Plus le premier investissement immobilier est précoce, plus les chances de se constituer un patrimoine important sont élevées. Un tel investissement est possible même sans apport initial, la jeunesse étant un facteur très favorable pour les banques lors de l’accord d’un prêt immobilier.
Après quelques années, lors de la cession du premier bien, le produit de la vente peut alors être réinvesti dans le second, et ainsi de suite.
Il n’est jamais trop tôt pour se lancer une fois entré dans la vie active, d’autant plus que les taux des crédits immobiliers actuels sont extrêmement attractifs.
1/ Privilégier l’achat rationnel
Un coup de cœur pour un bien immobilier, cela peut arriver, il faut toutefois garder la tête froide et respecter certains critères essentiels lorsqu’on achète, surtout lorsqu’il s’agit d’un premier investissement destiné à être revendu dans les années qui suivent.
La règle d’or est d’investir dans un bien dont la cote ne baisse pas et qui pourra se revendre quelle que soit la conjoncture économique. Il faudra éviter, entre autres, les biens trop excentrés, présentant un défaut majeur comme un emplacement sur un axe passant ou encore ceux situés une copropriété laissée à l’abandon.
Un bien situé en centre-ville, près des transports sera préférable, quitte à opter pour une surface moins importante.
2/ Acheter pour louer
Bien que ce soit naturellement le premier réflexe, il n’est pas toujours judicieux d’acheter sa résidence principale. Par exemple, s’il n’est pas possible d’acheter un bien suffisamment proche de son lieu de travail, ou si l’on bénéficie d’un montant de loyer est faible, mieux vaut alors acheter un bien locatif. Avec un investissement choisi avec soin, l’effort d’épargne est minime, le bien pouvant se financer en partie grâce aux loyers.
De plus, il est possible de sécuriser l’achat grâce à des assurances de loyers impayés et détériorations immobilières garantissant les rentrées d’argent et la prise en charge de la remise en état du bien en cas de locataire indélicat.
3/ Sélectionner un bien de qualité
Certains critères de décision d’achat d’un bien immobilier sont à considérer avec soin :
Performance énergétique
Devenus obligatoires lors de toute transaction, le diagnostic de performance énergétique (DPE) renseigne sur la performance énergétique des logements. Les études montrent que les prix des biens augmentent de 5 % lorsque le bien monte d’un palier de note DPE.
Parking
La présence d’un parking privatif est un critère important en ville. L’absence de parking, outre le fait que cela constitue un frein à la revente, fait baisser le prix du bien.
Entretien / État
L’état général d’une copropriété est essentiel. Un appartement situé dans un immeuble non entretenu, ou dont des copropriétaires se trouvent en procédure de recouvrement de charges est un mauvais investissement. La consultation des trois dernières assemblées générales permettra de connaître les procédures en cours et les travaux refusés ou votés.
4/ Investir dans un bien à rénover
Il est parfois intéressant de se tourner vers les biens qui nécessitent un rafraîchissement, une mise aux normes électriques ou encore une rénovation de la plomberie. La baisse de prix obtenue sur les appartements et maisons nécessitant des travaux couvre généralement bien plus que le simple coût de la rénovation. Et lorsqu’on est bricoleur, l’économie réalisée est encore plus importante.
Le déficit foncier
Dans le cadre de l’achat d’un bien ancien à rénover, dans l’objectif de le louer, il est aussi possible de bénéficier du mécanisme fiscal de déficit foncier.
En effet, après la réalisation de travaux importants, les charges foncières déductibles peuvent être supérieures aux loyers perçus pour créer ce qu’on appelle un « déficit foncier ».
Ce dernier pourra alors venir se soustraire à vos revenus imposables, jusqu’à 10 700 € par an. S’il dépasse ce plafond, le surplus sera déduit dans les mêmes limites annuelles sur les 10 années suivantes.
5/ Acheter un bien tout en défiscalisant
Même si les lois de défiscalisation changent régulièrement de nom, le principe reste le même : l’investisseur réemploie ses impôts dans un investissement immobilier qu’il s’engage à conserver et louer pendant une durée définie.
En d’autres termes, le bien est financé en partie par l’économie d’impôt ainsi que les loyers perçus durant la période de location.
L’investissement locatif dans le cadre d’un dispositif de défiscalisation est une idée intéressante lorsque l’on est jeune, fortement imposé et ne bénéficiant pas ou peu de déductions.
Investir dans l’immobilier avant 40 ans dans sa résidence principale permet de solder son prêt bancaire avant que n’arrive la retraite et offre donc la possibilité d’investir dans des biens locatifs rapportant un complément de revenus : des avantages certains à l’heure où le pouvoir d’achat des retraités baisse et que les systèmes de retraite sont en danger.
