La loi Le Meur adoptée fin décembre 2024 ainsi que la loi de Finances 2025 promulguée le 14 février dernier, infligent quatre chocs fiscaux aux investisseurs en LMNP :
Micro-BIC raboté : plafond à 15 000 € et abattement réduit à 30 % pour les meublés touristiques non classés.
Plus-value alourdie : réintégration totale des amortissements lors de la revente.
Passoires DPE G (2025) puis F (2028) interdites à la location sans rénovation.
Fin de la réduction OGA : disparition du crédit d’impôt 915 €.
Découvrez comment anticiper ces secousses avant l’été pour protéger votre rentabilité.
Contexte & calendrier de la réforme LMNP 2024-2028
| Date clé | Texte / Mesure | Impact immédiat pour les bailleurs |
|---|---|---|
| 19 novembre 2024 |
Loi Le Meur publiée au journal officiel (dispositions anti-Airbnb) |
Donne le signal politique : limiter les avantages du meublé touristique et réorienter vers la location classique |
| 1er janvier 2025 | Nouveau micro-BIC pour meublés de tourisme non classés : abattement 30 % et plafond recettes 15 000 € (vs 50 % et 77 700 €) | + de bailleurs basculent au régime réel ou revoient leur modèle saisonnier |
| 1er janvier 2025 | Interdiction de location des logements DPE G (hors copropriétés bénéficiant du report) | Travaux obligatoires ou sortie du marché ; prochain palier : DPE F en 2028 |
| 14 février 2025 |
Loi de Finances 2025 promulguée |
Formalise la plupart des mesures fiscales (plus-value, OGA, TVA, etc.) |
| 15 février 2025 | Plus-value : réintégration des amortissements dans la base taxable | Augmente la fiscalité en cas de revente d’un bien amorti |
Les 4 « chocs » fiscaux 2025, un par un
Micro-BIC raboté : plafond à 15 000 € et abattement limité à 30 %
Jusqu’en 2024, un meublé non classé pouvait engranger 72 600 € de loyers sous le micro-BIC, avec 50 % d’abattement. Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, ce plafond s’effondre à 15 000 €, l’abattement tombant à 30 %. Au-delà ? Passage automatique au régime réel, plus chronophage, mais souvent plus favorable si vous déclarez charges et amortissements.
Exemple : 22 000 € de recettes 2025 donnent 6 600 € de revenu imposable au micro-BIC (30 %), contre 0 € au réel si vos charges + amortissement atteignent 22 000 €.
À lire aussi : notre guide sur la LMNP et le régime micro-BIC
Plus-value : réintégration des amortissements à la revente
Le « cadeau » historique du LMNP disparaît : depuis février 2025, les amortissements pratiqués viennent diminuer le prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value.
Avant / après : un appartement acheté 150 000 €, amorti 45 000 € et revendu 250 000 € générait 100 000 € de plus-value taxable avant réforme ; il en génère désormais 145 000 €. Les majorations forfaitaires (7,5 % frais, 15 % travaux) s’appliquent avant la déduction des amortissements, limitant un peu la casse.
À lire aussi : notre guide sur la LMNP et la plus-value
DPE : premières interdictions de location dès janvier 2025
Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être mis en location (sauf copropriété bénéficiant d’un délai). Le prochain palier F tombera au 1ᵉʳ janvier 2028 ; au-delà, il sera impossible de signer ou reconduire un bail sans avoir atteint au moins la classe E.
Action express : faire réaliser un audit énergétique et cibler les « quick wins » (isolation combles, régulation chauffage) ; ces travaux restent amortissables si vous passez au régime réel.
Source gouvernementale : https://www.ecologie.gouv.fr/politiques-publiques/location-gel-loyers-passoires-energetiques
Fin de la réduction d’impôt pour adhésion OGA et hausses sociales en vue
L’article 11 de la loi de finances 2025 supprime la réduction d’impôt de 915 € accordée aux loueurs micro-BIC adhérant à un Organisme de Gestion Agréé (OGA). Autrement dit, plus aucun avantage à payer cette cotisation si votre comptabilité est simple. Dans le même élan, le gouvernement envisage d’aligner progressivement l’assiette des cotisations sociales des meublés touristiques sur celles des locations nues ; un décret est attendu d’ici fin 2025.
Comment adapter votre stratégie avant l’été 2025 ?
L’article 11 de la loi de finances 2025 supprime la réduction d’impôt de 915 € accordée aux loueurs micro-BIC adhérant à un Organisme de Gestion Agréé (OGA). Autrement dit, plus aucun avantage à payer cette cotisation si votre comptabilité est simple. Dans le même élan, le gouvernement envisage d’aligner progressivement l’assiette des cotisations sociales des meublés touristiques sur celles des locations nues ; un décret est attendu d’ici fin 2025.
Passer au régime réel pour bénéficier des amortissements
Le passage au régime réel devient quasiment inévitable pour les bailleurs de biens meublés touristiques non classés dont les loyers dépassent les 15 000 € de recettes annuelles ou qui souhaitent bénéficier des amortissements.
Pourquoi ? Le régime réel en LMNP permet de déduire vos charges (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion, etc.) et surtout d’amortir le bien, le mobilier et les frais de notaire, ce qui peut générer des économies fiscales considérables.
Exemple : Un bien acheté à 200 000 € génère un amortissement annuel de 5 000 € (selon les critères de durée de vie du bien). Si vous avez 10 000 € de loyers, vous n’êtes plus imposé que sur 5 000 € de recettes. Cela compense largement la suppression du micro-BIC pour les loyers dépassant 15 000 €.
Anticiper la plus-value en cas de revente
Si vous envisagez de vendre votre bien avant 2028, il faut bien comprendre les implications de la réintégration des amortissements à la revente. Cela signifie que vous serez taxé sur une plus-value plus élevée, car le prix d’acquisition sera ajusté à la baisse avec les amortissements déjà pris.
Astuce : Si la revente se profile à court terme, envisagez de réaliser des travaux d’amélioration pour augmenter la valeur de votre bien et amortir une partie des coûts, tout en réduisant l’impact fiscal de la revente.
Exemple : Si vous avez amorti 50 000 € sur un bien acheté 150 000 €, la plus-value sera calculée à partir de 100 000 € (prix de vente – amortissements réintégrés). Si vous effectuez des travaux de 10 000 € pour améliorer l’isolation, la plus-value sera calculée sur 90 000 €, réduisant ainsi la fiscalité.
Conseil : Vérifiez les plus-values réalisées par vos voisins ou sur des sites d’annonces pour ajuster vos attentes.
Optimiser la gestion énergétique pour respecter les normes DPE
Avec la nouvelle réglementation DPE, il est crucial d’effectuer des travaux de rénovation énergétique pour éviter que votre bien ne soit classé F ou G. Les logements classés F seront interdits à la location dès 2028, et ceux classés G dès 2025, sauf s’ils bénéficient de délais spécifiques.
Pourquoi réagir maintenant ? Des travaux d’isolation (murs, combles, fenêtres) peuvent transformer un bien classé G en classe C ou D, tout en offrant un amortissement fiscal grâce au régime réel.
Exemple : Le coût moyen d’une isolation des combles varie entre 1 000 € et 3 000 € pour un appartement de taille moyenne. Ce montant peut être amorti pendant plusieurs années sous le régime réel.
Conseil : Obtenez un diagnostic énergétique et priorisez les travaux permettant d’obtenir la meilleure note DPE. L’amortissement de ces travaux vous offrira des avantages fiscaux immédiats.
Un projet d'investissement ?
Un conseiller vous contacte, en visio ou par téléphone, pour faire le point sur votre situation et vous proposer une solution adaptée.
FAQ - Questions fréquentes
Si vous louez un bien meublé touristique non classé et que vos recettes locatives annuelles dépassent 15 000 €, vous devrez obligatoirement passer au régime réel pour pouvoir continuer à bénéficier des déductions fiscales (charges, amortissements). Si vous êtes déjà au réel, cette règle ne vous concerne pas directement, mais elle incite beaucoup de bailleurs à réévaluer leur modèle de location, notamment pour éviter de perdre l’abattement de 50 % qui devient 30 % dans le cadre du micro-BIC en location touristique non classée.
Oui, depuis février 2025, lorsque vous revendez un bien immobilier que vous avez amorti dans le cadre du LMNP, vous devrez réintégrer la valeur des amortissements dans le calcul de votre plus-value. Cela signifie que vous serez taxé sur un montant plus élevé que si vous n’aviez pas amorti votre bien.
Astuce : Si vous prévoyez de vendre dans les prochaines années, il peut être judicieux de prévoir des travaux d’amélioration pour augmenter la valeur de revente et réduire l’impact fiscal.
Si votre bien est classé G sur le diagnostic de performance énergétique (DPE), il ne peut plus être mis en location depuis cette année. Cela signifie que vous devrez absolument effectuer des travaux pour améliorer la performance énergétique du bien.
Solution : Il existe plusieurs travaux d’isolation simples (murs, fenêtres, combles) qui peuvent améliorer votre classement DPE et vous permettre de continuer à louer votre bien. L’avantage ? Ces travaux peuvent être amortis fiscalement si vous êtes sous le régime réel.
Non, depuis 2025, les logements DPE G (puis F en 2028) sont interdits à la location, ce qui vous empêche de bénéficier de l’abattement micro-BIC dans ces conditions. Si votre bien est concerné par cette classification, vous devrez le rénover pour qu’il respecte les nouvelles exigences énergétiques. Si vous ne souhaitez pas réaliser de travaux, vous devrez peut-être envisager de vendre le bien avant la fin de la période transitoire.
Conseil : Faites réaliser un audit énergétique complet pour identifier les travaux nécessaires et améliorer la performance énergétique du bien, tout en bénéficiant de l’amortissement sur les dépenses de rénovation.
Non, la réduction d’impôt pour l’adhésion à un Organisme de Gestion Agréé (OGA) est supprimée depuis 2025. Les bailleurs LMNP ne bénéficieront plus de cette déduction fiscale de 915 €. Cependant, l’adhésion à un OGA reste recommandée pour éviter un redressement fiscal en cas de contrôle. Elle permet aussi de bénéficier d’une certification comptable, ce qui peut s’avérer utile pour justifier de vos recettes et charges auprès des autorités fiscales.
