Pourquoi faut-il investir dans l’immobilier locatif avant d’acheter ?

Investir avant d'acheter sa résidence principale

En 2019, les taux historiquement bas des prêts immobiliers incitent de plus en plus de personnes à investir dans la pierre. Au moment de se lancer, la question la plus courante concerne le type de stratégie à adopter : faut-il en premier lieu acquérir sa résidence principale ou réaliser un investissement locatif ?

Que votre situation vos objectifs varient ou non, vous allez voir que dans une majorité de cas, le choix de la seconde option s’avère plus judicieux.

Alors, pourquoi est-il préférable de débuter par un investissement immobilier locatif ?

Explications.

L’affectif n’entre pas en compte

Lorsque vous achetez votre résidence principale, vous sélectionnez minutieusement le bien en fonction de votre ressenti et de sa praticité, selon certains des critères qui suivent :

  • La proximité par rapport à votre lieu de travail, celui de votre conjoint(e), l’école de vos enfants
  • Les commerces et services à proximité
  • Les transports en commun alentours

Une fois votre acquisition effectuée, vous pouvez réaliser des travaux sur votre logement, de façon à l’agencer selon vos goûts et vos envies. Le fait est que les critères adaptés à votre situation ne le sont pas forcément pour la majorité des personnes, ce qui est susceptible d’entraîner une diminution de la rentabilité de votre opération.

Au contraire, vous ne faites pas face à cette problématique dans un investissement immobilier puisque vous êtes dénués de toute contrainte personnelle et cherchez en priorité à optimiser votre patrimoine.

Une société changeante

Il faut aussi noter les profondes transformations qu’a connu notre société au cours des dernières années. Nous sommes désormais plus dynamiques et moins sédentaires qu’auparavant. Les relations personnelles se font et se défont plus facilement, les familles s’agrandissent plus tardivement. Les entreprises s’étendent, se tournent vers l’international et se délocalisent parfois.

Pour toutes ces raisons, vos besoins en logement peuvent évoluer au fil du temps et vous contraindre à changer de lieu d’habitation. Vous ne pourrez probablement pas toujours les anticiper à temps et il est ainsi préférable de débuter par un placement plus sécurisant.

Une opération plus rentable…

Dans la majorité des cas, l’acquisition d’une résidence principale n’est rentable qu’à partir de 6 ans. En cause, le temps nécessaire pour amortir les frais de notaire, qui représentent entre 2 et 3 % du montant total de l’opération pour un logement neuf (8 % dans l’ancien). Si vous êtes contraints de vendre avant ce délai, vous ne réaliserez probablement pas de plus-value et n’aurez fait des économies que sur le seul montant des loyers acquittables en tant que locataire.

Lorsque vous empruntez, les banquiers ne vous permettent pas de vous endetter à plus de 33 % de vos revenus. Par exemple si vous gagnez 2.500 € par mois, vous ne pourrez pas rembourser plus de 825 € de mensualités et serez bloqués si vous souhaitez contracter de nouveaux prêts à l’avenir.

En investissant dans l’immobilier locatif, vous générez des recettes susceptibles de couvrir le montant total de vos mensualités. Vous vous réservez ainsi la possibilité de contracter par la suite un nouveau prêt destiné cette fois à l’achat de votre résidence principale.

…et moins coûteuse

Lorsque vous investissez, gardez à l’esprit que vous ne résidez pas dans le bien que vous achetez. Vous pouvez vous permettre d’acheter plus petit, moins cher et dans un quartier que vous n’auriez pas ciblé initialement mais qui répond à une demande précise (ex : proximité avec une université, donc forte demande locative étudiante).

Vous pourrez également négocier des conditions d’emprunt plus avantageuses et obtenir des délais de remboursement plus courts et moins importants que lors de l’acquisition d’une résidence principale payée au prix fort.