Pour financer un crédit immobilier, il existe deux formules : le crédit amortissable et le crédit in fine. Ce dernier, couplé à une assurance-vie, offre certains avantages par rapport à un crédit amortissable, bien qu’il comporte également certains inconvénients.
Le principe du montage financier
Le crédit immobilier in fine permet à l’emprunteur de rembourser le capital à l’échéance du prêt. Pendant la durée du prêt, il ne rembourse que les intérêts du crédit.
L’emprunteur peut apporter en garantie son contrat d’assurance-vie.
Le crédit in fine couplé à un contrat d’assurance-vie est généralement utilisé pour l’acquisition d’un bien immobilier, qui sera loué pendant la durée du prêt : les loyers perçus et les intérêts générés par le contrat d’assurance-vie permettront de rembourser le crédit in fine. Si bien qu’à l’échéance du crédit immobilier, l’emprunteur pourra conserver une partie ou l’intégralité du capital placé sur son assurance-vie, ainsi que l’antériorité fiscale de ce contrat.
Les avantages par rapport à un crédit amortissable
Le principal avantage du crédit immobilier in fine réside dans le coût du crédit pendant sa durée : les mensualités ne comportent que les intérêts d’emprunt et non des amortissements. Les intérêts d’emprunt sont également moins onéreux que ceux d’un crédit amortissable.
Ce qui permet aux emprunteurs de conserver un taux d’endettement moins élevé qu’avec un crédit amortissable.
En outre, le crédit in fine permet de ne pas supporter le coût d’une assurance-décès si le bien immobilier est loué.
Enfin, le crédit in fine reste moins onéreux qu’une hypothèque classique.
Par ailleurs, au delà de 8 ans d’existence, l’assurance-vie permet un abattement annuel sur les intérêts de 4 600 euros (9 200 euros pour un couple) et donc de rembourser un capital plus rapidement qu’avec un crédit amortissable.
Les avantages fiscaux
Ce montage financier permet de déduire des revenus fonciers perçus par l’emprunteur la totalité des intérêts d’emprunt, du coût des assurances ou garanties éventuelles relatives au crédit in fine, ainsi que les loyers perçus si le bien immobilier est loué.
L’ISF étant remplacé en 2018 par l’Impôt sur le Fortune Immobilière (IFI), un crédit in fine peut constituer une bonne solution pour générer un passif immobilier et réduire ainsi le montant de cet impôt.
Les inconvénients du montage
Bien qu’avantageux, à durée égale, un crédit in fine reste cependant plus cher qu’un crédit amortissable.
Par ailleurs, à son terme, les déficits fonciers cessent et les impôts de l’emprunteur vont donc augmenter. Ce dernier devra donc budgétiser cette future dépense.
Prudence également, car certains crédits in fine sont à taux fixe, d’autres à taux variables. Les seconds comportant leur part d’aléas, il est donc recommandé de les éviter.
L’autre grand risque tient au choix de l’assurance-vie apportée en garantie : si le montage repose sur une assurance-vie investie partiellement ou totalement en unités de compte (UC), le capital et des intérêts ne sont pas garantis par la compagnie d’assurance. En cas de baisse des marchés, l’emprunteur peut se voir imposer par l’établissement prêteur de supporter financièrement la perte de capital, afin d’honorer le montant de son crédit in fine arrivé à échéance. Enfin, c’est l’établissement prêteur et non pas l’emprunteur qui procède à d’éventuels arbitrages sur le contrat d’assurance-vie.
Pour toutes ces raisons, il vaut mieux apporter en garantie du crédit in fine un contrat d’assurance-vie investi principalement ou totalement en fonds en euros.
S’il s’agit d’une assurance-vie en fonds euros, où le capital et les intérêts sont garantis par l’assureur (formule permettant donc d’emprunter davantage qu’avec des UC), gare néanmoins aux prévisions trop optimistes : l’emprunteur doit s’appuyer sur le contrat d’une compagnie d’assurance dont les performances antérieures des fonds euros s’inscrivent dans la durée. Il doit également être attentif au taux minium garanti (TMG) que l’assureur s’engage à lui verser contractuellement chaque année. En tout état de cause, la performance d’un fonds euros varie d’une année sur l’autre : mieux vaut donc se baser sur une rentabilité future réaliste si les intérêts d’un contrat d’assurance-vie servent à rembourser un crédit in fine.
En clair, le crédit in fine couplé à une assurance-vie convient aux emprunteurs suffisamment fortunés, pour faire éventuellement face à une rentabilité inférieure à celle prévue par le montage financier initial.
