Nice figure parmi les villes les plus attractives de France pour investir dans l’immobilier locatif meublé. Entre son dynamisme économique, son attractivité touristique, sa population étudiante et la forte tension sur le marché locatif, la métropole azuréenne offre un terrain particulièrement favorable à la location meublée.
Voici un guide complet pour vous aider à réaliser un investissement en meublé à Nice.
Mise en location du bien meublé
Revenus locatifs sous le statut des Bénéfices Industriels et Commerciaux
Choix de la déclaration des revenus au forfait (micro-bic) ou au réel
À savoir : la déclaration « au réel »
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de votre investissement meublé (lmnp)
Nice fait partie des villes françaises où la demande locative dépasse structurellement l’offre, notamment pour les logements meublés. Cette forte demande s’explique par plusieurs facteurs :
Dans ce contexte, le logement en meublé répond parfaitement aux attentes des locataires : flexibilité, logements prêts à vivre, durées de location adaptées. Pour l’investisseur, cela se traduit par un taux d’occupation élevé et une meilleure perception des revenus locatifs.
Au-delà du rendement locatif, investir en LMNP à Nice s’inscrit dans une logique patrimoniale de long terme :
Le LMNP s’adresse aux particuliers qui louent un ou plusieurs biens meublés pour en générer des revenus, sans que cette activité constitue leur activité principale. Pour être éligible au statut LMNP, deux conditions doivent être respectées :
Le logement doit être suffisamment équipé pour permettre au locataire d’y vivre immédiatement : literie, mobilier, équipements de cuisine, rangements, etc.
Si l’une de ces conditions n’est pas respectée, vous basculez sur le régime de la location meublée professionnelle (LMP) qui a une fiscalité différente.
Les revenus locatifs issus de la location meublée sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Deux régimes fiscaux sont possibles :
1 – Le régime micro-BIC
Ce régime peut convenir pour un investissement avec de faibles charges réelles.
2 – Le régime réel simplifié
Pour la majorité des loueurs en meublé, le régime réel simplifié se révèle plus avantageux car il permet d’optimiser durablement la fiscalité. D’autant plus à à Nice, où les charges réelles sont souvent élevées.
Voici un tableau comparatif qui récapitule les principales différences entre les deux régimes :
| Critère | Régime micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
|
Seuil revenus locatifs
|
≤ à 77 700 € / an pour les revenus 2025
15 000 € / an pour les meublés de tourisme non classés |
A partir de 77 700 € / an
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Avantages fiscaux
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Abattement fiscal de 50 % sur les revenus
(30 % pour les meublés de tourisme) |
Déduction des charges réelles et
amortissement du bien + mobilier |
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Gestion
|
Simple
|
Complexe : tenue comptable obligatoire
|
La rentabilité d’un investissement en LMNP à Nice ne dépend pas uniquement du prix d’achat. Plusieurs paramètres entrent en jeu :
Un projet bien structuré permet ainsi d’améliorer significativement la rentabilité nette, au-delà du rendement brut affiché.
Parmi les différentes stratégies pour investir en location meublée, les résidences services (résidences étudiantes ou séniors) permettent de combiner demande locative structurelle, gestion déléguée et avantages fiscaux attractifs.
Une résidence de services est un ensemble immobilier exploité par un gestionnaire professionnel, proposant des logements meublés assortis de services : accueil, entretien, espaces communs, parfois restauration ou laverie.
En investissant dans ce type de résidences, vous signez un bail commercial avec le gestionnaire qui vous assure le versement des loyers, même en cas de logement vide.
Vous pouvez également récupérer la TVA à 20 % de l’acquisition si vous mettez le bien en location sur 20 ans.
Le choix du quartier est un levier déterminant pour sécuriser un investissement immobilier dans la ville de Nice. Il influence directement la demande locative, le niveau de loyers, le taux d’occupation et la valorisation future du bien. L’objectif n’est pas uniquement de chercher le rendement immédiat, mais de bâtir un projet équilibré et pérenne.
Le quartier Saint-Roch, situé à proximité de la vielle ville, est aujourd’hui l’un des secteurs urbains les plus intéressants pour un investissement en meublé. Historiquement populaire, ce quartier a connu une transformation progressive grâce à une amélioration de ses infrastructures, notamment le réseau de transports et les pôles universitaires, ainsi qu’à sa forte vie locale.
Prix au m2 : 4 313 €
Le quartier Libération fait partie des zones les plus attractives de Nice pour un investissement locatif. Situé au nord du centre-ville, Libération bénéficie d’une excellente accessibilité grâce au réseau de tramway, tout en conservant une véritable vie de quartier.
Très apprécié par une cible locative de jeunes actifs, Libération séduit par son ambiance animée, ses commerces de proximité et sa connexion rapide avec le cœur de Nice.
Le parc immobilier y est composé majoritairement d’immeubles anciens, offrant de nombreuses opportunités de petites surfaces, particulièrement adaptées à la location meublée.
Prix au m2 : 4 898 €
Le quartier Riquier, situé à l’est de Nice, constitue une option pertinente pour investir un secteur résidentiel et connecté avec la vielle ville ainsi que le port de Nice. Le quartier bénéficie d’infrastructures modernes, de commerces, d’équipements culturels et d’une bonne desserte en transports, ce qui renforce la stabilité de la demande locative.
Prix au m2 : 4 770 €
Le quartier Pasteur est un secteur historiquement populaire qui suscite un intérêt croissant du fait de sa localisation ainsi que sa demande locative structurelle. Sa proximité immédiate avec le CHU, le pôle universitaire et les grands axes de la ville en fait un quartier particulièrement adapté à la location longue durée.
Prix au m2 : 3 671 €
La location meublée à Nice permet de combiner optimisation fiscale et développement patrimonial, à condition de structurer le projet dans sa globalité. C’est précisément sur ce point que l’accompagnement fait la différence. Grâce à son expertise en gestion de patrimoine et à sa présence locale à Nice, Valority propose un accompagnement sur mesure pour sécuriser et optimiser chaque projet de location meublée.
Valority accompagne les investisseurs au-delà de la simple acquisition du bien :
Mise en place d’une stratégie pérenne, adaptée à l’évolution du patrimoine
Une alternative à la loi Pinel est le dispositif du LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel).
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