On obtient une plus-value immobilière lorsque l’on revend un bien plus cher que l’on ne l’a acheté. La plus-value immobilière est donc la différence positive entre le prix d’acquisition d’un bien et son prix de revente. Toutefois, le calcul est plus complexe car les prix de vente et d’achat doivent être retraités (ajout ou soustraction de certaines charges et indemnités), puis des abattements doivent être pratiqués sur le résultat obtenu. C’est la raison pour laquelle, le calcul est généralement effectué par le notaire.
Quelles opérations sont concernées par l’imposition de la plus-value immobilière ?
La plus-value immobilière est imposée au titre de l’impôt sur le revenu lors de la vente d’un bien immobilier ou d’un terrain, lors de la vente de droits attachés à un bien immobilier (comme c’est le cas d’une servitude par exemple), ou encore sur les ventes de parts de SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), de SCI transparente (Société Civile Immobilière) ou de FPI (Fonds de Placement Immobilier).
La plus-value est également imposée lorsqu’un particulier échange un bien immobilier pour un autre, l’utilise en guise d’apport dans le capital d’une société, ou le partage avec une autre personne.
Comment calculer une plus-value immobilière
Le calcul de la plus-value doit être effectué par un notaire. Ce dernier calculera la différence entre le prix d’achat et le prix de vente, en appliquant certaines règles.
Tout d’abord, le prix d’achat peut être majoré jusqu’à 22,5% correspondant forfaitairement pour 7,5 %, aux frais d’acquisition et pour 15% aux dépenses de travaux (dès lors que le bien est détenu depuis plus de 5 ans). Des justificatifs peuvent être demandés, en fonction du nombre d’années de détention.
Le prix de vente, quant à lui, peut être diminué des frais que le vendeur doit supporter au moment de la vente (par exemple, le coût des diagnostics obligatoires).
Une fois les prix d’achat et de vente corrigés, le notaire va réaliser la soustraction suivante : « prix de vente corrigé – prix d’acquisition corrigé » pour obtenir la plus-value brute.
Pour obtenir le montant de la plus-value nette sur laquelle sera calculé le montant de l’impôt, il faut appliquer un abattement qui dépend de la durée de détention du bien. Plus le bien sera détenu depuis longtemps par le vendeur, plus le montant de l’abattement sera important.
L’exonération totale des plus-values immobilières de l’impôt sur le revenu est ainsi acquise en 2014 à l’issue d’un délai de détention du bien de 22 ans.
Imposition et exonération de la plus-value
Une fois le calcul de la plus-value effectuée, le notaire en déduit l’impôt selon le barème en vigueur, et le prélève sur le montant de la transaction. Le reliquat est alors versé au vendeur. Rappelons que les ventes de résidence principale sont exonérées de l’impôt sur les plus-values immobilières.
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