondeur. Cependant, la loi de finances 2025 et la loi Le Meur (surnommée Loi « anti-Airbnb ») ont apporté des changements qui ont principalement affecté la location meublée de courte durée.
Depuis 2025 en effet, voici les nouveaux plafonds et abattements en vigueur pour les meublés de tourisme sous le régime micro-BIC :
- Meublés non classés : abattement de 30 % sur les recettes locatives (au lieu de 50 %) et plafond de 15 000 €.
- Meublés classés et chambres d’hôtes : abattement de 50 % (au lieu de 71 %) et plafond de 77 700 €.
En revanche, pour les locations meublées de longue durée, le régime reste stable. Les abattements de 50 % sur les revenus locatifs demeurent applicables, avec un plafond de 77 700 €.
Quelles sont les évolutions réglementaires de la location meublée en 2026 ?
Depuis 2025, la loi Le Meur permet aux communes de réguler plus strictement la location meublée de courte durée, notamment en imposant des quotas de locations saisonnières, en définissant des zones à habitat de longue durée et en réduisant le nombre de jours de location d’une résidence principale, passant de 120 à 90 jours. Ces mesures, optionnelles pour les communes, pourraient être étendues en 2026, affectant la rentabilité des investissements dans les zones concernées.
Du côté de la location de longue durée, l’encadrement des loyers en zones tendues, initialement prévu pour être levé en 2026, pourrait être prolongé dans certaines communes, influençant ainsi les rendements des investissements LMNP.
Un conseiller vous contacte, en visio ou par téléphone, pour faire le point sur votre situation et vous proposer une solution adaptée.
Nouvelle procédure d’enregistrement des meublés de tourisme en 2026
La loi Le Meur impose une évolution de la procédure d’enregistrement des meublés de tourisme à partir de 2026. Actuellement, les procédures varient selon le statut et la localisation du bien. À partir de 2026, un téléservice national de déclaration sera mis en place pour uniformiser ces démarches. La nouvelle procédure devra être en vigueur d’ici le 20 mai 2026.
Faut-il encore investir en LMNP au 1er janvier 2026 ?
Oui, mais avec une approche plus stratégique.
En effet, les débats actuels autour du PLF 2026, la promulgation de la loi de finances 2025 et de la loi Le Meur l’année dernière, ont modifié certains paramètres fiscaux, mais cela ne signifie pas la fin de l’attractivité du LMNP. Bien au contraire, ces évolutions imposent de mieux connaître les règles, de faire les bons choix fiscaux, et de penser à long terme.
Les fondamentaux du LMNP restent solides
Le LMNP conserve un excellent rapport rendement/sécurité, même face aux ajustements fiscaux envisagés. Voici les éléments clés qui en font toujours une option attrayante :
- Souplesse des baux : contrairement à la location nue, les baux meublés offrent une flexibilité accrue, idéale pour s’adapter aux besoins des locataires.
- Loyers supérieurs : les loyers perçus en location meublée sont souvent plus élevés que ceux de la location nue, ce qui génère un meilleur rendement.
- Fiscalité avantageuse : le régime réel et l’amortissement continuent d’offrir une réduction significative de l’imposition.
- Demande locative élevée : que ce soit dans les zones tendues, pour les étudiants ou les touristes, la demande pour des logements meublés reste particulièrement forte.
LMNP 2026 : investir malin, c’est investir informé
Pour les investisseurs souhaitant profiter pleinement des avantages du LMNP en 2026, il est essentiel de prendre les bonnes décisions, au bon moment :
- Choisir judicieusement son régime fiscal : le régime réel devient le choix par défaut pour une gestion optimisée.
- Anticiper les travaux liés au DPE : le diagnostic de performance énergétique est désormais crucial pour garantir la qualité et la rentabilité du bien.
- Penser à une détention longue : envisager une détention à long terme permet de bénéficier de l’exonération des plus-values et de limiter les effets fiscaux négatifs.
- Explorer les résidences gérées : certaines résidences services (étudiantes, seniors, etc.) peuvent offrir des régimes fiscaux plus favorables.
Régime LMNP 2026 : l’essentiel à retenir
| Sujet clé | Situation en 2026 | À retenir pour l’investisseur |
|---|---|---|
| Amortissement LMNP | Maintenu | Le plafonnement à 2 % évoqué n’a pas été retenu par le Sénat. À ce jour, le régime LMNP ne connaît aucune modification sur ce point. |
| Plus-value à la revente | Réforme déjà en vigueur | Depuis le 1ᵉʳ mars 2025, les amortissements (hors mobilier) sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable. |
| Régime micro-BIC | Stabilisé | En 2026, aucune nouvelle réforme prévue. Règles en vigueur : courte durée non classée (30 %, plafond 15 000 €), courte durée classée (50 %, plafond 77 700 €), longue durée (50 %, plafond 77 700 €). |
| Réglementation locale | Pouvoir accru des communes | Quotas de locations saisonnières, zones réservées à l’habitat durable, limitation à 90 jours/an pour les résidences principales. |
| Encadrement des loyers | Incertitude | Certaines communes pourraient prolonger l’encadrement en zones tendues au-delà de 2026. |
| Déclaration des meublés touristiques | Nouvelle procédure | Mise en place d’un téléservice national, obligatoire au plus tard le 20 mai 2026. |
Envie d'aller plus loin ?
- Les enjeux de l’investissement immobilier
- Toutes les lois de défiscalisation
- Des témoignages
- Les réponses aux questions les plus fréquentes
- Des fiches conseils
FAQ : investir en résidence étudiante
Oui, le LMNP reste une option intéressante, même avec les réformes fiscales envisagées. Il continue d’offrir des avantages fiscaux, notamment sous le régime réel, à condition d’adapter sa stratégie aux changements.
Les réformes touchent principalement :
- L’amortissement, réintégré dans la plus-value lors de la revente.
- Le micro-BIC, avec une réduction de l’abattement et des plafonds.
- La fiscalité des revenus locatifs en général.
Non, le LMNP reste en place. Les réformes visent à ajuster certains avantages fiscaux, mais le statut lui-même ne disparaît pas.
Le régime réel permet de déduire les charges réelles et d’amortir le bien, réduisant ainsi l’imposition sur les loyers. C’est un régime plus avantageux pour ceux qui cherchent à maximiser les économies fiscales.
Plusieurs stratégies existent :
- Allonger la détention à 20 ans pour l’exonération des plus-values.
- Recourir au crédit pour limiter l’amortissement.
- Faire une donation pour neutraliser la plus-value.
- Investir dans des niches, comme les résidences étudiantes, non concernées par la réforme.
Oui, à condition de bien choisir le régime fiscal et d’anticiper les évolutions fiscales. Le LMNP reste une option rentable avec un accompagnement adapté.