Le taux de rendement interne d’une SCPI est souvent présenté comme un indicateur clé de performance. Pourtant, il reste flou pour beaucoup d’investisseurs. Est-ce un simple rendement annuel ? Est-ce un indicateur fiable ? Comment l’interpréter concrètement ?
En réalité, le TRI d’une SCPI mesure la performance globale de votre placement dans le temps. Il prend en compte les loyers perçus, l’évolution du prix des parts et la durée de détention.
Dans cet article, vous allez comprendre :
- Ce qu’est réellement le TRI d’une SCPI
- Comment il se calcule
- Pourquoi il est plus complet que le taux de distribution
- Et surtout, comment l’utiliser pour analyser la rentabilité de votre investissement
Qu’est-ce que le TRI d’une SCPI ?
Le TRI d’une SCPI, ou Taux de Rendement Interne, mesure la performance globale de votre investissement sur une période donnée, généralement de 5, 10, 15 ou 20 ans.
Contrairement au taux de distribution (TD), qui indique le rendement versé chaque année, le TRI prend en compte l’ensemble des flux financiers :
- La valeur de retrait au 31 décembre de la dernière année de la période
- Le prix d’acquisition des parts
- Les dividendes perçus avant impôts sur la période analysée
Cet indicateur de performance permet de comparer les performances des SCPI entre elles, à la différence du taux de distribution propre à la société.
Il permet également de comparer des SCPI avec d’autres types de placements (livret A, assurance vie, actions, etc.).
Vous pouvez d’ailleurs retrouver notre article comparatif des TRI des différents actifs ici :
https://www.valority.com/actualite/investissement-immobilier/rendement-investissement/
Une vision plus complète de la performance
Le TRI intègre à la fois :
- Les revenus distribués
- La valorisation éventuelle des parts
- Le facteur temps
- L’ensemble des frais auxquels un investisseur est amené à faire face (achat, revente, etc.)
La performance d’une SCPI s’apprécie dans le temps. Plus la durée de détention est longue, plus l’indicateur est pertinent.
Comment se calcule le TRI d’une SCPI ?
Le calcul du taux de rentabilité interne d’une SCPI repose sur un principe simple : il prend en compte tous les flux financiers liés à votre investissement, du début à la fin.
Concrètement, il intègre :
- Le prix d’achat des parts
- Les loyers perçus chaque année
- Le prix de revente des parts
- La durée exacte de détention
L’objectif est de déterminer un taux de rendement annuel moyen, en tenant compte du temps écoulé.
La formule de calcul est la suivante :
TRI = {[(valeur finale / montant investi) / prix de part de départ](1/n)}-1
Prenons l’exemple d’un investissement de 50 000 € dans des parts de SCPI avec un rendement annuel à 5 % sur 15 ans, soit 2 500 €.
Sur la période, les parts ont vu leur valeur être réévaluée, l’investissement d’il y a 15 ans vaut désormais 60 000 €. Le calcul du TRI sur 10 ans est le suivant
- {[(60 000 € + (2 500 * 10)) / 50 000 €](1/10)} – 1
- {[(60 000 + 25 000) / 50 000 €](1/10)} – 1
- {[85 000 / 50 000](1/10) – 1}
- {[1.7](1/10)} -1
- {1.7(0.1)} – 1
- 1.0544 – 1
TRI = 5.4 %
Un indicateur en constante évolution
Le TRI repose sur une formule financière qui actualise les flux dans le temps. Plus la durée est longue, plus l’impact du facteur temps est important.
C’est pour cette raison que :
- Le TRI peut varier selon la période analysée
- Deux SCPI avec le même taux de distribution peuvent avoir un TRI différent
C’est pour cela qu’il est essentiel de savoir interpréter cet indicateur. Lors de votre rendez-vous avec votre conseiller Valority, vous recevez toutes les explications nécessaires pour comprendre la rentabilité de votre placement.
Pourquoi le TRI est-il plus pertinent que le taux de distribution ?
Le taux de distribution indique le revenu versé sur une année. Le TRI, lui, mesure la performance globale dans le temps. Cet indicateur est plus récent, créé en 2022 pour remplacer le TDVM (taux de distribution sur la valeur de marché).
Il est utile pour un investisseur qui recherche un complément de revenus, mais qui reste partiel. Il s’obtient de la façon suivante :
- dividende brut annuel de l’année N (hors fiscalité et prélèvement libératoire) / prix de souscription au 1er janvier de l’année N
Il ne prend pas en compte :
- L’évolution du prix de la part
- La performance sur plusieurs années
- L’impact de la durée de détention
- la commission de souscription
De ce fait, faut-il privilégier le TRI ou le taux de distribution ?
L’indicateur pour évaluer la performance varie selon votre objectif :
- Vous souhaitez avoir une lecture immédiate : le taux de distribution est à privilégier
- Vous réfléchissez pour intégrer votre placement dans une stratégie sur le long terme : le TRI est déterminant
Le TRI suffit-il pour évaluer la performance des SCPI ?
Le TRI est un indicateur essentiel, mais il ne suffit pas à lui seul pour sélectionner une SCPI. La performance immobilière repose sur plusieurs facteurs.
La stratégie d'investissement de la société
Une SCPI de rendement investit dans une diversité de secteurs et différents types de biens :
- Des bureaux
- Des commerces
- Secteur logistique
- Secteur santé
Vous devez analyser :
- La localisation des actifs
- La diversification géographique
- La solidité des locataires
Un bon TRI passé ne garantit pas la qualité future du portefeuille immobilier.
Le taux d’occupation financier (TOF)
Le taux d’occupation indique la part des immeubles effectivement loués.
Un taux élevé signifie :
- Des loyers sécurisés
- Une meilleure visibilité sur les revenus
Un TRI attractif peut masquer une dégradation récente du taux d’occupation.
Le niveau de risque et l’endettement
Certaines SCPI utilisent l’effet de levier de crédit pour développer leur parc plus rapidement. D’autres adoptent une stratégie plus prudente.
Le TRI doit être analysé en tenant compte :
- Du niveau d’endettement
- Du contexte économique
- De votre tolérance au risque
Comment analyser le TRI de vos SCPI avec un expert Valority ?
Une lecture globale de votre situation patrimoniale
Avant d’analyser un TRI, nous analysons :
- Votre objectif : revenus, capitalisation, transmission
- Votre horizon de placement
- Votre fiscalité
- Votre niveau de risque
Une étude complète de vos SCPI actuelles
Si vous détenez déjà des parts, passer en revue votre investissement en SCPI permet de vérifier :
- La cohérence du TRI avec le marché
- L’évolution du prix de part
- La diversification de votre portefeuille
- L’exposition sectorielle et géographique
Cette approche permet d’identifier :
- Les opportunités d’optimisation
- Les arbitrages possibles
Une étude complète de vos SCPI actuelles
Valority accompagne ses clients dans la construction d’une stratégie patrimoniale globale :
- Sélection rigoureuse des parts de SCPI
- Analyse des performances passées
- Intégration dans une vision long terme
- Optimisation du mode de détention
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L’investissement comporte un risque de perte en capital. Contactez un conseiller Valority pour en savoir plus.
