Le marché immobilier français traverse au deuxième trimestre de 2024 une période de contrastes marquée par des défis persistants et quelques signes encourageants. Les taux d’intérêt ont récemment amorcé une baisse après deux ans de hausse continue, et certains indicateurs régionaux montrent des frémissements d’activité. Cependant, le volume des transactions et les prix continuent de chuter, notamment sur le marché du neuf. Cette analyse explore ces tendances et leurs implications pour le futur du marché immobilier.
Perspectives encourageantes pour le marché immobilier
Évolution favorable des taux d'intérêt :
L’étude de notaires.fr constate une baisse des taux des crédits à l’habitat pour la première fois en deux ans, passant de 4,17% à 4,11% en février 2024.Cette baisse stimule la concurrence entre les banques et augmente la capacité d’endettement des Français.
Signes de reprise régionale :
Les projections jusqu’à fin mai 2024 prévoient des diminutions annuelles modérées, d’un peu moins de 5 %, pour les appartements et maisons anciennes en province. Les prix des appartements anciens sont stables dans des villes comme Marseille, Toulouse, Angers, Caen, Limoges et Brest. À l’inverse, certaines agglomérations comme Villeurbanne et Rennes connaissent des baisses plus prononcées, mais cette variabilité régionale peut indiquer des ajustements de marché avant une stabilisation.
Pouvoir d’achat immobilier :
Le pouvoir d’achat immobilier, bien que diminué, pourrait se stabiliser si les prix immobiliers continuent de baisser et si les taux de crédit restent bas. En 2023, le pouvoir d’achat immobilier en France métropolitaine a diminué de 25 m² par rapport à 1999. Sur la période étudiée, le pouvoir d’achat immobilier a connu plusieurs phases, avec une baisse marquée entre 1999 et 2008, une reprise jusqu’en 2017, une période de stabilité jusqu’en 2021, et une nouvelle baisse depuis.
Les prix de l’immobilier, en baisse de 1,4 % en moyenne annuelle, et la hausse des taux de crédit, passant de 1,1 % en 2021 à 3 % en 2023, ont été des facteurs déterminants de cette évolution. Si les prix immobiliers continuent de baisser de 5 % sur un an et que les taux de crédit restent stables ou augmentent modérément, le pouvoir d’achat immobilier pourrait se maintenir à son niveau actuel au premier trimestre 2024.
Défis du marché immobilier
Diminution des transactions et des prix :
L’étude de notaires.fr observe une forte baisse du volume de transactions de logements anciens (835 000 transactions à fin février 2024, soit une baisse de 23% par rapport à l’année précédente), ainsi qu’une baisse des prix des logements anciens de 3,9% au quatrième trimestre 2023, avec des prévisions de baisse continue jusqu’à 5,5% à fin mai 2024.
Difficultés du marché du neuf :
L’étude de notaires.fr identifie une réduction significative des autorisations de construction (-21,8% entre mars 2023 et février 2024), et une forte diminution des réservations de logements neufs (-33,9% au quatrième trimestre 2023) et des mises en vente (-45,5%).
Diminution du pouvoir d’achat immobilier :
Entre 1999 et 2023, le pouvoir d’achat immobilier en France métropolitaine a diminué de 25 m². Les facteurs contributifs sont les suivants : hausse des taux de crédit, stabilité relative du revenu disponible moyen des ménages, et diminution des prix de l’immobilier insuffisante pour compenser ces effets.
Perspectives incertaines :
Malgré certains signes de reprise, l’avenir du marché immobilier reste incertain, dépendant de la stabilité des taux d’intérêt et de la reprise économique globale.
Conclusion
Le marché de l’immobilier au T2 2024 présente un mélange de défis et de signes positifs. Bien que les taux d’intérêt en baisse et certains signaux de reprise régionale offrent des perspectives encourageantes, la forte diminution des transactions, les difficultés persistantes du marché du neuf, et la diminution du pouvoir d’achat immobilier constituent des obstacles significatifs à une reprise rapide du marché immobilier.
