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Nouveau statut du bailleur privé :
le dispositif jeanbrun pour 2026
Après plusieurs mois de discussions à l’Assemblée Nationale dans le cadre du vote du Budget 2026, le statut du bailleur privé, renommé Dispositif Jeanbrun, vient d’être de nouveau amendé ce jeudi 15 janvier 2026. L’amendement Jeanbrun, issu du ministre Vincent Jeanbrun, est celui retenu pour définir ce nouveau levier de l’investissement locatif.
Concrètement, les investisseurs dans l’immobilier neuf pourront bénéficier d’un amortissement comptable de 3.5 % / an pour la mise en location d’un bien intermédiaire (LLI) avec une revalorisation de 1 à 2 points selon la typologie de logements : 4.5 % pour les logements sociaux et 5.5 % pour les logements très sociaux.
Le montant amortissable est fixé entre 8 000 € par an et par foyer fiscal, avec une revalorisation de 2 000 à 4 000 € pour les logements sociaux et très sociaux.
L’ancien à rénover est également éligible au dispositif avec un amortissement fixé à 3 % / an pour du logement intermédiaire, revalorisé à 3.5 % pour les logements sociaux et 4.5 % pour les logements très sociaux. Le montant des travaux doit équivaloir à 30 % du prix d’achat net.
Plusieurs conditions seront à respecter pour bénéficier de ce nouveau dispositif :
- mise en location du bien sur 9 ans minimum à titre de résidence principale
- définition des loyers selon le dispositif Loc’Avantages : louer 15 à 45 % moins cher que le marché
- respect des normes énergétiques en vigueur
Seule la location nue est concernée
L’adoption définitive de ce dispositif est en cours, le gouvernement ayant déployé le 49.3 pour le vote du Budget. Son entrée en vigueur devrait arriver d’ici la fin janvier.
Source : https://www.assemblee-nationale.fr/dyn/17/textes/l17b2247-n0_rapport-fond
Mis à jour le 22/01/2026
L’investissement locatif neuf a chuté de 40 % au T1 2025, aggravant la pénurie de logements alors que la demande est toujours haute. Fin du Pinel, taux élevés et normes de rénovation énergétique découragent les propriétaires. Pour inverser la tendance, le gouvernement a travaillé sur l’élaboration d’un futur statut de bailleur privé.
L’intégration du statut du bailleur privé dans le projet de loi de finances pour 2026 s’est faite suite à la présentation de l’amendement du ministre du Logement Vincent Jeanbrun le 23 octobre 2025. Les mesures amendées puis adoptées par le Parlement sont celles citées ci-dessus.
Qu’est-ce qu’un bailleur privé ?
Le bailleur privé définit une personne physique qui met un logement à disposition d’un locataire moyennant un loyer, en dehors de tout financement public ou mission de service social. Jusqu’ici, les bailleurs étaient principalement des acteurs institutionnels encadrés par un statut professionnel.
Le premier ministre François Bayrou et la ministre du logement Valérie Létard, repris par Vincent Jeanbrun dans le gouvernement Lecornu, souhaitaient développer ce nouveau statut de bailleur privé pour répondre à plusieurs objectifs :
- relance de l’investissement locatif et la construction de logements neufs dans les zones tendues
- développer l’offre de logements abordables et performants sur le plan énergétique (RE2020)
- proposer un nouveau cadre fiscal d’investissement dans l’immobilier locatif en le simplifiant
Le gouvernement a lancé une mission d’information parlementaire au mois de mars pour définir les grandes lignes et intégrer ce futur statut dans la loi de finances pour 2026.
La construction de ce nouveau statut intervient dans un contexte où l’investissement locatif est en berne, avec la fin de la loi Pinel et la baisse de la construction de logements qui atteint son niveau le plus bas depuis la crise sanitaire.
Quels seront les avantages du
statut de bailleur privé ?
Le rapport parlementaire du 30 juin 2025 relevait plusieurs enjeux majeurs :
- Rentabilité nette en berne après impôt, charges et travaux ;
- Complexité fiscale qui dissuade les particuliers ;
- Besoin d’un signal fort et stable pour accélérer la rénovation énergétique
Pour pallier le problème de la complexité fiscale, les députés ont voté l’intégration d’un amortissement comptable pour les futurs bailleurs privés. Cet amortissement variera selon la typologie de biens :
- Pour les logements à loyers intermédiaires (LLI) : amortissement de 3.5 %/an si le bien est neuf et 3 %/an si le bien est ancien
- Pour les logements sociaux : amortissement de 4.5 %/an si le bien est neuf et 3.5 %/an est ancien
- Pour les logements très sociaux : amortissement de 5.5 %/an et 4.5 %/an si le bien est ancien
Pour rappel, l’amortissement est un avantage fiscal puisqu’il permet de déduire une partie du prix d’achat du bien immobilier des revenus fonciers, ce qui permet de réduire l’imposition sur ces derniers.
Les députés ont convenu d’une limite de l’amortissement à 8 000 €/an dans la limite de deux logements, amendée dans le cadre du projet de loi de finances pour 2026.
Les revenus en tant que bailleur privé remonteront dans la catégorie des revenus fonciers. Les propriétaires devront dès lors utiliser la déclaration 2044-EB pour la déclaration de leurs revenus issus de la location. Cette déclaration permettra de bénéficier des avantages fiscaux cités ci-dessus.
Une nouvelle réduction d'impôt intéressante
Le levier fiscal qu’est l’amortissement consiste à répartir le coût d’un bien dans le temps en enregistrant chaque année une charge correspondant à sa perte de valeur liée à l’usage. Cet amortissement permet de réduire sa base imposable de ses revenus fonciers, ce qui représente une économie d’impôt non négligeable pouvant aller de 1 700 à 3 500 € / an selon sa tranche marginale d’imposition (TMI). Les plus hautes tranches d’impositions seront celles qui bénéficieront le plus de cet avantage.
De plus, les revenus fonciers ne sont pas concernés par la revalorisation de la CSG de 1.4 point et restent imposés à 17.2 %.
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Les obligations du statut de bailleur privé
Il y aura quelques conditions à respecter pour pouvoir bénéficier du nouveau dispositif Jeanbrun. La première sera de louer son bien à un prix inférieur au marché pour éviter au maximum les périodes de vacance locative, sur la base du dispositif Loc’Avantages. Ce dispositif établit 3 niveaux de loyers à respecter pour mettre en location :
- Loc 1 : 15 % en dessous des loyers du marché
- Loc 2 : 30 % en dessous des loyers du marché
- Loc 3 : 45 % en dessous des loyers du marché
Les locations devront répondre au besoin de logement des foyers à revenus modérés et d’améliorer les conditions d’accès au logement.
De plus, les logements devront répondre à des critères de performance énergétique bien précis :
- étiquettes DPE A ou B pour les logements existants
- respect de la RE 2020 pour les logements en construction
Le statut du bailleur privé imposera une charge administrative importante, qui peut rapidement devenir chronophage :
- Gestion des formalités locatives : rédaction des contrats, états des lieux, suivi des loyers et des charges.
- Obligations légales et réglementaires : mise aux normes du logement (isolation, sécurité électrique, etc.) et respect des évolutions législatives.
- Gestion des travaux et de l’entretien : les bailleurs doivent souvent coordonner les artisans et gérer les réparations, ce qui peut être particulièrement complexe pour les biens anciens.
Pour un investisseur non préparé ou mal informé, ces responsabilités peuvent représenter un frein significatif. Il peut aussi s’exposer à certains risques, notamment :
- Les impayés de loyers : même avec une sélection rigoureuse des locataires, aucun propriétaire n’est totalement à l’abri des difficultés financières de ses locataires.
- Les dégradations des biens : les dommages causés par des locataires peu soigneux peuvent engendrer des coûts imprévus, souvent mal couverts par les dépôts de garantie.
- Les périodes de vacance locative : lorsque le logement reste inoccupé entre deux locataires, le bailleur doit assumer seul les charges et la fiscalité associées au bien
Les investisseurs devront déclarer leurs revenus via le formulaire 2044-EB et l’annexe 2044-SP pour le détail des amortissements, loyers perçus et charges diverses.
Bailleur privé :
faut-il passer par une agence de gestion locative ?
Avec le statut bailleur privé, confier la gestion de son bien immobilier à une agence spécialisée présente de nombreux avantages, notamment en termes de gain de temps, de tranquillité d’esprit et d’optimisation de la rentabilité. Parmi les acteurs reconnus dans ce domaine, Valority se distingue par une offre complète et transparente, adaptée aux besoins des bailleurs privés.
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CONCLUSION
Avec la fin annoncée de la loi Pinel en 2025, de nouvelles propositions visent à simplifier le statut du bailleur privé et encourager l’investissement. Ces réformes incluent un régime unique d’amortissement et des incitations au suramortissement, notamment pour les logements répondant à des critères écologiques. Ces changements cherchent à moderniser l’investissement locatif tout en répondant aux enjeux de la crise du logement.
FAQ : le statut du bailleur privé
Le statut de bailleur privé, ou dispositif Jeanbrun, désigne un cadre juridique et fiscal destiné aux investisseurs particuliers non professionnels qui louent un ou plusieurs biens nus, hors financement public ou mission sociale.
Ce dispositif vient répondre à plusieurs contraintes : la fin du dispositif Pinel, une chute des investissements locatifs et une crise du logement, notamment en zones tendues. Il ambitionne de relancer rapidement l’investissement locatif privé.
Les mesures phares présentées dans le rapport parlementaire du 30 juin 2025 sont :
Amortissement comptable : 3.5 % par an pour le neuf, 3% pour l’ancien (avec condition de travaux)
Plafond amortissable : de 8 000 à 12 000 € par an
Bonus pour loyers modérés : amortissement majoré de 1 à 2 % par an
Exonérations : de l’IFI sur certains biens, et de la plus-value après 20 ans de détention
Pour être éligible :
Loyer modéré (environ – 15 % à 45 % du marché)
Performance énergétique exigeante : logement neuf RE2020, ancien DPE de classe A ou B
Dépôt de la déclaration 2044‑EB pour les revenus fonciers
Le nouveau dispositif Jeanbrun devrait être intégré au Budget 2026 avec le recours au 49.3 par le gouvernement.
Oui, il est destiné aux propriétaires particuliers, en nom propre ou via SCI, qui louent des biens à titre privé, et non pas en tant que bailleurs institutionnels ou sociaux.
Témoignages
Ils nous ont fait confiance
Article écrit le 22/01/2026 par
Je travaille chez Valority depuis juin 2018 et je suis actuellement Directrice Nationale du Pôle Entreprise et Dirigeants.
J’aime développer, animer les équipes et transmettre mes compétences techniques du métier de CGP.
**Selon les dispositions prévues à l’article 39C du CGI; Le statut loueur meublé permet de récupérer la TVA sous certaines conditions : Acquisition d’un bien immobilier neuf proposant un certain nombre de services ; Confier l’exploitation du bien à un professionnel ; Etre soumis à la TVA ; Exploitation par bail commercial pour une durée de 10 ans, en cas d’arrêt de l’exploitation avant les 10 ans, vous devrez rembourser la TVA au prorata des années restantes. Le dispositif loueur meublé non professionnel prévoit le versement de loyers en application d’un bail commercial. En tout état de cause, la perception de loyers ne saurait être garantie par la mise en place d’un bail commercial. Dans la limite des recettes selon l’article 156 du CGI. L’article 82 de la loi de finances pour 2010 (n° 2009-1673 du 30 décembre 2009) conditionne le bénéfice du report des fractions de réduction d’impôt qui n’ont pas pu être imputées au maintien en location du logement au cours des années concernées.
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