La tension locative est un terme souvent utilisé pour décrire l’état du marché immobilier, aussi bien dans les grandes métropoles que dans les zones moins peuplées. C’est un paramètre essentiel à comprendre pour les loueurs et les locataires. Cet indicateur est aussi bien souvent utilisé dans l’optique d’un investissement immobilier.
Dans cet article, nous vous expliquerons ce concept et comment il affecte votre expérience en tant que loueur ou locataire.
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Qu'est-ce que la tension locative ?
La tension locative est un indicateur qui mesure la relation entre l’offre (nombre de logements disponibles à la location) et la demande (nombre de personnes à la recherche d’un logement à louer) sur un marché donné. Elle est généralement exprimée en pourcentage. Plus le pourcentage est élevé, plus la tension locative est forte, indiquant que la demande dépasse l’offre. À l’inverse, un faible pourcentage indique une faible tension locative, où l’offre dépasse la demande.
Comment la tension locative affecte-t-elle loueurs et locataires ?
Pour les loueurs
Une forte tension locative peut être bénéfique pour les loueurs. Cela signifie que la demande est forte et que les logements se loueront probablement rapidement, souvent à un prix plus élevé. Cependant, une tension locative trop élevée peut aussi signifier un manque de logements abordables, ce qui peut conduire à un encadrement des loyers. Une forte tension locative réduit aussi le risque de vacance locative, les investisseurs ont donc tendance à privilégier des zones tendues.
Pourquoi la mesure en tant que loueur ?
C’est un critère essentiel pour vous assurer que votre bien sera loué et soigner vos rentrées d’argent.
Quand le logement n’est pas loué :
Vos sorties d’argent liées au remboursement de l’emprunt continuent
Mais vos entrées d’argent liées aux loyers sont interrompues
Lorsque la tension locative n’est pas très forte et que votre bien est en concurrence avec de nombreux autres, il faudra veiller à proposer de bonnes prestations et à mettre en valeur votre investissement.
Pour les locataires
Pour les locataires, une faible tension locative est généralement préférable. Cela signifie qu’il y a plus de choix de logements, et que les prix sont souvent plus abordables. À l’inverse, une forte tension locative peut rendre la recherche d’un logement plus difficile et plus coûteuse.
Les dossiers de location devront être plus solides et les bailleurs peuvent se montrer intransigeants.
La tension locative en France : grandes métropoles vs zones moins peuplées
La tension locative varie considérablement selon les régions. Les grandes métropoles, comme Paris, Lyon et Marseille, ont généralement une tension locative plus élevée que les zones moins peuplées.
| Région | Tension Locative (%) |
|---|---|
| Paris | 80 |
| Lyon | 70 |
| Marseille | 60 |
| Bourgogne-Franche-Comté | 30 |
| Normandie | 20 |
Ces chiffres sont fictifs et servent uniquement à illustrer le concept.
En effet, dans les grandes villes, la demande est souvent plus forte que l’offre, ce qui entraîne une augmentation des prix et une concurrence plus féroce entre les locataires. Cependant, dans les zones moins peuplées, la situation peut être inversée, avec une offre qui dépasse la demande.
Approfondir votre compréhension du marché locatif
La recherche d’un bien immobilier dans le cadre d’un investissement soulève toujours de nombreuses questions, mesurer la tension locative dans une ville, un quartier voire une rue, peut rassurer l’investisseur à nombreux égards. Mais comment s’y prendre exactement ?
Comment mesurer la demande locative d'une ville ?
Des outils spécifiques permettent d’accéder à des statistiques précises sur le niveau de tension locative d’une ville.
Le Tensiomètre Locatif
Parmi ceux-ci, le Tensiomètre locatif de Locservice se distingue par sa fiabilité. Une simple recherche du nom de la ville ou de son code postal vous fournit instantanément une évaluation de la tension locative.
Prenons l’exemple de Villeurbanne, proche banlieue de Lyon. Si vous envisagez d’y investir, le tensiomètre locatif affichera un indicateur « très difficile ». Ceci indique une forte demande locative, reflétant un marché où les biens sont rares pour un grand nombre de locataires, vous devriez trouver un locataire très facilement.
Cet outil est également riche en informations car il fournit la tension locative par type de biens. Ainsi, selon que vous envisagez d’investir dans une chambre, un studio, un grand appartement, une maison de taille modeste ou une grande maison, la tension locative peut varier considérablement au sein de la même ville.
D'autres outils et baromètres
Locservice offre également un simulateur de loyers en vigueur dans la ville ciblée, un outil précieux pour estimer la rentabilité locative de votre investissement.
D’autres ressources, telles que l’indicateur de tension immobilière de MeilleursAgents, les données statistiques de l’INSEE sur l’évolution démographique et économique de la ville, le pourcentage de locataires, et le simulateur du Service Public pour déterminer si la ville ciblée est située dans une zone tendue, peuvent également vous aider.
Ce dernier outil a été développé dans le cadre de la loi ALUR de 2014 qui identifie les zones à forte tension locative. Plus de 1 100 communes et 28 grandes agglomérations sont classées. C’est un excellent point de départ pour orienter vos recherches d’un lieu d’investissement potentiel.
Comment évaluer la demande locative, le risque de vacance et le loyer d'un bien dans un quartier ?
Pour réussir un investissement locatif, il ne suffit pas de choisir une ville où la demande de logements est forte. La tension locative peut varier considérablement d’un quartier à l’autre, mais aussi selon la surface et le type de bien proposé.
Un studio proche d’une université ne répond pas nécessairement à la même demande qu’un appartement familial situé dans un quartier résidentiel.
Pour évaluer le potentiel locatif d’un logement, trois éléments doivent être étudiés : la demande réelle dans le quartier, le risque de vacance locative et le montant du loyer envisageable.
Evaluer la demande locative à l'échelle du quartier
La première étape consiste à identifier les profils de locataires susceptibles de rechercher un logement dans le secteur : étudiants, jeunes actifs, familles ou salariés en mobilité professionnelle.
Plusieurs indicateurs permettent d’évaluer cette demande :
La proximité des transports en commun, notamment des gares, métros et tramways, qui facilitent les déplacements quotidiens.
La présence d’universités, d’écoles et de bassins d’emploi, qui contribue à alimenter la demande locative.
L’évolution démographique du quartier, notamment la progression du nombre d’habitants et la part des ménages locataires.
Le nombre d’annonces locatives concurrentes, qui permet d’évaluer l’offre disponible pour des logements comparables.
La rapidité de mise en location, en observant la durée de publication des annonces et, lorsque l’information est disponible, les délais réels de relocation.
Pour recueillir ces informations, il est possible de consulter les données de l’INSEE, le Tensiomètre Locatif de LocService ou encore les annonces publiées sur les principaux portails immobiliers.
L’objectif est de vérifier que la demande concerne bien le type de logement envisagé, dans le quartier précis où se situe le bien, et pas uniquement la ville dans son ensemble.
Estimer le risque de vacance locative
La vacance locative correspond à la période pendant laquelle un logement reste inoccupé entre deux locations. Pour un investisseur, elle représente un manque à gagner, puisque certaines charges et les éventuelles mensualités de crédit continuent de courir sans perception de loyers.
Le risque de vacance dépend notamment de l’emplacement, de l’état du logement, de son prix et de son adéquation avec les attentes des locataires.
Il est possible de l’apprécier en croisant plusieurs indicateurs : le nombre de logements vacants recensés par l’INSEE, la concurrence locative, les délais de relocation constatés localement et l’évolution de la demande.
Attention : le taux de logements vacants d’un quartier ne correspond pas directement au risque de vacance d’un bien particulier. Il peut notamment inclure des logements en travaux ou temporairement indisponibles.
Pour anticiper son impact financier, l’investisseur peut réaliser plusieurs simulations :
Sans vacance locative : 12 mois de loyers perçus par an.
Avec un mois de vacance : 11 mois de loyers perçus.
Avec deux mois de vacance : 10 mois de loyers perçus.
Ces scénarios permettent de mesurer la sensibilité des revenus locatifs à une période d’inoccupation, sans prétendre prédire sa durée réelle.
Calculer le loyer
Pour déterminer le loyer qu’un logement pourrait générer, la méthode consiste à comparer son prix au mètre carré avec celui de biens similaires situés dans le même quartier.
Plusieurs sources peuvent être utilisées :
Les Observatoires locaux des loyers (OLL), qui publient des données sur les loyers réellement pratiqués dans les territoires couverts.
La carte des loyers de l’ANIL, qui fournit des estimations de loyers d’annonce à l’échelle communale, selon les catégories de logements.
Les annonces immobilières récentes, pour comparer les loyers demandés dans le quartier, à surface et prestations équivalentes.
Le calcul de départ est simple :
Loyer mensuel estimé = surface habitable × loyer de référence du marché au m²
Prenons un exemple fictif : un appartement T2 de 45 m² situé dans un quartier où les biens comparables se louent entre 14 et 16 € par m², hors charges.
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FAQ :
La tension locative est un indicateur qui mesure le déséquilibre entre l’offre et la demande de logements dans une zone donnée. Une tension locative élevée signifie que la demande est plus importante que l’offre, ce qui peut conduire à une hausse des loyers et à une difficulté accrue pour trouver un logement.
Une tension locative élevée peut signifier que votre bien sera plus facile à louer et potentiellement à un loyer plus élevé. Cependant, elle peut aussi indiquer une concurrence accrue pour l’achat de biens immobiliers.
En France, les zones dites « tendues » sont celles où la demande de logements est particulièrement élevée par rapport à l’offre. Il s’agit généralement des grandes agglomérations comme Paris, Lyon, Marseille, mais aussi certaines villes plus petites où la demande est forte.
Les données sur la tension locative peuvent vous aider à identifier les zones où la demande de logements est forte, ce qui peut augmenter la probabilité que votre bien soit loué rapidement et à un bon prix. Cependant, il est important de prendre en compte d’autres facteurs, tels que l’état du marché immobilier local, avant de prendre une décision d’investissement.
