Le taux de rendement interne (TRI) est un indicateur qui calcule la rentabilité d’un investissement. Il est d’autant plus fiable que le rendement locatif (calcul des loyers perçus par rapport à l’investissement) puisqu’il intègre à son calcul la totalité des rentrées financières prises en compte dans un investissement locatif.
Mieux comprendre son investissement immobilier
Dans les faits, un investissement immobilier ne se résume pas à la simple perception des loyers et au remboursement du crédit. L’ensemble des paramètres calculés par le TRI permettent à l’investisseur de ne pas laisser de place au hasard.
Le TRI permet à l’investisseur de bénéficier d’un aperçu immédiat sur la rentabilité à long terme de son opération. C’est un indicateur fiable pour comparer des projets qui n’ont initialement pas de point de comparaison. Pour ce faire, il prend en compte divers mouvements financiers mais aussi les différentes modalités d’investissement, comme les acquisitions en cash ou crédit par exemple.
Les mouvements financiers retenus par le TRI
Les flux entrants :
- Les loyers perçus
- L’imposition sur la plus-value immobilière
Les flux sortants :
- Les charges d’entretien
- Les prélèvements sociaux
- La taxe foncière
- Le remboursement du crédit
Le TRI anticipe également :
- Les évolutions des prix des loyers, du cours de l’immobilier dans sa globalité
- Le poids de l’investissement sur l’impôt sur le revenu. Par exemple, les éventuelles réductions d’impôts obtenues à l’aide d’un dispositif de défiscalisation.
Calcul du TRI
Le TRI correspond à un taux actualisé qui égalise l’ensemble des mouvements financiers d’un investissement immobilier. Pour un calcul plus simplifié, l’ensemble des flux peuvent être ramenés sur une année.
Le calcul du TRI se décompose de la manière qui suit, « T » correspondant au nombre d’années d’investissement :
TRI = (flux entrants / flux sortants) ^[(1 / t) – 1 ]
Le résultat de ce calcul permet ensuite d’obtenir un taux annuel.
Exemple de calcul
Le calcul du TRI peut être réalisé à l’aide d’un tableur de type Excel.
Ci-dessous, l’organisation du tableau pour un investissement réalisé à crédit sur 20 ans :
| Calcul des mouvements financiers | |
|---|---|
| Première Année | = – montant de crédits + loyers annuels |
| Seconde Année… | = – montant des crédits + loyers annuels |
| …Vingtième Année | = – montants des crédits + loyers annuels + valeur du bien dans 20 ans |
Pour vous aider dans l’ensemble de vos opérations sur le long-terme, nos conseillers sont disponibles et vous accompagnent : https://www.valority.com/contact
