Est-il judicieux d’investir dans l’immobilier ancien ? Pour les investisseurs fortement imposés, certains dispositifs d’investissement immobilier dédiés sont très avantageux : La loi Malraux, le Déficit Foncier… La loi Pinel s’applique également aux logements anciens, tout comme les statuts de Loueur en meublé Professionnels (LMP) ou Non Professionnels (LMNP).
La Loi Malraux
La loi Malraux permet aux investisseurs d’acquérir des immeubles anciens dans les Secteurs Sauvegardés ou dans les Zones de Protection du patrimoine Architectural Urbain et Paysager. Il ouvre droit à un système de réduction d’impôts avantageux, calculé sur le montant des restaurations effectuées dans l’immeuble :
- 30% des dépenses plafonnées à 100 000 euros de travaux annuels en Secteurs Sauvegardés
- 22% des dépenses, plafonnées à 100 000 euros de travaux annuels en Zones de Protection du patrimoine Architectural Urbain et Paysager.
Le montant des travaux ouvrant droit à réduction d’impôts est de 400 000 euros maximum, pendant 4 ans.
Si la réduction d’impôt annuelle excède l’impôt dû, l’excédent peut être reporté sur les trois années suivantes.
Plusieurs types de travaux ouvrent droit à une réduction d’impôts :
- de reconstruction de murs extérieurs ou les travaux de reconstruction de la toiture,
- destinés à transformer intégralement ou totalement le bien en immeuble d’habitation,
- de démolition imposés par le permis de construire.
Ce dispositif, destiné à des contribuables fortement imposés, est d’autant plus avantageux qu’il ne rentre pas dans le plafonnement annuel des niches fiscales (10 700 euros par foyer fiscal).
Les travaux doivent être supervisés par les Architectes des Bâtiments de France et sont soumis à une autorisation préfectorale préalable. Les logements dans l’immeuble ancien doivent être loués nus pendant 9 ans minimum.
Le déficit foncier
Destiné à favoriser l’entretien et la conservation d’immeubles anciens, le système du déficit foncier permet de déduire de ses revenus les dépenses occasionnées par les réparations, l’entretien et les améliorations du bien immobilier.
Il s’agit de dépenses déductibles des loyers futurs :
- la déduction des charges prévues à l’article 31 du Code Général des Impôts (taxe foncière, frais de gérances, intérêts d’emprunts…),
- a déductibilité du montant des travaux de rénovation d’entretien, de réparation et d’amélioration,
- l’imputation de déficits fonciers sur le revenu global, dans la limite de 10 700€ par an, et sous réserve d’affecter l’immeuble à la location jusqu’au 31 décembre de la 3e année suivant l’imputation.
Le bien immobilier doit être loué pendant 3 ans minimum et l’investisseur doit opter pour le régime de déclaration au réel de ses revenus.
Les avantages du déficit foncier et de la loi Malraux sont cumulables.
La loi Pinel dans l’immobilier ancien
La loi Pinel s’applique également aux biens anciens s’ils sont « indécents » et nécessitent donc des travaux de remise en état. Ils doivent également respecter certains critères de performance technique.
Le logement doit être situé dans des zones spécifiques et constituer la résidence principale du locataire. Le propriétaire pourra déduire 12, 18 ou 21% du prix de revient du logement acheté (jusqu’à 300 000 euros), selon qu’il loue pendant 6, 9 ou 12 ans, en respectant un plafond de loyers.
L’investisseur qui réalise des travaux de réhabilitation peut les déduire de ses revenus fonciers et de son revenu global l’année de leur paiement, dans la limite de 10 700 euros annuels. Au-delà de ce seuil, le coût des travaux sera déductible des revenus fonciers les 10 prochaines années.
La loi Pinel peut se cumuler avec le système du déficit foncier, hormis pour les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement, qui ne sont pas déductibles.
La loi Pinel s’applique jusqu’au 31 décembre 2021.
Le Statut de Loueur en Meublé Professionnel
Les statuts de LMP et LMNP fonctionnent également en cas d’achats de biens immobiliers anciens. Le bien acheté doit être loué meublé.
Le LMP permet de récupérer la TVA sur une acquisition immobilière. Vous pouvez donc réaliser des économies d’impôts en déduisant les charges et en imputant les éventuels déficits (reportables pendant 6 ans). Il permet aussi de bénéficier d’une couverture sociale et de constituer un complément de retraite en cotisant.
Les revenus générés par le(s) logement(s) loué(s) doivent constituer la principale source de revenus du foyer fiscal du propriétaire. Ils sont considérés comme une activité commerciale et imposable. À ce titre, le propriétaire relève du régime des plus-values professionnelles. Il bénéficie donc d’une exonération partielle ou totale d’imposition lors de la revente du bien immobilier s’il le loue pendant au moins 5 ans.
Enfin, les biens loués sous le régime du LMP ne rentrent pas dans l’assiette taxable de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Les logements doivent être loués pendant 9 ans minimum.
Si les revenus locatifs sont inférieurs à 23 000 euros, le statut de LMNP s’applique. Les loyers perçus sont également des BIC. Ce statut permet aussi de récupérer de la TVA sur le prix d’acquisition (20%) et de réaliser des économies d’impôts.
Le statut fiscal habituel du LMNP est le micro-BIC. Mais il est possible d’opter pour le régime réel normal ou simplifié (il faut alors tenir une comptabilité précise). Dans ce cas, l’investisseur pourra déduire fiscalement les amortissements du bien immobilier.
