Louer un bien immobilier soulève rapidement une question essentielle pour un propriétaire bailleur : faut-il opter pour une location nue ou une location meublée ? Derrière ce choix se cachent des différences importantes, aussi bien en matière de bail, de fiscalité que de gestion au quotidien.
La location nue séduit par sa stabilité locative, tandis que la location meublée attire pour son potentiel de revenus plus élevé et sa souplesse. Pourtant, aucune solution n’est universelle. Le bon choix dépend avant tout de votre projet locatif, de vos objectifs patrimoniaux et du temps que vous souhaitez consacrer à la gestion de votre bien.
Dans ce guide, nous vous expliquons de façon claire et concrète les différences entre la location nue et la location meublée. Vous pourrez ainsi comprendre les enjeux, comparer les avantages et les contraintes de chaque option, et faire un choix éclairé en tant que propriétaire bailleur.
Location nue vs meublée :
quel est le fonctionnement ?
Location nue
La location nue, aussi appelée location vide, correspond à la mise en location d’un logement sans mobilier. Le locataire apporte ses propres meubles et s’installe généralement pour une durée longue.
Ce type de location repose sur un cadre juridique stable :
- le logement est loué vide
- le bail est conclu pour une durée minimale de trois ans (lorsque le bailleur est un particulier)
- la location s’inscrit souvent dans une logique de résidence principale du locataire
Pour le propriétaire bailleur, la location nue est souvent associée à une relation locative plus stable, avec un turn-over limité.
Location meublée
La location meublée consiste à louer un logement équipé de mobilier suffisant pour permettre au locataire d’y vivre immédiatement. La loi impose une liste précise d’équipements indispensables, comme une literie, des rangements, des plaques de cuisson ou encore des ustensiles de cuisine.
La location meublée se distingue par :
- une durée de bail plus courte, généralement d’un an (ou neuf mois pour un étudiant)
- une plus grande souplesse contractuelle
- un public souvent plus mobile
Pour un propriétaire bailleur, ce type de location peut offrir davantage de flexibilité et un potentiel de loyers plus élevés, en contrepartie d’une gestion parfois plus active.
Le propriétaire doit respecter une liste complète de meubles à fournir au locataire lors de son entrée dans le logement, dans le respect du décret n°2015-981 du 31 juillet 2015.
Les principales différences entre un bail nu
et le meublé
En location nue, le bail est conclu pour une durée minimale de trois ans lorsque le bailleur est un particulier. Cette durée offre une vraie visibilité dans le temps et favorise une relation locative durable.
En location meublée, la durée du bail varie selon le type de contrat :
- un an pour un bail longue durée, renouvelable tacitement
- 1 à 10 mois pour le bail mobilité, non renouvelable
- 9 mois non renouvelables pour le bail étudiant
- 1 à 90 jours pour la location meublée
Quels sont les délais de préavis ?
Le préavis varie également selon le type de location.
- En location nue, le locataire doit respecter un préavis de trois mois, réduit à un mois dans certaines situations prévues par la loi.
- En location meublée, le préavis du locataire est en principe d’un mois.
Pour le propriétaire bailleur, cela signifie que la location meublée peut entraîner des changements de locataires plus fréquents, mais aussi une reprise du logement plus rapide si nécessaire.
Le dépôt de garantie diffère lui aussi selon le type de bail :
- un mois de loyer hors charges en location nue,
- deux mois de loyer hors charges en location meublée.
Un conseiller vous contacte, en visio ou par téléphone, pour faire le point sur votre situation et vous proposer une solution adaptée.
Quelle fiscalité s’applique aux logements nus et meublés ?
La fiscalité est souvent le critère déterminant dans le choix entre location nue et location meublée. L’objectif est donc de vous aider à y voir clair dans votre projet d’investissement.
Location nue : régime des revenus fonciers
Les revenus issus d’une location nue sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Deux régimes sont possibles :
Le régime micro-foncier : il s’applique lorsque les loyers annuels ne dépassent pas le seuil de 15 000 €. Dans ce cas, l’administration fiscale applique automatiquement un abattement forfaitaire de 30 %. Ce régime est simple, mais il ne permet pas de déduire les charges réelles.
Le régime réel : permet de déduire les charges effectivement supportées, comme
- les travaux,
- les intérêts d’emprunt,
- les frais de gestion,
- la taxe foncière.
Ce régime est souvent choisi lorsque les charges sont élevées, car il peut réduire significativement l’imposition.
Location meublée : régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC)
La location meublée relève d’un régime fiscal différent. Les loyers sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Dans ce cas aussi, deux options existent :
Le régime micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers dans une limite de 77 700 € / an pour les meublés classiques et de tourisme classés. Les meublés de tourisme non classés ont les mêmes seuils d’abattement que le régime microfoncier.
Le régime réel simplifié : permet de déduire l’ensemble des charges, mais aussi d’amortir le bien immobilier et le mobilier sur le long terme. Concrètement, l’amortissement permet de reporter la dépréciation de la valeur du bien sur plusieurs années, ce qui peut réduire fortement le montant de l’impôt, voire le neutraliser dans certains cas.
En résumé :
- la location nue offre une fiscalité plus simple et plus stable dans le temps ;
- la location meublée peut permettre une optimisation fiscale plus poussée
Le choix dépend donc de votre situation fiscale ainsi que de vos objectifs patrimoniaux.
Location nue ou meublée :
laquelle est la plus rentable ?
En règle générale, un logement loué meublé peut être proposé à un loyer plus élevé qu’un logement loué nu. Cette différence s’explique par :
- la présence du mobilier
- la souplesse du bail
- une demande plus forte dans certaines zones, notamment urbaines
Le logement meublé répond à une typologie de biens particulièrement demandés, comme les studios ou T1, ce qui explique également la valorisation plus important des loyers.
La location nue, quant à elle, affiche souvent des loyers plus modérés, mais s’inscrit dans une relation locative plus longue, avec moins de périodes de vacance.
La fiscalité joue également en faveur du meublé puisqu’il est possible pour les loueurs en meublé non professionnels au régime réel d’amortir leur bien (hors terrain) et le mobilier.
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Location nue vs meublée :
tableau comparatif
| Critère | Location nue | Location meublée |
|---|---|---|
| Durée du bail | 3 ans minimum |
|
| Préavis du locataire | 3 mois | 1 mois |
| Dépôt de garantie | 1 mois de loyer hors charges | 2 mois de loyer hors charges |
| Régime des revenus | Revenus fonciers | Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) |
| Fiscalité | Micro foncier : abattement forfaitaire de 30 % dans une limite de 15 000 € / an |
Micro-BIC : Meublés classiques : Abattement forfaitaire de 50 % dans une limite de 77 700 € / an Meublés de tourisme non classés : Abattement de 30 % dans une limite de 15 000 € / an |
| Régime réel : déduction des charges réelles | Régime réel : déduction des charges + amortissement du bien et du mobilier |
Les différences de de gestion pour le propriétaire bailleur
Au-delà du loyer et de la fiscalité, le choix entre location nue et location meublée a un impact direct sur la gestion quotidienne du bien. Il est donc important d’anticiper le temps, l’organisation et le niveau d’implication nécessaires.
La gestion d’une location nue :
simplicité et stabilité
La location nue se caractérise par une gestion relativement simple :
- moins de changements de locataires,
- peu d’interventions liées au logement,
- absence de mobilier à entretenir ou à renouveler.
Cette stabilité permet au propriétaire bailleur de limiter les démarches administratives et les coûts imprévus. Elle convient particulièrement à ceux qui recherchent une gestion sereine, avec un suivi allégé dans le temps.
La gestion d’une location meublée :
plus de souplesse, mais plus d’attention
La location meublée implique une gestion plus active :
- achat et entretien du mobilier
- inventaire précis à chaque entrée et sortie de locataire
- renouvellement plus fréquent des équipements
La rotation des locataires peut être plus élevée, ce qui demande une organisation rigoureuse pour éviter les périodes de vacance. En contrepartie, cette formule offre une plus grande flexibilité et peut mieux s’adapter à certains marchés locaux.
L'accompagnement Valority dans la gestion
de votre bien
Valority dispose d’un service d’administration de biens destiné à accompagner les propriétaires dans la gestion locative de leurs biens immobiliers, qu’ils soient loués nus ou meublés.
Cet accompagnement vise à :
- assurer une gestion rigoureuse et transparente,
- limiter les contraintes administratives,
- sécuriser les revenus locatifs sur la durée.
L’administration de biens proposée par Valority prend en compte les services suivants :
- la mise en location du bien
- la gestion du bail et des obligations réglementaires
- le suivi des loyers et des charges
- la relation avec le locataire
- l’accompagnement en cas d’aléas locatifs
Comment choisir entre location nue et location meublée ?
Vous recherchez de la stabilité locative
Si votre priorité est de sécuriser vos revenus sur le long terme, la location nue présente plusieurs atouts :
- des baux plus longs
- des locataires généralement installés durablement
- une gestion plus prévisible
Ce type de location convient particulièrement aux propriétaires qui souhaitent limiter le turn-over et s’inscrire dans une logique patrimoniale.
Vous souhaitez optimiser vos revenus
Si votre objectif est d’améliorer la rentabilité nette de votre bien, la location meublée peut être une option intéressante :
- loyers souvent plus élevés
- fiscalité potentiellement plus avantageuse
- souplesse dans la gestion du bail
Cette solution est souvent privilégiée dans les zones à forte demande locative
Un conseiller vous contacte, en visio ou par téléphone, pour faire le point sur votre situation et vous proposer une solution adaptée.