Immobilier : quels sont les changements de 2022 ?

Toujours aussi dynamique, le marché de l’immobilier voit certains dispositifs évoluer ou être prolongés en 2022.

Tour d’horizon des principales modifications cette année.

Un accès durci au crédit immobilier

D’abord, les conditions d’octroi du crédit immobilier se durcissent au 1er janvier 2022. En effet, la durée maximale d’un emprunt immobilier est limitée à 25 ans tandis que le taux d’endettement ne pourra plus dépasser 35 %.

Dans les faits, certaines situations donnent toutefois lieu à des exceptions et permettent d’allonger la durée du crédit à 27 ans. Par exemple, l’achat sur plan d’un logement en cours de construction ou encore une période de décalage entre l’entrée en jouissance du bien par rapport à la date d’octroi du crédit peuvent donner lieu à un allongement de la durée d’emprunt.

Au niveau de l’endettement, l’emprunteur doit disposer de revenus 3 fois supérieurs au montant de ses dépenses et des charges liées à son emprunt tous les mois. Chaque établissement qui ne respecte pas ces consignes provenant du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), s’exposera à des amendes.

Le prêt à taux zéro prolongé jusqu’en 2023

Si l’accès au crédit immobilier est durci, le prêt à taux zéro réserve de bonnes nouvelles pour 2022 puisqu’il est reconduit jusqu’à la fin de l’année 2023. Pour rappel, il facilite le financement d’une partie de l’achat immobilier des primo-accédants, dont la durée de l’emprunt s’étend de 20 à 25 ans et avec une part de l’emprunt dénuée de taux d’intérêt.

Pour pouvoir obtenir un prêt à taux zéro, les revenus de la personne doivent un respecter un certain seuil de ressources. Autres conditions : le bien peut être acheté neuf et doit se situer dans une zone éligible, où la demande locative est supérieure à l’offre proposée. Il est aussi possible d’acheter un logement ancien, mais celui-ci doit par la suite subir des travaux de rénovation qui correspondent à 25 % du montant de l’opération.

Priorité à la rénovation énergétique

En 2022, les logements les plus consommateurs d’énergie restent au cœur des préoccupations gouvernementales. Avec plus de 5 millions de passoires thermiques, l’objectif de l’exécutif sera de réduire ce chiffre via une série de mesures en lien avec la rénovation énergétique. Dans cette optique, le dispositif MaPrimeRénov’ va connaitre une hausse significative de son budget, de 2 milliards d’euros. Cet argent est destiné à encourager les opérations de rénovation des biens immobiliers énergivores de la part de leurs propriétaires.

Autre nouveauté durant le mois de janvier avec la création du Prêt avance rénovation. Il correspond à un prêt garanti à hauteur de 75 % par l’État et permet aux personnes âgées de financer le reste à charge de leurs travaux de rénovation.

Enfin, le gouvernement a lancé depuis le 1er janvier 2022, France Rénov’, qui permet de mieux comprendre l’ensemble des aides à la rénovation énergétique disponibles.

Nouveaux avantages pour le dispositif louer abordable

Aide fiscale méconnue des investisseurs, le dispositif louer abordable incite les propriétaires de biens situés dans le parc social à baisser leur loyer. En contrepartie, ils reçoivent un gain fiscal proportionnel à l’effort financier consentit.

La formule ne connaissait pas un vif succès et le barème de la réduction d’impôts a été repensé depuis le 1er janvier 2022. D’abord, le montant de la défiscalisation n’est plus lié à l’emplacement du bien et correspondra davantage à la nature de la location :

  • 15 % de réduction d’impôts pour un logement en location intermédiaire
  • 35 % de réduction d’impôt accordée pour la location sociale

Autre bonne nouvelle pour le propriétaire bailleur : il pourra rehausser le montant de son loyer à la fin du dispositif, ce qui était difficilement réalisable jusqu’à présent.

Extension de l’encadrement des loyers

Jusqu’en 2023, le dispositif d’encadrement des loyers est autorisé dans les villes françaises situées en zones tendues. Concrètement ces zones correspondent à des villes où la demande locative est largement supérieure à l’offre proposée. Par exemple, il peut être difficile de trouver un logement à louer dans une ville comme Lyon, qui se situe ainsi en zone tendue.

L’objectif de cette régulation est de limiter les augmentations de loyer lors des renouvellements de baux ou lors d’une remise en location d’un bien immobilier.

Actuellement le dispositif d’encadrement des loyers est présent dans certaines grandes villes françaises :

  • Paris : depuis 2019
  • Lille : depuis 2020
  • Lyon, Villeurbanne, les villes de Plaine Commune, en Seine-Saint-Denis… : depuis 2021

En 2022, le dispositif d’encadrement des loyers devrait ainsi s’étendre dans des villes comme Bordeaux ou Montpellier.

Quelles nouveautés concernent la défiscalisation ?

La loi Pinel

Les perspectives restent également positives au niveau de la défiscalisation. En effet, la loi Pinel est prolongée jusqu’à la fin de l’année 2024. Pour rappel, le dispositif permet de réduire ses impôts via l’investissement d’un bien immobilier neuf. Notons toutefois que pour profiter pleinement de la réduction d’impôts offerte par le dispositif, la date butoir est fixée au 31 décembre 2022. Au-delà de cette échéance, les avantages fiscaux diminueront progressivement jusqu’à la fin de la loi Pinel au 31 décembre 2024.

À partir de 2023, le montant de la réduction d’impôts passera à 10,5 % du montant de l’acquisition pour une location sur 6 ans, au lieu de 12 actuellement. Pour 9 ans de location, cette réduction passera de 18 % à 15 % et pour une durée de 12 ans, de 21 % à 17,5 %.

Toutefois, une situation permet d’échapper à la réduction de l’avantage fiscal : le logement se situe dans un quartier prioritaire de la ville et propose des seuils de confort et environnementaux bien définis. Le bien sera alors éligible à la loi Pinel +. Ce dispositif permettra d’obtenir les mêmes avantages fiscaux que le dispositif Pinel actuel.

La loi Denormandie

La loi Denormandie est un dispositif qui se calque sur les mêmes modalités que la loi Pinel. La différence se situe au niveau de la nature du bien acquis, qui doit être un logement ancien à rénover. Le dispositif constitue l’une des autres bonnes nouvelles de 2022 puisqu’il est prolongé cette année ainsi qu’en 2023.

Pour acheter un bien éligible à la loi Denormandie, il faut que celui-ci se situe dans l’une des 222 communes françaises appartenant au programme Action Cœur de Ville. Autre condition, les travaux doivent représenter 25 % du cout total de l’opération (achat + travaux) et donner lieu à une amélioration de la performance énergétique du logement.

Si ces conditions sont respectées, les avantages fiscaux délivrés sont similaires à ceux de l’actuel dispositif Pinel.

Le dispositif Censi-Bouvard

Prolongé jusqu’au 31 décembre 2022 en raison de la crise sanitaire, le dispositif Censi-Bouvard offre une réduction d’impôts de 11 % sur 9 ans lors de l’achat d’un logement situé dans une résidence de service. Ce type d’établissements peut ainsi correspondre à :

  • Une résidence étudiante
  • Une résidence touristique
  • Une résidence pour personne âgées dépendantes

Un autre avantage en plus de la réduction d’impôts se trouve dans la gestion du bien qui est entièrement confiée à un bailleur commercial. L’investisseur en Censi Bouvard n’a ainsi pas à se soucier de la gestion de son opération et se contente simplement de percevoir les loyers tous les trimestres.