La SCI (Société Civile Immobilière) permet d’optimiser la transmission et la gestion d’un patrimoine immobilier familial. Elle protège également le patrimoine professionnel des associés. Enfin, elle évite les situations de blocage lorsqu’un immeuble est détenu en indivision par plusieurs personnes.
Optimiser la transmission et la gestion d’un patrimoine immobilier familial
Dans le cadre d’une transmission familiale, la SCI permettra de payer moins de droits de succession.
D’abord, parce que ce sont des parts sociales qui sont transmises et non pas un bien immobilier en indivision, or les parts sociales sont moins taxées qu’un patrimoine immobilier transmis en direct. Ensuite parce que des parents peuvent transmettre par donation des parts de la SCI en franchise d’impôt, en profitant de la fiscalité sur les donations entre parents et enfants.
Les parents peuvent également choisir de transmettre des parts sociales de la SCI en nue-propriété à leurs enfants, tout en conservant l’usufruit de celles-ci et bénéficier ainsi d’une fiscalité plus avantageuse qu’une transmission en pleine propriété.
En cas de patrimoine immobilier conséquent, la SCI permet également de réduire l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF), puisque les parts de la SCI bénéficient d’un abattement de 10 à 15% de leur valeur.
La SCI étant une société, le passif de celle-ci rentre en ligne de…compte et permet de réduire la valeur des parts de la société (par exemple l’emprunt bancaire finançant l’opération immobilière ou les frais d’entretien et de fonctionnement de l’immeuble).
En outre, la SCI permet aux parents d’optimiser leur succession tout en gardant un pouvoir décisionnaire sur les biens immobiliers transmis à leurs héritiers (réparation, entretien, location ou vente du patrimoine immobilier de la SCI). Toutefois, les statuts de la SCI doivent définir méthodiquement ce type de prérogatives. Les conseils d’un juriste aguerri pour rédiger les statuts de la SCI sont donc fortement conseillés.
Protéger le patrimoine personnel
C’est la SCI qui possède le patrimoine immobilier, pas ses associés. En conséquence, les créanciers des associés peuvent uniquement saisir les parts de la SCI et non l’immeuble entier. Un entrepreneur peut également utiliser une SCI pour transférer un local professionnel vers son patrimoine privé. Concrètement, les créanciers de la société professionnelle ne pourront pas saisir les biens immobiliers détenus via la SCI en cas de difficulté financière de l’entrepreneur.
Toutefois une subtile mesure est nécessaire dans la réalisation d’un tel montage juridique, l’Administration fiscale pouvant parfois estimer que la SCI n’est qu’un moyen pour ses associés d’échapper à leurs créanciers et partant, requalifier l’opération en abus de droit.
Éviter le blocage de l’indivision
Lorsqu’un immeuble est détenu en indivision, l’unanimité des indivisaires est requise pour les décisions touchant à la gestion de celui-ci. Si par ailleurs un indivisaire souhaite vendre sa part dans l’immeuble, les autres co-indivisaires devront lui racheter sa part, sous peine de devoir tous vendre leurs parts (personne n’étant légalement obligé de rester dans une indivision).
À l’inverse, une SCI peut harmoniser les relations entre les détenteurs d’un immeuble : pouvoir confié à un ou plusieurs gérants pour la gestion courante de l’immeuble, autorisation requise des autres associés pour vendre des parts (article 1861 du Code civil) et droit de priorité des associés pour racheter les parts d’un associé souhaitant vendre sa part.
Si elle reste principalement envisagée pour gérer les relations parents-enfants, la SCI peut également s’avérer une protection juridique efficace si des personnes sans lien familial décident d’acheter un bien immobilier et que l’une d’entre elles décède : dans ce cas, la SCI permettra au survivant de ne pas se retrouver en indivision avec les héritiers de l’associé décédé et à les dédommager, situation obligeant souvent à vendre le patrimoine immobilier détenu via la SCI. Pour cela, les statuts de la SCI peuvent prévoir un échange d’usufruit des parts des associés : outre la pleine propriété sur ses parts, l’associé survivant conservera l’usufruit des parts du défunt. Ainsi, il pourra continuer à demeurer dans le bien immobilier et n’aura aucune obligation de vendre.
