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Nouveau statut du
bailleur privé :définition et fiscalité (2026)
Avec le statut du bailleur privé, ou loi Jeanbrun, le cadre de l’investissement locatif évolue en profondeur, redéfinissant les opportunités investir.
Derrière cette réforme, intégrée à la loi de finances 2026, un objectif clair : rééquilibrer le marché locatif tout en incitant les investisseurs à proposer des logements plus durables et mieux adaptés aux attentes actuelles.
Nous vous proposons ci-dessous un guide complet sur le bailleur privé (ou plan « Relance Logement« ) pour mieux comprendre les grandes lignes, la fiscalité et les avantages de ce nouveau levier pour l’immobilier locatif.
Guide offert
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bailleur privé (Jeanbrun)
- Comprendre le dispositif
- Pourquoi opter pour le bailleur privé ?
- Comment investir ?
En résumé
Le statut du bailleur privé a été amendé dans la loi de finances 2026, voici ce qu’il implique pour l’investissement locatif :
Concrètement, les investisseurs dans l’immobilier neuf pourront bénéficier d’un amortissement comptable de 3.5 % / an pour la mise en location d’un bien intermédiaire (LLI) avec une revalorisation de 1 à 2 points selon la typologie de logements : 4.5 % pour les logements sociaux et 5.5 % pour les logements très sociaux.
Le montant amortissable est fixé entre 8 000 € par an et par foyer fiscal, avec une revalorisation de 2 000 à 4 000 € pour les logements sociaux et très sociaux.
L’ancien à rénover est également éligible au dispositif avec un amortissement fixé à 3 % / an pour du logement intermédiaire, revalorisé à 3.5 % pour les logements sociaux et 4.5 % pour les logements très sociaux. Le montant des travaux doit équivaloir à 30 % du prix d’achat net.
Plusieurs conditions seront à respecter pour bénéficier de ce nouveau dispositif :
- mise en location d’un logement nu sur 9 ans minimum à titre de résidence principale
- définition des loyers selon le dispositif Loc’Avantages : louer 15 à 45 % moins cher que le marché
- respect des normes énergétiques en vigueur
L’adoption définitive de ce dispositif est en cours, le gouvernement ayant déployé le 49.3 pour le vote du Budget. Son entrée en vigueur devrait arriver d’ici la fin janvier.
Source : https://www.assemblee-nationale.fr/dyn/17/textes/l17b2247-n0_rapport-fond
Qu’est-ce qu’un bailleur privé ?
Le bailleur privé définit une personne physique qui met un logement à disposition d’un locataire moyennant un loyer, en dehors de tout financement public ou mission de service social. Jusqu’ici, les bailleurs étaient principalement des acteurs institutionnels encadrés par un statut professionnel.
Le ministre du logement Vincent Jeanbrun a voulu développer ce nouveau statut de bailleur privé pour répondre à plusieurs objectifs :
- relance de l’investissement locatif et la construction de logements neufs dans les zones tendues
- développer l’offre de logements abordables et performants sur le plan énergétique (RE2020)
- proposer un nouveau cadre fiscal d’investissement dans l’immobilier locatif en le simplifiant
La construction de ce nouveau statut intervient dans un contexte où l’investissement locatif est en berne, avec la fin de la loi Pinel et la baisse de la construction de logements qui atteint son niveau le plus bas depuis la crise sanitaire.
Témoignages
Ils nous ont fait confiance
Quels sont les avantages du
statut de bailleur privé ?
Le rapport parlementaire du 30 juin 2025 relevait plusieurs enjeux majeurs :
- Rentabilité nette en berne après impôt, charges et travaux ;
- Complexité fiscale qui dissuade les particuliers ;
- Besoin d’un signal fort et stable pour accélérer la rénovation énergétique
Pour pallier le problème de la complexité fiscale, les députés ont voté l’intégration d’un amortissement comptable pour les futurs bailleurs privés. Cet amortissement variera selon la typologie de biens.
Jusqu’ici réservé à la location meublée, l’amortissement permet de déduire une partie du prix d’achat du bien immobilier des revenus fonciers, ce qui permet de réduire l’imposition sur ces derniers.
Les revenus en tant que bailleur privé remonteront dans la catégorie des revenus fonciers. Les propriétaires devront dès lors utiliser la déclaration 2044-EB pour la déclaration de leurs revenus issus de la location. Cette déclaration permettra de bénéficier des avantages fiscaux cités ci-dessus.
Taux d'amortissement annuels
| Logement neuf | Logement ancien avec travaux | |
|---|---|---|
| Logement interméidiaire | 3.5 % | 3 % |
| Logement social | 4.5 % | 3.5 % |
| Logement très social | 5.5 % | 4 % |
Base amortissable annuelle
| Logement neuf | Logement ancien avec travaux | |
|---|---|---|
| Logement interméidiaire | 8 000 € |
10 700 € (21 400 € si rénovation énergétique) |
| Logement social | 10 000 € | |
| Logement très social | 12 000 € |
Pour les biens dans l’ancien avec travaux, les investisseurs reportent un déficit foncier annuel de 10 700 €, voire 21 400 € en cas de travaux de rénovation énergétique.
Il faut également retenir que l’ensemble des amortissements pratiqués sur la période de location ne peut excéder la valeur du bien (majorée du montant des travaux pour les logements anciens).
Bon à savoir
Le statut du bailleur privé repose sur trois niveaux de locations qui mettent en avant le logement dit abordable :
- logement intermédiaire
- logement social
- logement très social
La location intermédiaire, au sens du Code de la Construction et de l’Habitation, s’adresse à des ménages dont les revenus dépassent les plafonds du logement social classique, mais qui rencontrent tout de même des difficultés à se loger dans le parc privé aux conditions de marché.
La location sociale, définie dans l’article L.411-1 du CCH, cible des ménages aux ressources modestes, correspondant aux plafonds appliqués dans le parc HLM (habitations à loyer modéré). Les loyers sont sensiblement plus bas que ceux du marché et les plafonds de ressources des locataires plus contraignants que dans le cadre intermédiaire.
La location très sociale est destinée aux ménages en situation de grande précarité, dont les revenus se situent en dessous des plafonds du logement social classique (généralement 60 % des plafonds HLM). Les loyers exigés sont les plus bas du marché.
Retrouvez dans ce guide
- Les enjeux de l’investissement immobilier
- Toutes les lois de défiscalisation
- Des témoignages
- Les réponses aux questions les plus fréquentes
- Des fiches conseils
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Les obligations du statut de bailleur privé
Bénéficier du bailleur privé requiert le respect d’un certain nombre de conditions dont nous allons revenir ci-dessous.
Respect de plafonds de loyers et de ressources annuels
Il y aura quelques conditions à respecter pour pouvoir bénéficier du nouveau dispositif Jeanbrun.
La première sera de louer son bien en respectant les plafonds de loyer Pinel pour les logements intermédiaires, et loc’Avantages pour le social et très social. Les plafonds Pinel se basent sur le zonage ABC, qui classe les communes selon la tension locative, Abis étant le niveau avec le plus de tensions.
En 2025, les plafonds de loyer au m2 étaient les suivants :
| Zone A | Zone B1 | Zone B2/C |
|---|---|---|
| 14.49 € | 11.68 € | 10.15 € |
Source : https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/10130-PGP.html/identifiant%3DBOI-BAREME-000017-20250217
Concernant les logements sociaux et très sociaux, le loc’Avantages établit 3 niveaux de loyers à respecter pour mettre en location :
- Loc 2 : 30 % en dessous des loyers du marché
- Loc 3 : 45 % en dessous des loyers du marché
Par exemple, le loyer maximal d’un bien de 40 m2 en zone A à appliquer sera de 576.6 € (40 * 14.49).
Respect des normes de performance énergétique
Les logements devront répondre à des critères de performance énergétique bien précis :
- étiquettes DPE A ou B pour les logements anciens avec travaux
- respect de la RE 2020 pour les logements neufs ou en état futur d’achèvement
De plus, les travaux pour les logements anciens doivent entrer dans la catégorie de « rénovation lourde » et doivent représenter au moins 30 % du prix d’acquisition du bien.
Conditions locatives supplémentaires
En plus des conditions citées ci-dessus, le bailleur privé doit s’assurer :
- de respecter la période d’engagement locatif de 9 ans
- que le logement est loué en tant que résidence principale
- que le locataire n’est pas un membre du même foyer fiscal ou a un lien de parenté (deuxième degré compris)
Le dispositif s’appliquera uniquement aux logements, qui au 1er janvier 2026 :
- doivent être considérés neufs ou en état futur d’achèvement
- ont une demande de permis de construire auprès de la mairie de la commune
- respectent les conditions de qualification de « rénovation lourde » avec des travaux correspondant à 30 % du prix d’achat (pour l’ancien)
Bailleur privé :
faut-il passer par une agence de gestion locative ?
Avec le statut bailleur privé, confier la gestion de son bien immobilier à une agence spécialisée présente de nombreux avantages, notamment en termes de gain de temps, de tranquillité d’esprit et d’optimisation de la rentabilité. Parmi les acteurs reconnus dans ce domaine, Valority se distingue par une offre complète et transparente, adaptée aux besoins des bailleurs privés.
Le statut du bailleur privé imposera une charge administrative importante, qui peut rapidement devenir chronophage :
- Gestion des formalités locatives : rédaction des contrats, états des lieux, suivi des loyers et des charges.
- Obligations légales et réglementaires : mise aux normes du logement (isolation, sécurité électrique, etc.) et respect des évolutions législatives.
- Gestion des travaux et de l’entretien : les bailleurs doivent souvent coordonner les artisans et gérer les réparations, ce qui peut être particulièrement complexe pour les biens anciens.
Pour un investisseur non préparé ou mal informé, ces responsabilités peuvent représenter un frein significatif. Il peut aussi s’exposer à certains risques, notamment :
- Les impayés de loyers : même avec une sélection rigoureuse des locataires, aucun propriétaire n’est totalement à l’abri des difficultés financières de ses locataires.
- Les dégradations des biens : les dommages causés par des locataires peu soigneux peuvent engendrer des coûts imprévus, souvent mal couverts par les dépôts de garantie.
- Les périodes de vacance locative : lorsque le logement reste inoccupé entre deux locataires, le bailleur doit assumer seul les charges et la fiscalité associées au bien
Les investisseurs devront déclarer leurs revenus via le formulaire 2044-EB et l’annexe 2044-SP pour le détail des amortissements, loyers perçus et charges diverses.
Pourquoi choisir Valority pour la gestion de votre bien ?
En tant que bailleur privé, confier la gestion de votre bien à un professionnel présente de nombreux avantages. Valority propose une offre de gestion locative complète et transparente, conçue pour vous apporter sérénité et efficacité. Voici les principaux arguments en faveur de leur service :
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L’offre de Valority englobe toutes les étapes de la gestion locative, de la réception du logement à la fin du bail.
Parmi les services proposés :
- Étude de marché locale pour déterminer le loyer optimal.
- Mise en publicité du bien et organisation des visites.
- Rédaction et signature des baux.
- Réalisation des états des lieux d’entrée et de sortie.
- Suivi des paiements et gestion des éventuels impayés.
- Gestion des travaux et des sinistres.
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CONCLUSION
Avec la fin annoncée de la loi Pinel en 2025, de nouvelles propositions visent à simplifier le statut du bailleur privé et encourager l’investissement. Ces réformes incluent un régime unique d’amortissement et des incitations au suramortissement, notamment pour les logements répondant à des critères écologiques. Ces changements cherchent à moderniser l’investissement locatif tout en répondant aux enjeux de la crise du logement.
FAQ : le statut du bailleur privé
Le statut de bailleur privé, ou dispositif Jeanbrun, désigne un cadre juridique et fiscal destiné aux investisseurs particuliers non professionnels qui louent un ou plusieurs biens nus, hors financement public ou mission sociale.
Les mesures phares présentées dans le rapport parlementaire du 30 juin 2025 sont :
Amortissement comptable : 3.5 % par an pour le neuf, 3% pour l’ancien (avec condition de travaux)
Plafond amortissable : de 8 000 à 12 000 € par an
Bonus pour loyers modérés : amortissement majoré de 1 à 2 % par an
Exonérations : de l’IFI sur certains biens, et de la plus-value après 20 ans de détention
Pour être éligible :
Loyer modéré (environ – 15 % à 45 % du marché)
Performance énergétique exigeante : logement neuf RE2020, ancien DPE de classe A ou B
Dépôt de la déclaration 2044‑EB pour les revenus fonciers
Oui, il est destiné aux propriétaires particuliers, en nom propre ou via SCI, qui louent des biens à titre privé, et non pas en tant que bailleurs institutionnels ou sociaux.
Dernière modification le 31/03/2026 par
Je travaille chez Valority depuis juin 2018 et je suis actuellement Directrice Nationale du Pôle Entreprise et Dirigeants.
J’aime développer, animer les équipes et transmettre mes compétences techniques du métier de CGP.
**Selon les dispositions prévues à l’article 39C du CGI; Le statut loueur meublé permet de récupérer la TVA sous certaines conditions : Acquisition d’un bien immobilier neuf proposant un certain nombre de services ; Confier l’exploitation du bien à un professionnel ; Etre soumis à la TVA ; Exploitation par bail commercial pour une durée de 10 ans, en cas d’arrêt de l’exploitation avant les 10 ans, vous devrez rembourser la TVA au prorata des années restantes. Le dispositif loueur meublé non professionnel prévoit le versement de loyers en application d’un bail commercial. En tout état de cause, la perception de loyers ne saurait être garantie par la mise en place d’un bail commercial. Dans la limite des recettes selon l’article 156 du CGI. L’article 82 de la loi de finances pour 2010 (n° 2009-1673 du 30 décembre 2009) conditionne le bénéfice du report des fractions de réduction d’impôt qui n’ont pas pu être imputées au maintien en location du logement au cours des années concernées.
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