L’année 2018 constituera-t-elle un bon cru pour l’investissement locatif ? S’il faut tenir compte de l’augmentation des prix et de la réforme de ISF, il est encore possible de réaliser des investissements locatifs rentables, grâce à des mécanismes d’optimisation fiscale. Quelle formule choisir ? Car il existe des investissements locatifs soumis au plafonnement des niches fiscales, comme le dispositif Censi-Bouvard, la loi Pinel ou la « pierre papier ». Mais également des mécanismes « déplafonnés », tels la loi Cosse, la loi Malraux, le déficit foncier ou le statut de loueur en meublé professionnel.
Une nouvelle conjoncture
Tout investissement locatif, qu’il soit ou non doublé d’un intérêt fiscal, se justifie…si la rentabilité est au rendez-vous !
Malgré l’augmentation des prix dans cette certaines régions ou à Paris, il est encore judicieux d’emprunter pour acheter un bien immobilier afin de le louer : les taux restent en effet très attractifs (1,39% sur 20 ans, selon le site « Meilleurstaux.com »).
Par ailleurs, avec le remplacement de l’ISF par l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), ce sont désormais les seuls patrimoines immobiliers qui sont imposés, dès lors qu’ils dépassent 1,3 million d’euros.
Investissements locatifs plafonnés fiscalement
Il existe plusieurs dispositifs fiscaux adaptés à l’investissement locatif. Par exemple, la loi Censi-Bouvard et la loi Pinel.
La loi Censi-Bouvard
Jusqu’au 31 décembre 2018, la loi Censi-Bouvard permet de bénéficier d’une réduction d’impôts de 11% du montant de la vente. L’investissement locatif doit être réalisé dans une résidence étudiante, une résidence pour seniors, pour personnes âgées dépendantes ou dans une résidence de tourisme. Le plafond de réduction fonctionne jusqu’à un investissement de 300 000 euros et le bien doit être loué pendant 9 ans.
La loi Pinel
La loi Pinel permet d’acheter dans certaines zones prévues par la loi un logement constituant la résidence principale du locataire (qui peut être un membre de la famille), pour une durée comprise entre 6 et 12 ans. Ce dispositif permet une réduction d’impôts allant jusqu’à 21% du montant investi (pour un plafond maximum de 300 000 euros).
Autre mécanisme, la « pierre papier » désigne le procédé consistant à investir dans des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ou d’organismes de placement collectif en immobilier (OPCI). Les avantages sont multiples : la société de gestion gère le bien à votre place, l’investissement peut être moins conséquent que l’achat d’un bien immobilier détenu en propre et les règles de transmission de l’immobilier “classique” ne s’appliquent pas. Enfin, en plus de constituer un complément de revenus réguliers, le risque de loyers impayés diminue, car la société de gestion investit dans plusieurs biens immobiliers.
Les fonds d’investissement en location meublée (FILM) permettent d’investir dans des OPCI, tout en bénéficiant du statut de loueur en meublé non professionnel. La société de gestion doit investir uniquement dans des résidences médicalisées, des résidences seniors, des résidences étudiantes ou de tourisme.
Ces diverges formules investissements sont cependant soumises au plafonnement des niches fiscales (diminution du montant de l’impôt de 10 000 euros maximum par an et par foyer fiscal).
Les investissements locatifs sans plafond fiscal
La loi Malraux
La loi Malraux permet de réaliser un investissement locatif en rénovant complètement un immeuble et bénéficier ainsi d’une réduction d’impôts, allant jusqu’à 100 000 euros de travaux par an. Pour cela, l’immeuble doit être loué pendant 9 ans minimum et être situé dans un secteur spécifique. Ainsi, s’il s’agit d’un secteur sauvegardé, la réduction d’impôt est égale à 30% des dépenses, et à 22% des dépenses pour un immeuble situé en Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager (ZPPAUP).
Le dispositif déficit foncier
Le système du déficit foncier permet quant à lui de déduire les dépenses d’un bien immobilier existant loué pendant 3 ans minimum. Il s’agit :
– de tous les travaux et charges définis à l’article 31 du CGI (taxe foncière, intérêts d’emprunts, réparations…),
– de la déduction maximale sur le bénéfice foncier existant et l’imputation des déficits fonciers (dus aux charges non financières) sur le revenu global, dans la limite de 10 700 euros par an, si le bien est loué jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivant l’imputation.
Enfin, si les revenus locatifs sont supérieurs à 23 000 euros par an, le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) permet :
– la perception de loyers,
– de récupérer de la TVA,
– de réaliser des économies d’impôts sur les logements loués meublés,
– un complément de retraite grâce au versement d’une cotisation dédiée,
– d’être exonéré d’IFI.
