Selon les chiffres d’Immostat sur le 3e trimestre 2025, l’immobilier locatif en résidence étudiante a attiré près de 300 millions d’euros d’investissement de la part des acteurs institutionnels du secteur, portant l’ensemble du montant investit a 984 millions d’euros depuis le début de l’année. Ce montant dépasse le précédent record de 2019, qui était de 860 millions d’euros, confirmant l’intérêt croissant des investisseurs institutionnels pour cette classe d’actifs.
Le secteur bénéficie d’un contexte favorable : taux de remplissage quasi total, forte demande locative, et attrait de capitaux étrangers qui sont séduits par la stabilité du logement étudiant.
La stabilité du secteur des résidences étudiantes en 2025
Le succès des résidences étudiantes repose sur des fondamentaux solides. Avec un taux d’occupation avoisinant les 98 %, ces logements garantissent une visibilité locative exceptionnelle pour les investisseurs. Contrairement à d’autres segments comme les résidences seniors, parfois confrontées à des taux de vacance plus élevés, les résidences étudiantes bénéficient d’une demande structurelle forte, alimentée par la pénurie chronique de logements destinés aux jeunes.
Selon une étude de Cushman & Wakefield1, 37 000 logements étudiants privés sont en cours de production à travers le territoire. La France comptait à la rentrée 2023-2024 près de 3 millions d’étudiants, soit une hausse de 25 % depuis 2010, dont 430 000 étudiants étrangers.
C’est de part ces raisons que l’investissement institutionnel dans le logement étudiant atteint un niveau record en 225.
Nous pouvons citer notamment le rachat d’un portefeuille 22 résidences d’une valeur de 567 millions d’euros de la foncière Gecina par Nuveen Real Estate et GSA2 ainsi que celui de 6 résidences de CBRE IM par JP Morgan pour un montant de 175 millions3, ce qui montre la confiance sur le long terme de ce type de biens.
Pourquoi investir dans une résidence étudiante en 2025 ?
Les spécificités du logement étudiant
L’investissement en résidence étudiante, qui se fait principalement avec le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), constitue une stratégie patrimoniale privilégiée dans le contexte actuel. En investissant dans ce type de biens, vous signez un bail commercial avec le gestionnaire de la résidence, ce qui vous procure plusieurs avantages fiscaux.
La durée contractuelle du bail commercial s’établit généralement sur neuf années minimum, avec renouvellement tacite. Cette durée assure une visibilité patrimoniale et financière sur le long terme. Le gestionnaire assume l’intégralité de la gestion locative, incluant :
- la recherche de locataires
- l’encaissement des loyers
- l’entretien courant
- le traitement des impayés
L’investisseur perçoit ainsi des revenus locatifs constants, indépendamment du taux d’occupation effectif de son logement.
Avec le bail commercial, vous pouvez également récupérer la TVA à 20 % de l’acquisition du bien mais à condition que la mise en location soit étalée sur 20 ans.
Les avantages fiscaux du LMNP
Lorsque vous investissez avec le loueur en meublé non professionnel (LMNP), vous bénéficiez également d’une fiscalité intéressante. Vos revenus entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), ce qui vous permet de tirer parti de l’un des deux régimes fiscaux suivants :
- le régime micro-bic : pour les revenus inférieurs à 77 700 € / an – abattement forfaitaire de 50 % dans une limite de 77 700 € / an
- le régime réel : pour les revenus supérieurs à 77 700 € / an ou par choix de l’investisseur – amortissement du bien (hors terrain) entre 2.5 et 4 % de sa valeur par an jusqu’à 40 ans après l’acquisition, amortissement du mobilier entre 10 et 20 % de sa valeur sur 10 ans + déduction des charges déductibles de l’investisseur (charges de copropriété, intérêts d’emprunt, frais de gestion et d’assurance, etc.)
Investir en résidence étudiante avec notre gestionnaire Les Belles Années
Les Belles Années, gestionnaire du groupe Valority, dispose d’une expérience de plus de 15 ans dans la gestion de résidences étudiantes et gère aujourd’hui un parc de 8 800 logements, et 88 résidences sur toute la France en 2027.
Investir avec Les Belles Années vous permet ainsi de :
- Sélectionner des emplacements stratégiques : nos résidences sont situées à proximité d’écoles, transports et commerces
- Bénéficier de prestations de qualité : nos résidences disposent des services clés essentiels à la vie des locataires tels que laverie, kits de repassage et de vaisselle ou encore salles de vies communes et de co-working.
- Investir dans des résidences soignées : nos résidences sont décorées de la sorte qu’elles offrent un environnement design et épuré, propice aux études.
Envie d'aller plus loin ?
- Les enjeux de l’investissement immobilier
- Toutes les lois de défiscalisation
- Des témoignages
- Les réponses aux questions les plus fréquentes
- Des fiches conseils
Sources :
1https://www.cushmanwakefield.com/fr-fr/france/insights/logement-etudiant
2https://investir.lesechos.fr/actu-des-valeurs/la-vie-des-actions/gecina-vend-des-residences-etudiantes-pour-539-millions-deuros-a-nuveen-et-gsa-2138488
3https://www.businessimmo.com/actualites/article/2076117595/exclusif-j-p-morgan-am-en-pole-sur-un-portefeuille-de-residences-etudiantes