L'essentiel à retenir
Rien n’est encore voté. Le vote de la partie « recettes » du budget, qui contient la mesure LMNP (article 7), a été reporté au 3 novembre.
Ce que propose le texte du gouvernement
- 2,5 %
d’amortissement des murs déductible par an, au maximum
- 7 000 €
par an et par foyer fiscal, tous biens confondus
- 1,5 % et 5 000 €
pour les meublés de tourisme
- Fin du report
l’amortissement non déduit serait perdu ; le stock d’avant 2027 reste utilisable jusqu’en 2036, dans la limite de la moitié du résultat
Ce qui a été proposé depuis, sans être acquis
- Longue durée exclue
meublés loués avec un bail d’habitation (y compris étudiant) ou un bail mobilité
Amendement de commission, 8 octobre - 0 €
d’amortissement pour un meublé de tourisme acheté à partir de 2027
Amendement de commission, 8 octobre - Clause du grand-père
protection des biens acquis avant 2027
Amendement déposé en séance
La commission ayant rejeté la partie « recettes » le 9 octobre, ses amendements doivent être redéposés et votés en séance pour s’appliquer.
Qui serait concerné ?
| Votre situation | Plafond 2,5 % / 7 000 € | Fin du report |
|---|---|---|
| LMNP au réel, meublé classique | Oui | Oui |
| LMNP au réel, meublé de tourisme | Oui1,5 % / 5 000 € | Oui |
| LMNP au réel, résidence étudiante, senior ou EHPAD | Non | OuiÀ la lettre du texte déposé |
| LMNP au micro-BIC | Non | Non |
| LMP | Non | Non |
Ce qui ne change pas en 2027
- Le micro-BIC et ses abattements, ainsi que les charges déductibles au réel (intérêts, taxe foncière, frais de gestion).
- La réintégration des amortissements dans la plus-value, en vigueur depuis 2025, dont les résidences étudiantes et seniors restent exclues.
Calendrier
- 3 novembre : vote de la partie « recettes » à l’Assemblée nationale
- Novembre à décembre : examen au Sénat, puis commission mixte paritaire
- Fin d’année : adoption visée, sous réserve des aléas politiques
- Application probable : dès l’exercice 2027, soit les revenus 2027 déclarés en 2028
En résumé
- Le projet de loi de finances pour 2027 propose de plafonner l’amortissement des LMNP au régime réel à 2,5 % par an et 7 000 € par foyer fiscal, et de supprimer le report des amortissements non déduits.
- Au 26 octobre 2026, aucune de ces mesures n’est votée : le vote de la partie « recettes » est fixé au 3 novembre.
- Les résidences étudiantes, seniors et EHPAD échappent au plafond, mais pas à la fin du report selon le texte déposé.
- Les amendements excluant la location meublée longue durée n’ont été adoptés qu’en commission et ne sont pas acquis.
- Le ministre du Logement a qualifié le texte de « copie initiale » : tout assouplissement devra être compensé par des économies ailleurs.
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LMNP 2027 : que prévoit le projet de loi de finances ?
Un amortissement plafonné à 2,5 % et 7 000 € par foyer fiscal
Au régime réel, l’amortissement des murs ne serait plus déductible qu’à hauteur de 2,5 % de leur valeur amortissable par an, sans dépasser 7 000 € par an et par foyer fiscal. Aujourd’hui, aucun plafond de ce type n’existe. L’amortissement se calcule par composants (gros œuvre, toiture, installations, agencements), selon leur durée d’utilisation, et dépasse souvent 2,5 % par an.
Trois précisions comptent pour évaluer votre situation :
- le plafond porte sur les murs : le terrain n’a jamais été amortissable et le mobilier, amorti à part, n’est a priori pas visé ;
- le plafond de 7 000 € s’apprécie par foyer fiscal, tous biens loués meublés confondus ;
- la règle actuelle reste valable : l’amortissement ne peut toujours pas créer de déficit, il ne peut réduire le résultat qu’à zéro.
En pratique, c’est le taux de 2,5 % qui limite la déduction tant que la valeur amortissable des murs du foyer reste inférieure à 280 000 €. Au-delà, c’est le plafond de 7 000 € qui s’applique.
| Valeur amortissable des murs (total du foyer) | Meublé classique (2,5 %, plafond 7 000 €) | Meublé de tourisme (1,5 %, plafond 5 000 €) |
|---|---|---|
| 120 000 € | 3 000 € | 1 800 € |
| 200 000 € | 5 000 € | 3 000 € |
| 280 000 € | 7 000 € (plafond atteint) | 4 200 € |
| 400 000 € | 7 000 € (10 000 € avant plafond) | 5 000 € (6 000 € avant plafond) |
Déduction annuelle maximale de l’amortissement des murs selon le PLF 2027
La fin du report des amortissements non déduits
Pour les exercices clos à partir du 1er janvier 2027, l’amortissement qui ne peut pas être déduit une année serait définitivement perdu. C’est le changement le plus structurant pour les investisseurs qui financent leur bien à crédit. Les premières années, les loyers sont souvent absorbés par les intérêts et les charges. Une partie de l’amortissement est donc aujourd’hui mise en réserve pour être utilisée plus tard, sans limite de durée.
Le stock d’amortissements accumulé avant 2027 ne serait pas perdu immédiatement. Il resterait déductible jusqu’au 31 décembre 2036, mais seulement dans la limite de la moitié du résultat imposable restant après l’amortissement de l’année. Un stock important adossé à un faible résultat risque donc de ne pas être entièrement consommé dans ce délai.
Contrairement au plafond, cette fin du report viserait, à la lettre du texte déposé, toutes les locations meublées non professionnelles, y compris en résidence étudiante ou senior. Nous détaillons ce point dans la section suivante.
Des règles plus strictes pour les meublés de tourisme
Les meublés de tourisme, au sens du code du tourisme, verraient leur amortissement limité à 1,5 % par an et 5 000 € par foyer fiscal. Le texte du gouvernement ne distingue pas les meublés classés des non classés.
En commission des finances, les députés ont adopté un amendement allant plus loin : plus aucun amortissement pour un meublé de tourisme acheté à partir du 1er janvier 2027. Comme les autres amendements de commission, il n’est pas acquis à ce stade.
Pourquoi le gouvernement vise-t-il l’amortissement LMNP ?
Le gouvernement poursuit deux objectifs. Le premier est budgétaire : dans un contexte de finances publiques très contraint, il demande un effort à chaque catégorie de contribuables, et l’amortissement LMNP permet aujourd’hui à de nombreux loueurs de percevoir des loyers peu ou pas imposés. Le second est de réorienter l’investissement locatif vers la location nue de longue durée, qui loge les familles, au détriment de la location meublée et surtout du meublé de tourisme.
Le statut LMNP n’est pas pour autant menacé de disparition. Le ministre du Logement, Vincent Jeanbrun, l’a rappelé : même dans sa version initiale, le budget « conserve un avantage fiscal » aux loueurs en meublé. Le micro-BIC reste inchangé, et les résidences étudiantes et seniors sont épargnées par le plafond.
Quels LMNP échappent au plafonnement de l’amortissement ?
Le plafonnement ne vise que les loueurs en meublé non professionnels au régime réel. Les LMP, les LMNP au micro-BIC et les investisseurs en résidence étudiante, senior ou EHPAD y échappent, mais ces derniers resteraient concernés par la fin du report. L’exclusion de la location meublée longue durée, elle, n’est qu’une piste.
Résidences étudiantes et seniors : ce que dit exactement le texte
Les logements situés dans certaines résidences de services échappent au plafond de 2,5 % et 7 000 €. Le texte vise les résidences réservées aux étudiants, aux moins de 30 ans en formation ou en stage et aux alternants. Il vise aussi les résidences pour personnes de plus de 65 ans, les EHPAD et les établissements de soins de longue durée. Dans ces résidences, l’amortissement des murs resterait donc entier.
Cette exception ne couvre en revanche que le plafond. La fin du report des amortissements non déduits s’appliquerait, à la lettre du texte déposé, à toutes les locations meublées non professionnelles, y compris dans ces résidences. Concrètement, la part d’amortissement qui dépasse le résultat d’une année serait perdue à partir de 2027 au lieu d’être mise en réserve. Certains sites affirment le contraire : leur lecture ne correspond pas à la rédaction actuelle de l’article 7.
Enfin, cette exception est contestée. Une pétition déposée le 20 octobre sur la plateforme de l’Assemblée nationale demande le retrait de la mesure. Elle dénonce notamment une différence de traitement avec les bailleurs du parc classique. Le débat en séance pourrait donc revenir sur ce point.
Location meublée longue durée : une exclusion votée en commission, pas acquise
Le 8 octobre, la commission des finances a adopté un amendement qui sortirait du plafond et de la fin du report les meublés loués avec un bail d’habitation, y compris étudiant, ou un bail mobilité. Le lendemain, elle a toutefois rejeté l’ensemble de la partie « recettes » du budget. Cet amendement doit donc être redéposé et voté en séance pour s’appliquer.
Le gouvernement ne s’y est pas engagé. Interrogé par PAP, le ministre du Logement Vincent Jeanbrun reconnaît l’utilité de la location meublée longue durée pour les étudiants et les personnes en mobilité. Il rappelle toutefois que tout allègement devra être compensé par des économies ailleurs. Une autre piste est sur la table : une « clause du grand-père », qui protégerait les logements acquis avant 2027 et loués en résidence principale.
Où en est la réforme du LMNP 2027 ?
La réforme du LMNP 2027 n’est pas votée : elle est en cours d’examen en première lecture à l’Assemblée nationale. Le vote de la partie « recettes » du budget, qui contient l’article 7, est fixé au 3 novembre. Le texte passera ensuite au Sénat, puis en commission mixte paritaire, avant une adoption définitive visée d’ici la fin de l’année.
Quels scénarios d’ici l’adoption du budget ?
Quatre issues sont possibles, et elles n’ont pas les mêmes conséquences pour votre LMNP :
- un vote classique : l’article 7 est adopté, amendé ou supprimé au fil de la navette, puis la loi est promulguée avant le 31 décembre ;
- un recours à l’article 49.3 : le gouvernement fait adopter le texte sans vote, en y retenant les amendements de son choix ;
- des ordonnances : si le Parlement ne s’est pas prononcé dans les 70 jours, le gouvernement peut mettre le budget en œuvre par ordonnance ;
- une adoption tardive : faute de vote avant le 31 décembre, une loi spéciale peut assurer la continuité jusqu’au vote d’une loi de finances début 2027. C’est ce qui s’est produit l’an dernier : la loi de finances pour 2026 n’a été promulguée que le 19 février 2026.
Cette section est mise à jour après chaque étape du vote.
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Qu’est-ce qui ne change pas pour le LMNP en 2027 ?
- Le micro-BIC conserve son abattement de 50 % pour la location meublée de longue durée, dans la limite de 83 600 € de recettes annuelles. Si le plafonnement est adopté, il pourrait redevenir une option à comparer au régime réel pour un investisseur dont les charges sont faibles.
- Les charges déductibles au réel, autres que l’amortissement, restent inchangées : intérêts d’emprunt, assurance, taxe foncière, charges de copropriété, frais de gestion et honoraires comptables.
- Les conditions du statut ne bougent pas. Vous restez LMNP tant que vos recettes de location meublée ne dépassent pas 23 000 € par an, ou qu’elles restent inférieures aux autres revenus d’activité de votre foyer.
- La fiscalité des loyers reste celle des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), soumis au barème de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 18,6 %.
- La réintégration des amortissements dans la plus-value, instaurée par la loi de finances pour 2025, continue de s’appliquer à la revente. Les logements situés en résidence étudiante, en résidence senior ou en EHPAD en restent exclus.
- Les abattements pour durée de détention sur la plus-value sont maintenus. Un amendement adopté le 16 octobre propose même d’avancer à 17 ans l’exonération d’impôt sur le revenu pour certaines cessions de logements meublés, mais il doit encore être confirmé.
Quel impact selon votre situation ?
Vous êtes déjà LMNP au régime réel
Votre bien acheté avant 2027 serait concerné par les nouvelles règles, sauf si une clause du grand-père est adoptée. Avant la clôture de l’exercice 2026, faites établir avec votre comptable deux chiffres :
- la valeur amortissable des murs, logement par logement, qui indique ce que le plafond vous ferait perdre chaque année ;
- le stock d’amortissements en report au 31 décembre 2026, qui indique ce que vous risquez de ne pas pouvoir consommer d’ici 2036.
Vous prévoyez d’investir en 2027 dans un meublé classique
Votre simulation doit intégrer un amortissement limité à 2,5 % par an et sans report. Le financement devient un levier : un apport plus important réduit les intérêts, augmente le résultat avant amortissement et limite donc la part d’amortissement perdue. Comparez aussi le régime réel avec le micro-BIC et, selon votre tranche d’imposition, avec la location nue sous le dispositif Jeanbrun.
Vous envisagez une résidence étudiante
L’amortissement des murs resterait entier, sans plafond. À la revente, les amortissements ne seraient toujours pas réintégrés dans la plus-value. Le seul point de vigilance est la fin du report : si l’amortissement dépasse le résultat les premières années, l’excédent serait perdu. C’est le calibrage du financement (apport, durée du crédit) qui permet de l’éviter.
Faut-il encore investir en LMNP en 2027 ?
Oui, à condition de choisir le bon bien, au bon endroit, avec le bon financement. Même plafonné, l’amortissement continuerait de réduire fortement l’imposition des loyers, et la résidence étudiante conserverait l’essentiel de ses avantages. En revanche, le LMNP ne se choisit plus « par défaut » : il se compare.
Les fondamentaux de la location meublée restent les mêmes. Un logement meublé se loue plus cher qu’un logement nu, à condition que la demande locative soit forte. Le meublé fonctionne surtout sur les petites surfaces et pour les publics en mobilité : étudiants, jeunes actifs, salariés en mutation.
Ce qui change, c’est le niveau d’exigence dans la construction du projet : « La solution de M. Dupont ne sera pas forcément celle de M. Durand. » Tranche d’imposition, revenus fonciers existants, horizon de détention et mode de financement font désormais la différence.
Investir en résidence étudiante cumule trois avantages que la réforme ne remet pas en cause :
- la récupération de la TVA sur un achat dans le neuf, sous conditions ;
- des loyers peu ou pas imposés pendant de longues années grâce à l’amortissement ;
- l’absence de réintégration des amortissements à la revente.
Elle répond aussi à un besoin durable de logements pour les étudiants, ce qui explique que les pouvoirs publics la préservent réforme après réforme.
Le LMNP n’est pas pour autant sans risque. Trois réformes en trois ans (loi Le Meur, réintégration des amortissements, PLF 2027) montrent que ses règles fiscales évoluent vite. En résidence de services, la solidité du gestionnaire et les conditions du bail commercial comptent autant que la fiscalité.
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FAQ
Non, le texte du gouvernement ne modifie pas le micro-BIC : l’abattement reste de 50 % en location meublée de longue durée, jusqu’à 83 600 € de recettes. La piste d’un abattement ramené à 40 % ne figure pas dans le projet de loi de finances pour 2027.
Les travaux immobilisés, qui augmentent la valeur des murs, entreraient dans la base plafonnée. Le mobilier en serait a priori exclu, mais son amortissement non déduit serait lui aussi perdu à partir de 2027. Les dépenses d’entretien restent des charges déductibles.
Le plan d’amortissement n’aurait pas à changer : la part qui dépasse le plafond serait a priori retraitée sur la liasse fiscale. La répartition entre terrain, murs et mobilier devient en revanche décisive : conservez les justificatifs qui la fondent.
Un couple marié ou pacsé forme un seul foyer fiscal et dispose donc d’un seul plafond de 7 000 € pour tous ses biens. Des concubins forment deux foyers et disposeraient chacun de leur propre plafond.
Une SARL de famille ayant opté pour l’impôt sur le revenu serait a priori concernée. Une SCI à l’IS ne relève pas du statut LMNP, et le texte ne précise pas si le plafonnement la viserait.
Pas dans la version actuelle du texte, qui s’appliquerait aussi aux biens achetés avant 2027. Seule l’adoption d’une clause du grand-père, proposée par amendement, changerait la donne. En résidence étudiante, l’amortissement ne serait de toute façon pas plafonné.
Sources et références légales
- Projet de loi de finances pour 2027, n° 3210, déposé à l’Assemblée nationale le 1er octobre 2026, article 7 : lien vers le texte sur assemblee-nationale.fr
- Assemblée nationale, calendrier d’examen de la première partie du PLF 2027 : lien
- Amendement n° I-CF1588, commission des finances, 8 octobre 2026 : exclusion de la location meublée de longue durée et du bail mobilité
- Amendement n° I-CF776, commission des finances, 8 octobre 2026 : suppression de l’amortissement des meublés de tourisme acquis à partir de 2027
- Amendement n° I-CF904, commission des finances, 8 octobre 2026 : abattement de 71 % pour les chambres d’hôtes
- Code général des impôts, article 39 C : amortissement des biens donnés en location
- Code général des impôts, article 50-0 : régime micro-BIC
- Code général des impôts, article 150 VB : réintégration des amortissements dans la plus-value
- Code de la construction et de l’habitation, articles L. 631-12 et L. 631-13 : résidences étudiantes et résidences services visées par l’exception
- Loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, article 84 : réintégration des amortissements
- Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026
- Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur : régime fiscal des meublés de tourisme
- Pétition n° i-7249 « Pour le maintien du régime de l’amortissement LMNP », plateforme des pétitions de l’Assemblée nationale : lien
- Entretien de Vincent Jeanbrun, ministre de la Ville et du Logement, accordé à PAP, octobre 2026
