Quel régime d’imposition pour vos revenus locatifs ?

Régime d'imposition pour les revenus locatifs

Lorsque vous effectuez un investissement locatif, vos revenus fonciers sont soumis à une imposition particulière puisque vous devez choisir entre le régime micro-foncier ou réel.

Alors, lequel est-il préférable de sélectionner ?

Analyse.

Quelle imposition pour votre investissement immobilier ?

Il faut savoir qu’un investissement immobilier locatif est imposé à chaque étape de son processus. Les frais de notaire sont tout d’abord acquittables lors de l’achat du bien.

Au moment de la location, les loyers encaissés viennent s’ajouter à vos autres revenus fonciers. La somme de ces recettes est ensuite imposée suivant les critères du barème progressif de l’impôt sur le revenu. À noter que le dépôt de garantie n’est imposable qu’en cas d’encaissement de votre part.

Enfin, toute revente d’un bien détenu depuis moins de 30 ans vous soumet au paiement de l’impôt sur les plus-values.

Revenus locatifs : quel régime choisir ?

Pour la fiscalité relative à vos loyers perçus, vous devez choisir entre l’un des 2 régimes suivants :

Le régime micro-foncier

Vous êtes obligatoirement rattachés au régime micro-foncier si le montant global des recettes locatives, hors charges, est inférieur ou égal à 15.000 € sur l’année.

Ce procédé vous évite ainsi de remplir la déclaration relative aux revenus fonciers n°2044, plus lourde administrativement.

Notez toutefois que l’abattement forfaitaire sur les charges est de 30 %, sans qu’aucun autre élément ne soit déductible.

Dans tous les cas, votre revenu foncier net imposable devra être équivalent à 70 % de vos loyers touchés (ex : 9.100 € pour un revenu brut déclaré à 13.000 €).

L’inconvénient du régime micro-foncier est qu’il ne s’applique pas à tous les types de locations. Certains dispositifs défiscalisants qui bénéficient du mécanisme d’amortissement (ex : loi Monuments Historiques) ne peuvent pas y prétendre.

Le régime réel

Dans le cadre du régime réel, c’est vous qui définissez le montant de votre revenu foncier net imposable. De ce total, vous pouvez soustraire les loyers encaissés et les charges réelles liées au logement. Suite à cela, vous pouvez déduire :

  • Les travaux d’entretien, d’amélioration ou de réparation du bien
  • Les charges de copropriétés
  • La taxe foncière
  • Les frais de gérance…

Notez que si vous sélectionnez le régime réel, vous ne pourrez plus en changer pour au moins 3 ans. Une fois ce délai passé, vous pourrez effectuer vos modifications à l’aide du formulaire de déclaration des revenus fonciers n°2044.

Lorsque vous avez choisi votre régime, celui-ci est automatiquement affecté à l’ensemble des revenus locatifs du foyer fiscal.

Quel régime choisir pour le déficit foncier ?

Le régime réel est plus pertinent dans l’optique de profiter du mécanisme du déficit foncier sur une location.

En effet, le micro-foncier n’est intéressant qu’en cas de charges du logement inférieures à moins de 30 % du montant des loyers bruts hors charges. Le fait est que cette situation reste peu fréquente étant donné que les charges sont élevées, davantage encore en copropriété.

Le régime réel (qui vous permet de déduire certaines charges de vos recettes locatives sur leur montant réel), vous permet plus facilement de parvenir à un bilan négatif. Cela signifie que vos charges sont supérieures à vos revenus ce qui crée le déficit foncier. Ce dernier peut être déduit de votre revenu global dans une limite annuelle de 10 700 €. Les éventuels surplus pourront être réutilisés les 10 années qui suivent pour réduire la part de vos futurs revenus fonciers.