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Nouveau statut du bailleur privé :
ce qu'il faut retenir
L’investissement locatif neuf a chuté de 40 % au T1 2025, aggravant la pénurie de logements alors que la demande est toujours haute. Fin du Pinel, taux élevés et normes de rénovation énergétique découragent les propriétaires. Pour inverser la tendance, le gouvernement travaille sur l’élaboration d’un futur statut de bailleur privé. Deux parlementaires, Marc-Philippe Daubresse, sénateur, et Mickaël Cosson, député, ont été commandité par la ministre du Logement Valérie Létard afin de sortir un rapport d’étude et le périmètre de manœuvre pour redéfinir l’investissement locatif.
Ce rapport a été remis à la ministre le lundi 30 juin 2025 après plusieurs mois d’étude. Au programme : amortissement comptable jusqu’à 80 % du prix sur 20 ans, déficit foncier rehaussé, sortie de l’IFI et de plus-value, en échange de loyers modérés et de biens performants sur le plan énergétique. Explications sur le futur dispositif !
Qu’est-ce qu’un bailleur privé ?
Le bailleur privé définit une personne physique qui met un logement à disposition d’un locataire moyennant un loyer, en dehors de tout financement public ou mission de service social. Jusqu’ici, les bailleurs étaient principalement des acteurs institutionnels encadrés par un statut professionnel.
Le premier ministre François Bayrou et la ministre du logement Valérie Létard souhaitent développer ce nouveau statut de bailleur privé pour répondre à plusieurs objectifs :
- relance de l’investissement locatif et la construction de logements neufs dans les zones tendues
- développer l’offre de logements abordables et performants sur le plan énergétique (RE2020)
- proposer un nouveau cadre fiscal d’investissement dans l’immobilier locatif en le simplifiant
Le gouvernement a lancé une mission d’information parlementaire au mois de mars pour définir les grandes lignes et intégrer ce futur statut dans la loi de finances pour 2026.
La construction de ce nouveau statut intervient dans un contexte où l’investissement locatif est en berne, avec la fin de la loi Pinel et la baisse de la construction de logements qui atteint son niveau le plus bas depuis la crise sanitaire.
Quels seront les avantages du
statut de bailleur privé ?
Le rapport parlementaire du 30 juin 2025 relève plusieurs enjeux majeurs :
- Rentabilité nette en berne après impôt, charges et travaux ;
- Complexité fiscale qui dissuade les particuliers ;
- Besoin d’un signal fort et stable pour accélérer la rénovation énergétique
Pour pallier le problème de la complexité fiscale, le rapport parlementaire met en avant la solution d’un dispositif fiscal avantageux avec notamment un amortissement comptable puissant de la valeur du bien pour inciter les investisseurs à passer à l’action. Cet amortissement serait de 5 % / an dans le neuf et de 4 % / an dans l’ancien (sous condition d’investir 15 % du prix en travaux). L’assiette retenue est plafonnée à 80 % du prix d’acquisition sur 20 ans. Pour les bailleurs qui loueront à un prix inférieur à celui du marché, l’amortissement sera augmenté de 0.5 à 1.5 % / an.
Pour rappel, l’amortissement est un avantage fiscal puisqu’il permet de déduire une partie du prix d’achat du bien immobilier des revenus fonciers, ce qui permet de réduire l’imposition sur ces derniers. Additionné aux charges et à l’éventuel déficit foncier reportable, il permet de rendre les loyers quasi non imposables.
En plus de l’amortissement fiscal proposé, les propriétaires bailleurs pourront déduire un certain nombre de charges : intérêts d’emprunt, assurance, frais de gestion, taxes, travaux courants
Les revenus en tant que bailleur privé remonteront dans la catégorie des revenus fonciers. Les propriétaires devront dès lors utiliser la déclaration 2044-EB pour la déclaration de leurs revenus issus de la location. Cette déclaration permettra de bénéficier des avantages fiscaux cités ci-dessus.
Autres avantages majeurs
Pour renforcer les objectifs cités ci-dessus, le rapport recommande un certain nombre de propositions fiscales supplémentaires :
- Déficit foncier : augmentation du plafond d’imputation sur le revenu global de 10 700 € à 40 000 € par an
- Les bailleurs de meublés avec le statut du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) pourront bénéficier un nouveau statut de bailleur privé
- Régime micro-foncier : pour les bailleurs percevant ≤ 30 000 € de loyers nues, l’abattement forfaitaire bondirait de 30 % à 50 %, afin d’aligner la location vide sur l’attractivité du micro-BIC des meublés.
- Exclusion des biens loués en tant que résidence principale avec ce statut de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) pour reconnaître leur utilité économique et sociale.
Le nouveau statut entrerait en vigueur pour les transactions réalisées à partir du 1er décembre 2025 pour limiter la baisse de l’exercice 2025 de la profession immobilière qui fait face à plusieurs années consécutives de baisses de construction et de ventes.
Source : https://www.ecologie.gouv.fr/sites/default/files/documents/25073_rapport-BailleurPrive.pdf
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Les obligations du statut de bailleur privé
Il y aura quelques conditions à respecter pour pouvoir bénéficier de ce dispositif. La première sera de louer son bien à un prix inférieur au marché pour éviter au maximum les périodes de vacance locative. Les locations devront répondre au besoin de logement des foyers à revenus modérés et d’améliorer les conditions d’accès au logement. Plusieurs cas de figure :
- location meublée : régime micro-BIC pour les recettes inférieures à 77 700 € / an ou régime réel dans le cas contraire
- location non meublée : régime micro-foncier pour les recettes inférieures à 15 000 € / an ou régime réel dans le cas contraire
De plus, les logements devront répondre à des critères de performance énergétique bien précis :
- étiquettes DPE A ou B pour les logements existants
- respect de la RE 2020 pour les logements en construction
Le statut du bailleur privé imposera une charge administrative importante, qui peut rapidement devenir chronophage :
- Gestion des formalités locatives : rédaction des contrats, états des lieux, suivi des loyers et des charges.
- Obligations légales et réglementaires : mise aux normes du logement (isolation, sécurité électrique, etc.) et respect des évolutions législatives.
- Gestion des travaux et de l’entretien : les bailleurs doivent souvent coordonner les artisans et gérer les réparations, ce qui peut être particulièrement complexe pour les biens anciens.
Pour un investisseur non préparé ou mal informé, ces responsabilités peuvent représenter un frein significatif. Il peut aussi s’exposer à certains risques, notamment :
- Les impayés de loyers : même avec une sélection rigoureuse des locataires, aucun propriétaire n’est totalement à l’abri des difficultés financières de ses locataires.
- Les dégradations des biens : les dommages causés par des locataires peu soigneux peuvent engendrer des coûts imprévus, souvent mal couverts par les dépôts de garantie.
- Les périodes de vacance locative : lorsque le logement reste inoccupé entre deux locataires, le bailleur doit assumer seul les charges et la fiscalité associées au bien
Les investisseurs devront déclarer leurs revenus via le formulaire 2044-EB et l’annexe 2044-SP pour le détail des amortissements, loyers perçus et charges diverses.
Bailleur privé :
faut-il passer par une agence de gestion locative ?
Avec le statut bailleur privé, confier la gestion de son bien immobilier à une agence spécialisée présente de nombreux avantages, notamment en termes de gain de temps, de tranquillité d’esprit et d’optimisation de la rentabilité. Parmi les acteurs reconnus dans ce domaine, Valority se distingue par une offre complète et transparente, adaptée aux besoins des bailleurs privés.
Pierre-Emmanuel Jus
Directeur commercial
Immobilier
Nos conseils d'experts
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C'est la possibilité de sécuriser ses loyers pendant 10 ans, en investissant dans une résidence services grâce à un bail commercial signé avec l'exploitant de la résidence.
C'est une solution pour ne payer que peu ou aucun impôt et CSG sur ses revenus locatifs pendant plus de 20 ans.
Pourquoi choisir Valority pour la gestion de votre bien ?
En tant que bailleur privé, confier la gestion de votre bien à un professionnel présente de nombreux avantages. Valority propose une offre de gestion locative complète et transparente, conçue pour vous apporter sérénité et efficacité. Voici les principaux arguments en faveur de leur service :
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CONCLUSION
Avec la fin annoncée de la loi Pinel en 2025, de nouvelles propositions visent à simplifier le statut du bailleur privé et encourager l’investissement. Ces réformes incluent un régime unique d’amortissement et des incitations au suramortissement, notamment pour les logements répondant à des critères écologiques. Ces changements cherchent à moderniser l’investissement locatif tout en répondant aux enjeux de la crise du logement.
FAQ : le statut du bailleur privé
Le statut de bailleur privé désigne un cadre juridique et fiscal destiné aux investisseurs particuliers non professionnels qui louent un ou plusieurs biens (nus ou meublés), hors financement public ou mission sociale.
Ce dispositif vient répondre à plusieurs contraintes : la fin du dispositif Pinel, une chute des investissements locatifs et une crise du logement, notamment en zones tendues. Il ambitionne de relancer rapidement l’investissement locatif privé.
Les mesures phares présentées dans le rapport parlementaire du 30 juin 2025 sont :
Amortissement comptable : jusqu’à 80 % de la valeur du bien sur 20 ans, soit 5 % par an pour le neuf, 4 % pour l’ancien (avec condition de travaux)
Plafond du déficit foncier relevé : de 10 700 € à 40 000 € par an
Abattement micro-foncier : forfait relevé de 30 % à 50 % pour loyers nus jusqu’à 30 000 €
Bonus pour loyers modérés : amortissement majoré de 0,5 à 1,5 % par an
Exonérations : de l’IFI sur certains biens, et de la plus-value après 20 ans de détention
Pour être éligible :
Loyer modéré (environ – 15 % du marché)
Performance énergétique exigeante : logement neuf RE2020, ancien DPE de classe A ou B
Dépôt de la déclaration 2044‑EB pour les revenus fonciers
Le rapport a été remis le 30 juin 2025, et l’entrée en vigueur est envisagée pour les transactions réalisées à partir du 1er décembre 2025. Il devrait être intégré au projet de loi de finances 2026.
Oui, il est destiné aux propriétaires particuliers, en nom propre ou via SCI, qui louent des biens à titre privé, et non pas en tant que bailleurs institutionnels ou sociaux.
Témoignages
Ils nous ont fait confiance
Article écrit le 27/11/2024 par
Je travaille chez Valority depuis juin 2018 et je suis actuellement directrice Pays de La Loire.
J’aime développer, animer les équipes et transmettre mes compétences techniques du métier de CGP.
**Selon les dispositions prévues à l’article 39C du CGI; Le statut loueur meublé permet de récupérer la TVA sous certaines conditions : Acquisition d’un bien immobilier neuf proposant un certain nombre de services ; Confier l’exploitation du bien à un professionnel ; Etre soumis à la TVA ; Exploitation par bail commercial pour une durée de 10 ans, en cas d’arrêt de l’exploitation avant les 10 ans, vous devrez rembourser la TVA au prorata des années restantes. Le dispositif loueur meublé non professionnel prévoit le versement de loyers en application d’un bail commercial. En tout état de cause, la perception de loyers ne saurait être garantie par la mise en place d’un bail commercial. Dans la limite des recettes selon l’article 156 du CGI. L’article 82 de la loi de finances pour 2010 (n° 2009-1673 du 30 décembre 2009) conditionne le bénéfice du report des fractions de réduction d’impôt qui n’ont pas pu être imputées au maintien en location du logement au cours des années concernées.
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