Alors qu’il devait prendre fin le 31 décembre 2018, le dispostif Censi-Bouvard est prorogé pendant trois ans. De quoi s’agit-il ? De la possibilité de réaliser un investissement locatif en LMNP dans une résidence de services et de bénéficier ainsi d’avantages fiscaux.
Cette prorogation s’explique par le manque important de logements étudiants ou pour personnes âgées en France.
La loi Censi-Bouvard permet un investissement locatif assorti d’un avantage fiscal : une réduction d’impôt sur le revenu de 11% du prix bien immobilier hors taxes. Le bien immobilier, loué pendant 9 ans minimum, doit être un logement neuf ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), ou de moins de 15 ans mais ayant fait l’objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation. L’investissement est plafonné à 300 000 euros. Au-delà de ce seuil, la part supérieure du prix d’achat est amortissable. Les loyers sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Le dispositif Censi-Bouvard est d’autant plus intéressant qu’il s’applique à des biens loués dans le cadre statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) et permet à ce titre de cumuler de nombreux avantages : la récupération de la TVA (20% du prix d’achat), la possibilité d’amortir certaines dépenses du bénéfice imposable comme les dépenses d’entretien ou les charges locatives. Autre atout extrêmement intéressant pour les investisseurs : l’intégralité des intérêts d’emprunts est déductible, ce qui rend le dispositif fiscal Censi-Bouvard particulièrement attractif.
Pour bénéficier du statut de LMNP, les revenus locatifs ne doivent pas excéder plus de 23 000 euros par an.
Quels types de biens immobiliers ?
Le dispositif Censi-Bouvard cible les achats immobiliers dans les résidences de services : résidences étudiantes, résidences seniors, EHPAD (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes).
En revanche, les résidences de tourisme sont désormais exclues du dispositif Censi-Bouvard.
L’investisseur confie la gestion de son bien immobilier à un exploitant, lequel se chargera à sa place de trouver des locataires, d’entretenir les lieux et de percevoir les loyers. L’exploitant verse mensuellement un loyer à l’investisseur, défini préalablement par un bail commercial conclu entre les deux parties.
L’investisseur avisé devra donc privilégier un exploitant au professionnalisme éprouvé et un loyer d’un montant réaliste, en fonction des prestations locatives offertes dans la résidence de services et du quartier où elle est située.
Pourquoi cette prorogation ?
Si la prorogation du dispositif Censi-Bouvard constitue une bonne nouvelle pour les investisseurs en raison de ses multiples avantages, l’Etat français en tire également parti : plus de 2,5 millions d’étudiants sont attendus à l’horizon 2021. Or le nombre de logements étudiants avoisine les 350 000. Il y a donc un déséquilibre important entre l’offre et la demande. Quant aux personnes âgées de 60 ans et plus, elles seront 22,3 millions en 2060. Le nombre de résidences seniors ou EHPAD reste donc pour l’heure très insuffisant.
En conséquence, la réalisation de ces futures constructions représente une charge budgétaire extrêmement lourde pour l’Etat. Raison pour laquelle le législateur a imaginé le dispositif Censi-Bouvard afin d’y remédier : des contribuables…contribuent ainsi au financement de la construction des résidences étudiantes ou pour personnes âgées.
